刘晓博：楼市，今天有“利空”？

lameihua

　　今天（6月13日），财经领域最大的消息是：北京的金融高层全体出动，到上海为“科创板”接生，并出席“陆家嘴论坛”。

　　“科创板”开板，5G发牌，以及“允许2万亿新增地方专项债做重大项目资本金”，堪称近期官方稳增长的“三大招”，影响力都是千亿、万亿级的。

　　这三大招，正好代表着中国的“新旧动能转换”。

　　“允许地方专项债做重大项目资本金”代表的是大基建，这是传统打法。

　　5G提前一年发牌，显然是希望5G复制高铁的辉煌，带动相关产业链发展。我之前在专栏里讲过， 5G出来之后，中国人仅仅每年换手机就可以达到1.7亿部以上，可望带来6000亿的销售额。为了实现5G全覆盖，中国至少要建设500万个基站。5G可以在5年里新增300万个就业岗位。

　　“科创板+注册制”的落地，则意味着“印股票的时代”正在到来。“印股票”、“印钞票”是我2014年发明的词，5年过去了，希望这次尝试可以获得成功。从2014年下半年至今，为了启动“印股票的时代”，中国发起了三轮冲锋，对应了三任证监会主席。

　　所谓“印钞票的时代”，是指广义货币M2同比增速维持在两位数的时代。那个时代特征是：货币超发推动资产价格上涨，让买房家庭品尝到资产迅速增长的甜头，让没有买房的抓紧买房。在这个时代，大基建、房地产、城镇化是主题词，间接融资（从银行贷款）是主要融资方式，整个社会的“杠杆债（负债率）”不断上升。

　　“印钞票的时代”的确走到了尽头，因为我们的企业杠杆率已经是全球最高，居民家庭和政府的杠杆率也逐步接近警戒线。所以，中国需要通过直接融资（股票、债券）推动经济发展，控制资产价格，并激发全社会的创新、创业热情。这时候，就需要一个高效的资本市场。

　　在“科创板”开板这样一个历史性时刻，央行党委书记、银保监会主席郭SQ今天在上海对楼市喊话，根据“观察者网”，他是这样说的：

　　近年来，我国一些城市住户部门杠杆率极速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。

　　当你买套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房，同样有收入和产出，但是当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。

　　房地产市场是有很强的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

　　众所周知，除了住建部，央行和银保监会是对楼市影响最大的部门。如今，央行和银保监会的掌门人说，“靠房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算”，这算不算楼市的中长线利空？

　　我的看法是：或者吧，需要观察一下。

　　在郭主席提醒大家楼市“靠房地产理财不划算”的11天前，证监会的易主席曾通过央视等媒体说：（A股）“处于历史低位的市场估值，显示了市场发展的巨大潜力”。

　　有读者问我：这信号够强烈了吧，是不是到了卖房炒股的时候？

　　我的回答是：第一，看你是什么人；第二，看你拿的是什么房子。

　　如果你拿的是人口流失、级别很低的城市的房子，未来价值不大，卖了就卖了。但卖了房子，是不是要炒股，就要评估你的理财水平了。我从1993年末开始参与股市，几乎是中国第一代证券记者，我的看法是：中国95%的人不适合炒股，包括我。

　　对于高手来说，“印股票的时代”到来了，这是发财的机会；科创板来了，这是很好玩的过山车，一定要参与，否则活着干什么？而且，他们大多数会有所斩获。

　　但普通人就未必。

　　对于普通人来说，理财的首要目的不是获得“划算的收入”，而是守住自己辛辛苦苦挣来的财富。首要目标，不损失本金；第二目标，跑赢通胀。更高目标，跑赢印钞速度。

　　至于短期翻倍梦、阶层跃升梦，大可不必做了。守住已经到手的财富，已经很不容易了。

　　房地产投资的确进入了白银时代。中国有300多个地级和以上城市，2000多个县和县级市。如果把这2300都算作城市，那么80%以上城市的房子很难跑赢大盘了。未来有价值的，是“有显著人口增长的、高级别城市，及其都市圈”里的房子。

　　优质不动产，永远都是普通人的“资产之锚”，或者资产的“压仓石”。至于金融产品，股票、债券、信托、保险什么的，未来5到10年恐怕仍然不是普通人家的主食，而只能是配菜。中国的金融市场，仍然在立规矩、增信用的时期。

　　顺便说一句，央行刚刚公布了5月的金融数据。这句话值得你拿出计算器算一下：

　　5月份人民币贷款增加1.18万亿元，同比多增313亿元。分部门看，住户部门贷款增加6625亿元。

　　很简单的算术题，2019年5月中国的新增贷款里56.1%给了“住户部门”。所谓“住户部门”，就是居民家庭和个人。他们贷款做什么？不用我说了吧。

　　4月份，这个比例是51.5%。今年一季度是31.1%。

　　另外，今天楼市还有一个值得关注的消息：

　　截屏来自河南“汝州市人民政府”官网，新闻的第一句话是“由于国家棚改政策和金融政策调整，对我市棚改工作产生了极大影响，进程明显放缓，大部分项目停滞不前。”

　　还说“经过多方协调、不懈努力，目前，南关、吴洼、张鲁庄、城北一期、二里店等部分棚户区改造项目已陆续复工。”

　　由此可见，前一段时间收紧的四五线城市棚改，近期出现了局部复工的迹象。如果你搜索一下，在山东莱阳、陕西渭南，都有类似报道。棚改复工，意味着楼市出现了微妙变化。