刘晓博：今夜，“楼市最火的城市”出手了！“新模式”耐人寻味

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　　苏州，这个当前楼市最火爆的城市，终于出手了！

　　5月11日傍晚，苏州市政府通过官网、官方公众号等渠道，发布了“关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见”，而且宣布这些举措从公布之日起执行。

　　核心政策一共有5点，具体如下：

　　1、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

　　2、新房限售：对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

　　3、二手房限售：对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

　　4、学位房政策：苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

　　5、新房销售：在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

　　苏州的“楼市新政”有两大看点：一个是限售，一个是人才优先购房。

　　限售上，“苏州工业园区全域二手住房”限售长达5年，“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新房”限售长达3年。限售的年限比较长，但区域有限，显示了官方“擒贼先擒王”，以及把购房资金挤压到非热点区域的意图。

　　人才优先购买住房的政策比较有新意，占比达到了“苏州工业园区全域内”新盘面积的50%到60%。也就是说，“人才”可以避免抽签，或者在抽签时单独享受配额。

　　这个政策出台之后，引发了一系列评价。多数解读都认为，这意味着楼市调控“卷土重来”，或者全面升级，认为苏州对楼市“下了狠手”。

　　其实，细读上面的“新政”你会发现，严厉的限售措施只在热点区域实施，其中新房限售只涉及两个区域，二手房则只涉及一个区域，远远没有覆盖全市。至于限购、限贷则都没有涉及。因此，这次楼市调控是比较温和的。

　　由于苏州没有纳入国家统计局监控的70个城市名单，所以每月一次的官方数据里没有苏州。这是近期苏州房价上涨、楼市火爆的一个主要因素。另外一个主要因素，是苏州经济发达、外来人口增长比较快，但限购并不严格。

　　上图是苏州限购政策。

　　有户籍的居民家庭可以购买3套住房，这在大城市里是非常罕见的。至于非户籍家庭，只需要提供“两年内，累计一年纳税或社保证明”，即可购首套房。限购区域包括苏州市区、昆山市、太仓市，张家港和常熟不限购。

　　苏州的限购政策，在强二线城市里也是比较宽松的。

　　上图是第三方研究机构给出的“房价月环比”的上涨城市榜单，苏州是“指数涨幅”遥遥领先的，这种局面已经维持了一段时间。对楼市调控抓的比较紧的长沙，则位居倒数第一。

　　所以，如果结合苏州楼市目前火爆程度来考虑，这个楼市调控的新政还是比较温柔的。

　　我这样说，不是责怪苏州“调控力度不够”。其实力度够不够，当地政府最清楚。而且国家也说了，2019年楼市要“稳地价、稳房价、稳预期”，要“一城一策、因城施策”。事实上，苏州是一个“城市群”，苏州除了自己的市区，还代管了四个县级市。

　　苏州这次“新政”显然也体现了“一城一策”。人气、热钱集中的“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域”严厉一些，其他区域就宽松很多。而且只收紧了“出口”（限售），并没有进一步收紧“入口”（限购）。

　　我历来主张调控采取“分步走”的方式，不要太激进，否则短时间内还要再走回头路，有损政府权威。苏州显然是这样做的，先迈出一步，然后看市场情况。如果不行，就再加码。

　　我之前在专栏里分析过，受“贸易博弈”影响最大的城市是深圳、苏州和东莞，因为这三个城市出口量大，电子、机电设备类产品多。一旦有风吹草动，这三个城市对市场最敏感。

　　上图是苏州一季度的主要经济指标。应该说，整体还是健康的。但“规模以上工业总产值”、“规模以上工业增加值”、“进出口总额”和“用电量”都增长乏力和下滑。在这样的时候，苏州当然没有必要对楼市“过于激进”。

　　上图是苏州截至2019年3月末的金融数据，“住户贷款”除以“住户存款”得出的“楼市杠杆率”也超过了100%，是在全国比较靠前的。

　　苏州楼市火爆，但“杠杆率”跟去年同期相比基本没有增长，这是怎么回事？有报道说，由于楼市太火，“能买到的基本上都是全款，要贷款的刚需客，基本上没有机会的”——这是《每日经济新闻》报道里提及的，可以从另一个侧面证明苏州楼市的火热。

　　总之：苏州楼市的“调控新政”，给市场传递了一个温和的信号，而不是“冷冰冰”的信号。

　　2019年，楼市对中国经济非常重要。4月新增贷款里，住户贷款占比再次重返50%以上。所以2019年的楼市，将呈现“调控次数”创新高、但市场不会偏冷的局面。整体上，市场需要暖一些。个别过热的楼市，才会收紧管制。“苏州模式”（充分考虑城市内部差异，只在少数局部区域收紧），可能代表着新的方向，尤其是贸易上进入“僵持期”之后。

　　下半年，或者明年年初，还有一个利好等着苏州——新一轮长三角规划将出台，而苏州将在其中发挥重要作用。其中吴江区、昆山市将是沪苏浙一体化示范区的核心区。