刘晓博：楼市：4个城市被“点名预警”，2个重要数据

lameihua

　　这个周末，楼市最大的看点是：佛山、苏州、大连、南宁被住建部点名预警。

　　点名预警的原因是：“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。

　　而且新华社还说：这是“住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上”又一次采取措施。目标是：

　　要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

　　我特意把4月19日新华社相关报道翻了出来，全文如下：

　　可以看出，4月19日那次并没有公开点名，甚至没有披露一共有多少个城市被“预警提示”。

　　直到今天，我们才知道上次是6个城市，这次是4个城市。

　　也就是说：住建部力度加大了，上次不点名，这次点名了。

　　上次点名之前，统计局公布的70个城市房价监测显示，新建住宅价格同比涨幅最大的几个城市是：呼和浩特（+22.8%）、西安（+24.4%）、丹东（20.2%）、贵阳（+20.6%）、大理（+21.9%）。

　　所以，6个城市里很有可能包含上述几个城市。

　　这次点名的4个城市，其中苏州和佛山不在统计局监控的70个城市名单里，所以我们看不到官方公布的房价上涨情况。

　　如果根据国家统计局公布的4月房价最新数据，南宁和大连的“环比涨幅”和“同比涨幅”也不是涨幅最大的，只是偏大的几个城市之一。

　　上图是民间机构的数据，看起来似乎更准确，至少解释了苏州和南宁被点名的问题。

　　可以看出，中国房价跟股价完全没有办法比。股价是高度透明的，也是及时传递的。但房价有很多数据，真真假假你搞不明白，情况非常复杂。

　　被“预警提示”，并且被新华社通稿点名，地方官的压力当然会增大，调控一定会有所加强。上述4个城市里，苏州已经出台了限售新政，随后还在学位房上打了个“补丁”，但仍然被“预警提示”，看来可能还会有新的措施。

　　4个城市会出台非常严厉的措施吗？大家可以观察一下，这是一个非常好的视角，有利于我们看懂“大事”发生之后的楼市调控。

　　我的判断是：应该不会有非常严厉的措施。国家的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，而不是推动价格下跌。

　　决定楼市短期走势的是政策，而货币政策又是极其关键的因素。让我们看看央行最新公布的“一季度货币政策执行报告”和“4月份金融数据统计报告”，来观察一下“钱”对“楼市”的“友好程度”。

　　先看一季度报告里披露的信息：

　　1、利率在走低：

　　上图是央行披露的“贷款加权平均利率”，这是最真实的利率走势。右侧的箭头是我加的，蓝色代表“降息”，红色代表“加息”。

　　可以看出，上一轮利率最低点在2016年9月出现。当时是货币政策对楼市最为友好的时候。转折点出现在2016年9月30日夜，楼市调控开始了，主要在一线城市和强二线城市进行，三四五线城市仍然在去库存。

　　利率在随后7个季度不断走高，楼市逐步趋冷，其中2018年上半年是去杠杆的高峰期，实体经济也都压力较大，利率也创出新高。

　　最近3个季度整体是“降息”，3月利率略有反弹，显示央行有“轻踩刹车”的动作，这主要发生在3中下旬到4月。

　　上面是更详细的数据，说明整体利率还是走低的。降息已经发生，只是没有动“存贷款基准利率”。

　　2、钱对楼市比较友好

　　上图是主要部门一季度获得贷款的增速。可以看出，给住户部门（居民家庭、个人）的贷款增速比给企业的快了接近6个百分点。原因很简单，住户贷款风险低，对实体经济拉动作用更大一些。家庭和个人贷款，90%以上是为了买房。

　　上面截屏里，央行告诉我们，企业获得贷款的加权平均利率是6.02%，今年3月比去年12月略有上涨；而房贷利率平均为5.68%，比12月略有下降。要知道，企业贷款期限一般低于5年，而房贷一般超过5年。房贷利率反而便宜！。这说明：钱，对于楼市仍然是友好的。

　　再看一下4月新增住户贷款的占比：

　　上面央行公告的截屏告诉我们：4月份人民币贷款增加1.02万亿元，住户部门贷款增加5258亿元。可以算出，新增贷款51.5%给了“居民家庭和个人”。去年同期，住户贷款占新增贷款比例为44.8%。

　　从前四个月的核心数据看，“钱”对于“楼市”是比较友好的。

　　所以，我们没有理由对楼市悲观。但另一方面，国家也不允许楼市在2019年大涨，价格慢牛和活跃的成交量是最理想的。