李晓鹏：3天4政策！楼市生变！这个市场乐极生悲 要小心了！

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　　平地一声雷，楼市又炸锅！

　　股市楼市二人转，你方唱罢我登场！

　　周五（5月10日）A股一根长阳硬气十足，楼市不甘示弱，周末接连祭出调控组合拳！

　　先是传闻多时的苏州楼市新政终于落地：

　　5月11日晚间，苏州市人民政府发布官方消息，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新建商品住房实施限制转让措施，包含已经取得预售许可证尚未开始网签的项目，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对于二手房，更是要求满五年后才能转让。

　　再有国务院发文明确住房城乡建设部将起草城镇住房保障条例以及住房租赁条例，同时财政部又公告将于近日印发公告，将对公租房免征房产税！

　　短短3天时间，4项政策和楼市密切相关！

　　楼市调控双管齐下，住房租房两开花，处处可见国家调控信心之决，意志之坚！

　　2019年楼市，注定不平凡！

　　枪打出头鸟 新一轮调控已在路上

　　万事皆有因，万般皆有果！

　　苏州楼市再收紧，与当地近来频繁曝光的楼市热潮分不开。

　　土拍热潮，千人抢房，种种因素叠加，不断刺激着市场的神经。

　　但克而瑞研究中心的统计数据显示，一线城市成交面积环比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是广州、深圳都阶段性回调，环比降幅均在30%左右。

　　在一线城市进入5月普遍降温后，苏州等城市高烧不退，成为了市场最另类的存在！

　　《55城冰山指数涨幅排名（第107期）》数据显示，苏州已超越燕郊连续5期位居55城冰山指数涨幅榜榜首，也就是说，苏州房价已经连续五周月环比上涨幅度居55城首位。

　　历史经验表明，风头太盛，是要被盯上的。

　　然而苏州楼市疯狂，国家出手调控看似合情合理，其实另有深意。

　　苏州此次新政，针对的是一些热点区域，并非全域限售，市场人士分析其实力度不算严厉。对目前楼市基本面影响不大。

　　然而单纯控房价，效果并不好，比控房价更急迫的，是调预期。

　　据统计，4月楼市调控政策超60次，国家有关部门更是针对楼市频繁发言定调：

　　中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇；

　　住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；

　　自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标；

　　银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　官方发声的背后，其实是嗅到了楼市炒作抬头的苗头，而这个苗头，就出现在长三角城市的土拍市场：

　　苏州园区的地块开拍前9天就已经加价9.7亿，楼面价30245元/平；

　　常州一天诞生3宗新“地王”，每一块地在竞拍轮次上均历经40轮以上；

　　杭州拍出了实际楼面价破5w的宅地，成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”；

　　无锡市出让四幅地块，吸引了60多家开发商参与角逐，经过83轮竞价，达到最高限价242185万元，折合楼面价18000元/㎡。

　　楼市要疯，长三角首当其冲！

　　上海人口增速放缓，三四线吸引力严重不足，而长三角热门城市频繁出台优惠政策吸引人才，市场再度燥热，也不难理解了。

　　然而最近还有一个和苏州非常相似的城市，就是南京：

　　3月，南京《人才落户实施办法》正式落地实施；

　　4月，南京江山大名城再现千人抢房，全城摇号；

　　5月，南京又来了一场土拍，平均土拍轮次超50次，7块地拍到最高限价。

　　同样身处江苏境内，并且是长三角的热门城市，其人才引进力度、抢房热、土拍潮，丝毫不亚于苏州。

　　苏州作为网红城市，成为了国家首先要打的出头鸟，目的是给长三角做一个示范，一旦哪个城市再有过热苗头，坚决遏制，绝不拖延。

　　那下一个调控对象，会是南京吗？

　　无论如何，新一轮的楼市调控，或已悄然开启。

　　租房新政重拳出击 市场最大的二房东要凉了

　　调控楼市，终极目标还是让大家能有的住。

　　然而热门城市的房价，对于刚刚工作的人来说，根本无法承担，更何况还有限购政策的限制。所以，租房基本成为了每个人必须经历的选择。

　　据《2017中国私人财富报告》数据显示，截至2017年底我国流动人口规模已经达到2.5亿，而其中有67.3%的人群（1.67亿）是通过租赁私房的方式来居住的。

　　鉴于流动人口是指离开户籍所在地的迁移人群，而很多已落户的群体依然属于租房人群，实际租房群体还要大于这个数字（达1.98亿）。

　　而租房市场乱象不断，租客深受其害。

　　如今国家接连颁布租房文件，下决心规范租房市场。受益最大的当然是广大租客，而受伤最深的，可能是近年来爆火的长租公寓，这个租房市场上最大的“二房东”。

　　近年来，号称解决城镇青年租房痛点的长租公寓状况频出。

　　首先是租房价格，根据《2018长租公寓市场报告》显示，深圳月租金已经超过4000元/月，而长租公寓分布最密集的上海、北京的月租金也都超过了3500元/月。

　　根据闲鱼发布的《租房幸福感报告》，房租占收入20%的人群，租房幸福感最高。

　　如果以上海平均房价3500元/月计算，你的月薪至少要达到17500元，才不会感到痛苦！而根据58同城招聘研究院发布《2019年一季度人才流动报告》显示，上海平均月薪为9723元，超出平均月薪接近一倍！

　　而长租公寓的月租普遍比房东直租还要高上20-30%，住上长租公寓，可能意味着你离幸福正在渐行渐远！

　　其次是住房安全问题，去年自如被爆出的甲醛问题，直到今年，自如等长租公寓给出的解决方案依然很难让所有人满意。

　　再者就是长租公寓一直为人诟病的管理费，每到续签之时，便会收取一次，而这项管理费究竟“管理”了哪里，依然模糊，让人看不清。

　　去年长租公寓加杠杆抢房抬价引起热议，引发垄断争议。

　　如今国务院安排有关部门起草《城镇住房保障条例》及《住房租赁条例》，意在对租房市场立法立规，以后黑心公寓再想坑租客，可没那么容易了！

　　而财政部、税务局近日印发的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，更是可能让长租公寓就此凉凉！

　　公告中指出，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。

　　在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

　　同时，对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

　　不过此次优惠，并没有涉及长租公寓，因为长租公寓的房源并不符合公租房的条件！而此次公告减免的印花税、契税等，正是长租公寓运营成本的大头！

　　如今国家大力推进保障性住房建设，公租房扩大投入，同时还有租金补贴等相关政策，将对长租公寓形成强有力的竞争，符合如今“租售并举”的大背景。

　　在如今多数长租公寓都在烧钱的情况下，少了政策的优惠，未来的竞争将更加激烈，性价比将进一步降低。然而羊毛出在羊身上，未来的长租公寓，可能只适合高端客户了。

　　“房住不炒”，“房租”一样不能炒！

　　随着我国城镇化的提高，未来居住在城镇的人，可以按需选择自己合适的房子居住，低收入者可以选择公租房，中高端收入的人群选择商品房租赁，而对生活品质有高要求的人群，可选择一些品牌长租公寓等。

　　有实力买房的，不用受到炒作困扰，暂时没实力买房的，租房也能很舒服！

　　住房租房联手出击，真正让“住有所居”不是一句空话。

　　结尾提一句题外话，因为众所周知的原因，外围市场纷繁复杂，国内市场更不能从中添乱！所以，今年的楼市政策，大概率是稳！甭管住房市场还是租房市场，健康平稳发展，才是楼市未来的主旋律！