余丰慧：住房不炒实现后房价继续上涨怎么办

lameihua

　　下半年楼市会怎么走，已经成为焦点关注。目前形势下，下半年全面放开以行政手段为主的调控政策难度较大。不过，各地以引进人才等名义变相放松有可能性。从4月份房价涨幅看，潜在走高几率很大。

　　中国房地产调控真正的考验在下半年。经济增速放缓情况下，房地产对GDP贡献被压抑，能否顶住经济增速下滑呢？经济继续下滑情况下，各地是否会放松楼市调控要GDP呢？需要观察各级政府的定力。

　　政府税收减少，与公共支出加大的矛盾加剧情况下，各地是否会放松楼市调控要税收呢？各地建设力度都在加大，特别是基础设施投资，环境保护力度等需要政府投资巨大，同时转移支付需求也在加大。另一方面税率下降一轮又一轮，减税降费力度不减。在这种情况下，房地产是税收供给大户，房地产经过几年冻结式调控，对地方税收的影响后半年或更加明显，地方政府能否顶住税收压力呢？

　　土地出让金是现行税制下地方政府弥补支出缺口的资金来源渠道之一。许多公益公共支出项目都在土地出让金中提取。房价下降或者滞涨已经影响到土地拍卖市场。这一块收入下降或者不增长，地方政府都受不了。弥补这块收入缺口，地方政府必须寻求其他收入来源。这个非常难。

　　从需求上看，在以行政手段调控下，一部分需求被压抑住了。改善型需求基本被压住，非城市户籍需求购房很难，特殊地区强劲需求被压抑。比如，海南作为全国唯一的一个容易隔离的独立单元地区，环境好，空气质量优，自然风光旅游资源丰富，也是养老季节性居住胜地。而海南对非户籍人口一刀切取缔购房资格后，基本使得海南需求被彻底熄火。海南住房需求90%是岛外人口，岛内需求非常小。特别是县以下居民农民都一般是自建房。海南目前房地产调控政策对海南GDP、税收等各项指标影响应该很大。

　　中国房地产调控政策必须坚持住房不炒的原则。对这个原则不能理解歪了，而应该全面客观理解。经过几年冻结式调控，可以说目前炒房者基本消失。“温州炒房团”好久没有听说到处出没了。

　　在住房不炒原则下，不是炒房性质而是居住性质的改善型住房、养老住房、季节性避寒避暑的自住房、人才房等应该得到满足。

　　落实住房不炒政策，限购政策完全可以退出。炒房者的目的是获取暴利，打蛇打七寸，遏制住其获取暴利的源头就没有人敢于炒房了。采取经济手段要比行政手段温和一些。比如实行二手房出售梯次交易税政策，一年内出售征收让买卖双方都承受不了的交易税，五年后出售实行较低的交易税等。

　　实际上，这几年调控效果非常好，已经达到了住房不炒的效果。接下来有两大问题：

　　一是如何满足住房正常化各类居住性需求的问题。

　　二是住房不炒实现后房价继续上涨怎么办？

　　解决这两大问题根本性措施就是不折不扣贯彻供给侧改革的总要求。房地产调控在需求上出台的措施太多，而在供给侧改革落实不够。住房不炒实现后，房价继续上涨的话，唯一对策是加大土地供应，加大住房开发，加大住房投入市场。