明哥：重磅！官方向楼市发出最强警告！这次的发声人物不简单

lameihua

　　2019年6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，有一个决策层的人物发声直言：

　　近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。

　　当买的房子只用于投资和投机并不出租时，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。

　　历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。

　　虽然高高的庙堂一直在调控的大方向是“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是从未有实权政治家，在集聚了“一行三会”（央行、银保监会、证监会）的官方场合中，对楼市发出过如此态度鲜明、掷地有声的警告。所以，我们不得不察。

　　发声者正是银保监会的主席：郭树清。

　　明哥虽然不在体制内，但是长期奋战在股市和楼市中，对这8年来我大中国的每一波历史浪潮，都亲身经历了。

　　其他政治人物的发声，印象深刻的不多，但是对于郭树清，仅有的2次发声经历，都对全社会的财富拐点和起伏命运，发挥着至关重要的作用。

　　01

　　2011年10月，郭树清走马上任证监会主席。历史留给他在证监会主席位置上的决策时间窗口很短，只有短短的17个月。

　　当时的中国股市，历经了3年半的熊市，投资者们苦不堪言，上市公司的股价也连年下跌，和中国经济的基本面完全不吻合。

　　当时间走到了2012年底时，创业板指数，已经从开板时候的1000点，到了585.44点，将近腰斩。那些寄希望中国股市诞生从科技创新、创业型的小而美公司而成长的大公司的投资者，已经被深度套牢。更加雪上加霜的是，创业板已经开闸了2年半的时间，第一批上市公司原始股，如同高位的堰塞湖，即将如洪水一般解禁，冲向二级市场的股民们。

　　郭主席走马上任之后，出台了一系列措施，包括：

　　沪深交易所降低股民交易的费用，降幅为20%；

　　取消32项行政审批，包括20个取消项目，10个下放项目，2个减少审批部门项目；

　　推出上市公司股息红利差别化个人所得税政策，降低股民的税费。

　　但对未来3年全社会的财富拐点和起伏命运，起到至关重要作用的措施，却是要求即将解禁的上市公司高管们，推迟解禁，同时暂停了新公司上市的IPO审核。

　　当时有很多人不理解，认为这是用行政化手段去干预市场的自然行为，他们却忘记了，股市从公司上市到原始股解禁，从对投资者保护的缺乏，到对退市制度的形同虚设，从来就不是一个完全市场化的市场。

　　乱世当用重典，矫枉必须过正。

　　因为说白了，股市的走势，无非是对于优质股权的供给、需求的博弈关系。供给多了，价格就下跌；需求多了，价格就上涨。

　　令人瞠目结舌的财富浪潮，是在绝望中开始，在犹豫中前行，在乐观中爆发，最终变得疯狂，将每一个国人都卷入其中了。

　　创业板指数，从2012年底的585点，一路以秋风扫落叶似的走势，攀升到了2015年6月初的4037点。在短短的2年半时间里，指数上涨了5.9倍。这一轮社会浪潮，不仅仅让股民、上市公司们体验到了财富的滋味，更是把科技创新的理念渗透到了社会的每一个角落。

　　你一定记得从2015年开始的O2O概念、“大众创业、万众创新”的热潮、民间投资机构的风起云涌、各种创业大赛的登场亮相，7年过去了，时至今日，我们依然可以感受当初那场浪潮的余威。

　　风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

　　对普通人而言，只是在社会浪潮开始之后，被动地感知，被裹挟着往前走；而对于明哥而言，却喜欢从追根溯源，刨根究底。因为只有这样，在下次社会拐点来到我们面前时，我们才能洞穿未来数十年的天机，把握住属于自己的人生际遇。

　　从证监会主席位置上去职之后，郭树清又担任了4年山东省的省长，在2018年的3月，履职刚刚新组建的银保监会的主席。

　　从他的部门职责来看，银保监会的监管范围是银行业、保险业，并不负责互联网金融领域的网贷、P2P贷款。

　　互联网金融处于三不管的状态，并没有任何一个监管部门直接负责。

　　但是网贷平台爆雷、P2P贷款平台全线崩塌的财富黑洞，却把数百万的家庭，近千亿的居民财产，吞噬了进去，已经到了不得不官方出面，针对系统性风险进行教育和警告的时候了。

　　为什么？因为1997-2017年20年的高速发展，全社会已经习惯了一个高速印钞、货币流动性充足的社会环境，从来没有想过宏观经济去杠杆、央行降低印钞速度之后，流动性会紧张到什么程度。当大家习惯了任何投资产品都必须“刚性兑付”的时候，老百姓心里哪里有风险意识呢？

　　那些野生的网贷平台，即使没有官方在引导“良性退出”，它们也挺不过2019年。

　　所以，他作为银保监会主席，在官方场合发出了这么一番言论，既是对互联网金融平台的警告，对居民们的风险教育，更是对不合规的野生金融机构大清理运动的开始。

　　理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

　　没有华丽的辞藻，没有深奥的专业词汇，寻常词汇反映出来的是金融常识。

　　用常识祭旗，背后紧跟着的，就是政策推进，就是社会浪潮的起伏。

　　02

　　所以，当郭主席近日对楼市发出如此掷地有声的警告声音时，我们每一个企业、居民，都不可掉以轻心。

　　近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。

　　杠杆率=负债/资产。那我们国家的居民，杠杆率到达了什么水平呢？

　　我们先来看绝对数值。

　　我国居民每年新增的房贷，从2013-2014年的3万亿这个数量级， 2017攀升至7万亿元的平台。从历史累计的未偿还的个人住房贷款余额来考察，2008—2018的11年间，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至25.75万亿元。

