刘晓博：只准涨5%！楼市最火的城市，准备了一串“杀招”

lameihua

　　周末的时候，我接到了读者的爆料——由于被住建部点名，苏州市最近召开会议，楼市调控随时可能进一步收紧。

　　主要内容见下面这张截屏：

　　由于没有获得验证，所以我没有公开对此作出评价。今天（5月27日）早上，上海的“澎湃新闻”对这次会议做了报道：

　　“澎湃新闻”报道的内容，跟我此前拿到的“会议纪要”内容高度吻合。

　　由于苏州没有纳入国家统计局监测房价的70个城市，所以外界很难看到比较权威的、苏州房价上涨的数据。

　　但民间机构有监测，比如“冰山指数”最近一段时间的排行就显示，苏州是中国核心城市里房价上涨最快的。其中仅5月第三周跟4月第三周相比（环比），就上涨了4.4%（见下图）。

　　因此，说苏州楼市是当前“最火的”，并不夸张。

　　正因为如此，住建部日前对苏州楼市做出了“预警提示”。一起被“预警提示”的，还有南宁、佛山和大连。

　　随后，苏州做了三个“调控动作”：

　　5月11日，苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

　　5月16日，苏州市工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”。

　　5月17日，吴江区发布一个地块出让的“补充公告”，该地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

　　苏州楼市新政出台之后，被认为是温和的。原因很简单，作为中国内地出口量排名第三的城市，苏州面临着稳增长的压力。

　　上图是一季度苏州的主要经济指标，整体还是健康的。但“规模以上工业总产值”、“规模以上工业增加值”、“进出口总额”和“用电量”都增长乏力和下滑。在这样的时候，苏州当然没有必要对楼市“过于激进”。

　　5月24日苏州召开的这次“房地产座谈会”，由发改委、自然资源局和市区两级的住建局等部门参加，30余家地产商与会。

　　结合“澎湃新闻”的报道和读者爆料，这次座谈会传递了如下重要信息：

　　1、苏州全年的调控目标是房地产价格指数“涨幅不超过5%”，这个目标必须完成。

　　2、6月到7月为“过渡期（观察期）”，如果5月出台的措施不能奏效，调控会加码，可能出台的措施包括：扩大限售范围到科技城、吴江太湖新城、运东、汾湖等区域；外地人购房社保年限从1年提高到2年。

　　3、预售备案价不能超过4万，不会考虑项目的具体情况区别对待。单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价。

　　4、政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。

　　5、苏州成为“70+1”城市，也就是说被国家统计局等部门纳入监控。

　　6、苏州储备了2万亩土地，用来平抑房价。后续出让土地的指导价会适当下降。

　　那么该怎样看待上述“政策工具箱”里的“工具”？苏州楼市又将走向何方？

　　我的看法是：

　　让楼市温和上涨，并维持比较活跃的成交量，是国家的基本要求。所谓“稳房价、稳地价、稳预期”，就是这个意思。房价不可能静止不动，也很难趋势性下跌，那样会妨碍“稳增长”，特别是“稳就业”。

　　当前国家对于就业高度重视，此前全国就业问题的“电视电话会议”要求——要坚持就业优先政策，要守住不发生大规模失业的底线，要防止出现大规模返乡潮。

　　随后，国务院成立了高规格的“就业工作领导小组”，一位副总理担任组长，房地产主管部门——住建部和最能影响房地产市场的人民银行，都有一名副部长（副行长）成为领导小组成员。

　　房地产显然是产业关联度、带动能力最强的行业，对就业拉动作用极大。所以楼市不能冷。4月的新增贷款也显示，超过一半给了住户贷款，而住户贷款主要用来买房。但另一方面，国家对楼市过热也高度警惕，这就是苏州楼市调控的大背景。

　　“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”，这句话很有分量，也可以对一些头脑发热的开发商产生震慑。但真正的杀招是：第一，严格的限价；第二，土地出让价的指导价会有所下降。

　　一刀切的限制房价不能超过4万元，不考虑楼盘具体情况。这看起来比较“机械”，但地方政府也确实没有什么好办法。政府总不能成立审计队伍，考察每个开发商的成本，来给予个性化的定价。要知道，同样是开发商，融资成本都可能有很大差异。

　　对苏州楼市最管用的除了“严格限价+土地出让指导价下调”之外，收紧限购最具杀伤力。目前外地人只需1年社保就可以在苏州买房，这在强二线城市里比较宽松的，就连廊坊下面的一些县，都已经提高到了3年。

　　我的看法是：苏州今年有较大机会，全面提高限购的社保年限。当地政府之所以设立两个月观察期，跟当前国际环境有较大不确定性有关。设立2个月观察期是适当的，也是理性的。