凯风君：未来十年，没有流动性的房子千万不要碰

lameihua

　　资产没有流动性，就没有价值。

　　什么是流动性？

　　股票交易时，股票的换手率，或者成交量。

　　房产买卖时，有诚意报价的对手方的数量。

　　在血雨腥风的市场中，观察投资机会的老手，从来不只会看价格，他的眼光必须一直盯着买卖的流动性。因为，那些只会看价格来决定交易策略的人，基本都“死”了。

　　为什么？

　　因为缺乏流动性的价格，是极其容易被操纵的，只需要花很少的钱，就能把价格拉的很高；当有卖家要按照实时价格出货时，发现根本卖不出去，没有等量的买家对手方来接手，于是只好不断调低报价，交易价格迅速暴跌。

　　这一点，在股市里是常识；在币圈里，韭菜们在2018年得到了血泪教训；在楼市里，99%的买房者，还不知道自己是韭菜，因为教训的降临，要好几年才落地。

　　01

　　黑龙江鹤岗，以“收缩型城市”著称。这里的房子均价不足3000元，一套房子总价最低仅为几万元，不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步，竟然还是卖不出去。

　　2011年前后的温州，房价一度赶超北上广，然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。

　　当时的温州，是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发，资金链断裂，所有资产价格都不足以维持，变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖，价格越是向下滑落，温州房价从最高点一度腰斩。

　　泰禾地产，2017年中国楼市最大的“地王收割机”之一，土地储备相当亮眼，然而2019年的今天，却面临着抛售资产、断臂自救的困局。

　　当年辛辛苦苦拿到的地王，现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本，负债高企，回款缓慢，现金流无法清偿负债，同样是流动性出了问题。

　　这三个案例，都指向了一个再简单不过的现实：任何资产，一旦失去了流动性，它的价值就会迅速退化。任何资产，无论当初的价格吹的有多高，只要无法兑现，最终都是废纸一张。

　　无论对于开发商，还是炒房团，抑或普通购房者，这个规律都适用。

　　02

　　流动性深层次的含义是什么？简而言之：变现能力，兑付能力，持续撬动杠杆的能力，将资产变现为现金的能力。

　　房子失去了流动性，指的是有价无市，没有交易，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘，无论是对城市前景还是资产前景产生疑问，只要没有人再来接盘，那么原有的价格就难以为继。

　　黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市，经济下行，收入增长缓慢，出生率下滑，人口持续外流，即便有棚改货币化的刺激，但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时，自然会对这个城市的所有资产都打上问号，房地产必然首当其冲。

　　本土刚需群体支撑不了，外来的接盘侠不看好，这里的房子就失去了的流动性。即便当初房价曾经攀上5000元的高峰，最终也会被抛回地面。

　　鹤岗并非极端案例，在全国，有N个如鹤岗一样的收缩型城市。经济收缩、人口外流而住房供应过剩，即便目前楼市看起来依旧火热，即便新盘的开盘热度一日甚于一日，但只要未来没人接盘，所有的价格都只是空中楼阁。

　　每一次次货币流动性的大宽松（包括棚改贷款的刺激计划），全国各地房价都会随之上涨。普涨行情之下，无论是中心城区还是偏远郊区，无论是大城市还是中小城市，房价都会上涨，几乎所有人都能在账面上赚得盆满钵满。

　　不过，这些上涨，只是股市里的浮动盈利，币圈里的纸面财富，博彩里的筹码，能不能拿出来才是关键。拿不出来，没有流动性的，浮盈从头到尾就是浮盈，没有多大意义。

　　极端一点，如果遭遇温州式的厄运，出现踩踏事件并非不可能。

　　03

　　哪些房子未来将失去流动性？

　　第一类：没有二手市场的区域。没有二手市场，就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱，新房想要进行变现，就会存在极大困难。

　　符合这一特征的，一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷，未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市，这种地方很难产生二手房市场，有的话，也只会集中于个别区域。

　　其次是二三线城市的远郊区。这些远郊区，既无地铁线路流经，又无政府部门迁移，更无强势产业导入，教育、医疗配套同样一塌糊涂，更无法用于出租来回笼资金，这种地方也不会有二手房市场。

　　第二类：非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区，以及部分发展中国家的海外房产。

　　这些房子的流动性，本身就不如商品住宅。在楼市上行期，这些产品还会有人追逐，如果楼市进入横盘乃至下行周期，商品住宅尚且难以维持原来的价格，遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产？

　　第三类：热门城市里被调控政策锁死流动性的房子。

　　这一轮楼市调控，不再只是用限购限贷来控制供给需求，而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等，限售越久，房子的流动性就越弱。

　　值得注意的是，限售一般是从拿到不动产证开始算起，由于预售制度的存在，从购房到交房拿到不动产证往往需要一到两年时间，这些时间与限售周期叠加，导致房子被锁定的期限长达4-7年。

　　在楼市上行周期，所有人都还能耐心等待。但楼市一旦出现变故，想要套现却无法套现，想要退场却被强行按在其中，这必然会加剧资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流难以为继，家庭的资产配置都会出现危机。

　　显然，限售周期过长的城市，一定不要轻易炒房，现金流必须要跟上。

　　04

　　所以，相比于房价，我们更应该关注的是房子的流动性。

　　如何判断一个城市的房子是否有流动性？这里有三个指标：

　　一是：空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察，而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域，甚至租都租不出去的地方，流动性必然成问题。

　　如果出租情况理想，比如300万总价的房子，年租金6万，虽然市盈率高达了50倍，远远超出股市里大多数好公司的估值，泡沫很大，但是毕竟聊胜于无。那些租不出去的房子，更可悲。

　　二是：看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险，商住公寓变现成本过高，军产房涉及的纠纷更加复杂，这些房子都相对小众，难以经受楼市周期的折腾，抗风险能力太弱，市场一旦转差，问题就会接踵而至。

　　三是：看二手房成交情况。对于一二线城市来说，随着土地资源开发殆尽，二手房市场未来将会取代一手房市场，有天量新盘供应但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线城市来说，既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。

　　05

　　请记住，房子是不动产，且是动辄涉及数百万乃至上千万资金的不动产，甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的不动产，丝毫都疏忽不得。

　　很多国人，被1997-2017年20年的房价上涨周期给迷惑了，用短时间的资产价格走势，固化成为了历史性的信仰。

　　明哥反复和大家说，放水（加杠杆）阶段，所有的负债都是资产；到了收水（去杠杆）阶段，所有的资产都是负债。

　　放水阶段，假设你买了300万总价的房子，首付90万，210万债务，当房子因为“大水漫灌”而涨价，翻倍值600万的时候，你就有390万资产，210万债务。这个时候，你只会后悔当初自己的负债太少了，不够多。

　　这就是1997-2017年20年间买房会赚钱的真相。无论你自身有钱没钱，只要买下了房子，资产就会增值，银行就会愿意借你更多的钱，你的现金流和生活信心，会持续正向反馈。

　　其实，这一点对于所有的投资品种，都是成立的，在资本市场里浸淫多年的老手，都深谙这一点，成为他们的常识了，不会以为这是一种信仰。

　　这个看起来像永动机的游戏，表面上从2017年就结束了，其实2016年就开始了。由于去杠杆，要收回“大水”，过去看起来很好的资产（房子、烂公司的股票、信托、P2P网贷、民间借贷、股权质押），现在反而变成了债务，一个一个持续爆雷。

　　还是那句话：未来十年，比房价和升值空间更重要的，是安全性和流动性。

　　只要有流动性，无论价格涨跌，你总能安全着陆，不至于满盘皆输。