　　可怕的是，截止到2019年一季度期间，个人住房贷款新增了1.07万亿，相比2018年上涨了7%，使得个人住房贷款余额达到了26.87万亿元。

　　如果考虑一线城市（北京、上海、深圳、广州）的话，家庭负债率普遍位于100-120%水平。也就是说，只要未来房价不再上涨（事实上已经下跌2年了），一线城市的很多居民家庭实际上处于破产状态，资不抵债。

　　他作为银监会的主席，肯定掌握了银行发放贷款的数据，以及居民储蓄的流入情况，才做出了如此严厉的警告。

　　更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。

　　所以，银保监会不断重申：严禁资金违规进入房地产。行动一个接一个。

　　一、对通过理财、信托渠道为房地产输血的机构，重磅罚单警示。从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

　　二、严格收紧房企的融资渠道和规模。刚刚过去的5月，40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。

　　据媒体报道，监管从严，银行间直接融资要求不能拿地王。这对于刚刚进入火热的土地市场，可谓见血封喉。

　　刚好，前几天国家统计局公布了2019年5月份的数据。

　　2019年1—5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

　　2018年底2019年初，国家为了应对和世界最大经济体之间的 Trade 摩擦，应对宏观经济下行，提振股市，放松了货币流动性。

　　这被很多购房者、开发商误以为国家在货币、购房政策上即将转向，回到原来的熟悉的节奏，于是大干猛上。很容易看出来，全国房地产开发投资增速，经历了2018年全年的下跌之后，2019年一季度迎来了反弹。

　　但是很快，他们也明白过来了，这不是过昙花一现。于是房地产开发投资增速又掉头往下了。

　　不出意外地，全国商品房销售面积和销售额的增速，又虚晃了一枪，转而掉头往下了。

　　这说明，高高的庙堂和实权决策人物，对于房地产行业严防死守、防范风险、打压虚高房价的政策，是一以贯之，从来没有转向过。

　　留给炒房者、投机客和开发商们的时间，不多了。

　　03

　　房价在2017年之前的上涨，已经使得房子被赋予了居住属性之外的金融属性。或者说，市场对房价的评估，不仅仅使用租金收入构成的现金流模式，还有对价格上涨形成预期之后的相对比较模式。比如说，深圳，要看齐香港；北京，要对标华盛顿；上海，要对标纽约。

　　这半年以来，明哥写了几十篇关于房地产的文章，无非就是在普及一个知识，当房价上涨的预期被打破之后，还报有相对比较模式的买房者，梦该醒了。

　　评估房价是否合理的唯一标准，是基于房租年收入的 售租比（市盈率）。如果某二线城市的房子的市价为400万元，出租一年的租金收入是3.6万元，那么市盈率就达到了111倍，年化收益率只有0.9%。只要房价不再上涨，那么需要出租111年才能收回成本。

　　而如果将400万元作为银行存款、货币基金，或者定投于股市的沪深300指数基金，年化收益率普遍在3-10%区间，秒杀购买房产的回报率。

　　所以，当房价不再上涨后，郭树清的话语，就显得振聋发聩了：

　　当买的房子只用于投资和投机并不出租时，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。

　　历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。

　　所以，明哥可以大胆猜测，官方表态之后，后面还会从已有的政策工具箱中，取出新的调控工具，不断加码。

　　之前我们曾经反复提到，当时代浪潮下的资产价格，进入一个大趋势之后，任何试图阻止其本来趋势的力量，最终只能起到推迟延缓时间的作用，而无法从根本上逆转。  其付出的代价是，一旦重新回到原来的趋势之后，会进行得更为猛烈，更为势不可挡。

　　2019年第一季度所谓的“小阳春”，就是一次这样的反弹。反弹结束之后，我们将迎来更长时间、更加深远的房价下跌历史进程。

　　04

　　但是这是否代表，我们建议所有人都不买房子，都去租房住呢？

　　当然不是。

　　第一个原因，还是因为房子承担了居住功能。

　　第二个原因，和任何交易市场一样，即使大盘是整体下跌的，也很容易找到能够创下新高的品种。

　　即使绝大部分城市的房价，开始了缓慢下跌的历史进程，但是在中国，至少有一个城市，她的房价会非常坚挺。

　　她的财政收入中，对土地出让金的依赖程度，是几百个知名城市中，排名最低。

　　她的经济驱动引擎，从来不是房地产、重工业、化工业这种传统行业，而是新兴的高科技产业。

　　她的居民年龄结构，是全中国最健康的，虽然平均年龄依然在上涨，但是年轻人口的流入确保了对房子的刚性需求。

　　她的人居环境和自然空气，确保了市民可以过上面对大海，春暖花开的小日子。