李晓鹏：楼市调头！三四线哭了！但这个省是例外！

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　　立夏将至，楼市却要入冬？

　　政策再次大转弯，这次遭殃的可能是三四线楼市！

　　《复联3》中的灭霸打了个响指，全世界一半的人化为了尘埃。

　　然而财政部打了个响指，全国一半的棚改计划就此消失被腰斩。

　　4月16日，财政部一份棚改计划文件出炉，对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

　　去年棚改货币化推进明显，三四线城市收益颇多。如今棚改收紧，三四线少了输血，是不是就此凉凉？

　　先别慌，大势上我们的判断不变，但局部进程总会有反复。非要从矮子里拔将军，那么这个省，很可能是例外。

　　敢从虎口里抢人 这个省可能很抗跌

　　中国的城市群哪里强？长三角。

　　长三角就像黑洞，优质产业、顶尖人才、高新技术，要啥有啥，对人的吸引力绝对不是一般大。虹吸效应明显，这城市圈也是越做越大。

　　不过还是有这么个省份，坐落于长三角核心地带边缘，却保持了连续5年的人口净流入，就是安徽！

　　曾经的安徽也是作为农民工外流大户，10年间流失962.3万人，高居全国第一！

　　不过从2014年开始，安徽的人口转变成了净流入，至今已经连续6年。

　　李迅雷分析《2018年农民工监测调查报告》中指出，安徽作为一个中部地区的省份，2018年人口净流入规模在全国排名第三，除了北部的宿州、蚌埠和淮南三市以外，2018年安徽其余13市都出现人口净流入，其中省会城市合肥流入规模最大。

　　能从长三角周边抢人，至少结果上看，安徽还是有优势的。

　　据第一财经日报统计，2017年的常住人口增量中，安徽省以年增59.3万人，位列全国第三，仅次于广东与浙江！

　　不过究其原因，还是在于农民工的“返乡潮”，曾经外出打工的人，多数抱着“赚了钱就回家乡创业”的想法，正在逐步回流。

　　安徽不止在抢人，还在抢地。

　　随着一季度我国楼市回暖，各大房企开始了抢地运动。

　　然而继3月安徽土拍爆火之后，4月的土拍大战还在继续！

　　4月25日，合肥13宗地块成功出让，土市狂揽132亿元。4月26日，合肥12宗地块成功出让，共计揽金78.67亿元。两天加起来，就是210亿！

　　此外，安徽仅在4月最后一周就欲出让125宗土地，分布在14个城市。

　　其中合肥36宗、宿州17宗、滁州14宗、蚌埠13宗、阜阳9宗、安庆8宗、六安8宗、宣城6宗、亳州6宗、淮北4宗、黄山1宗、池州1宗、芜湖1宗、马鞍山1宗。

　　而且，根据长三角经济群的规划，国家已经将合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等城市纳入长三角区域，未来长三角的外溢效应，影响的也是这些城市！承接的，就是长三角外流的农民工，满足他们返乡就业的需求。

　　我们不如再看看安徽今年的棚改计划。

　　从今年的棚改计划规模上看，安徽省居全国第三，也是仅有的开工量超过20万套的三个省份之一。虽然全国开工量腰斩，但是安徽受到的影响依然可控。

　　安徽人口流入，土拍爆火，让这里房价大跌，短期内看条件还不太具备。棚改的收紧，赶走了炒房客，但是赶不走刚需。

　　比起那些要优势没优势，要人口没人口的省份来说，安徽的楼市要凉凉，可能还没那么快。

　　“因城施策”后 这两个省份机遇来了

　　除了安徽，还有两个省份也很引人注目。

　　全国棚改计划中，四川和福建，是唯二的计划量大幅增加的两个省。其中福建增加了71%，四川增加了32%。

　　比起安徽紧靠长三角核心地带，四川和福建的位置更加尴尬，距离核心城市群都有较长距离。

　　其中成都、厦门，都不在三大城市圈（京津冀、长三角、珠三角）中，但是近年来人口的回流趋势也比较明显。

　　四川的统计数据显示，2010年该省向外转移输出人口1226.6万人，达历史最高，随后开始呈下降趋势，从2011年的1205.2万人，下降到2017年的1174.6万人。四川统计局的一份报告指出，过去长期作为人口输出大省的四川，近几年跨省流动规模逐渐减少，农民工向省内回流趋势明显。

　　福建省今年1月公布的《福建省人口发展规划（2016~2030年）》则显示，目前该省的省外流动人口总量下降明显。2011~2015年，福建全省省外流动人口总量增速分别为8.95%、2.84%、0.42%、－12.99%，呈逐年下降趋势。2015年流动人口总量首次下降。

　　如今棚改的政策继续倾斜，这两个省份可能会被激活。虽然核心城市圈的优势依然明显，但是目前人口政策的调控以及大城市高昂的房价，核心城市群的人口流入增速势必放缓，人口回流三四线，这些城市未来未必是毫无机会。未来中西部之间的交流愈发密切，对于人才稳定也是一大重要趋势。

　　万流归海 未来还是看省城

　　安徽虽然未必凉凉，但是房子现在就能买了吗？其实还不能太乐观。

　　正如我们前文所说，城镇化的进程中有反复，但是不代表大趋势的逆转。人口最终还是要往大城市发展。

　　4月安徽房价涨跌互现，最为强势的还是一些核心城市。

　　从房价前三看，合肥、芜湖依然坚挺，这没什么好说的，就算是限购也阻挡不了买房者的热情。黄山虽然价格很高，但是没有被纳入到长三角城市群，未来价格下滑的可能更大。

　　还有，我们需要注意，农民工虽然返乡，但是不一定就流向原籍，他们的置业首选，大部分是省城。

　　2016年10月合肥开启限购，但是房价并没有出现大跌的情况，一直处于稳步上升的趋势。

　　并在2017年下半年开始，新房的涨势超过了二手房！也说明了，合肥新房市场的潜力较大！

　　国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》报告显示，近年来，跨省流动人口的比例开始缓慢下降，省内跨市流动的比例则缓慢上升，市内跨县流动则变动较小。意思就是，中国人好像越来越不喜欢跨省流动，更愿意省内流动了，但万流归海，省内流动的去向只有一个，那就是省城。

　　长三角正在吸走合肥的人，而合肥正在吸走安徽省内地级市县级市的人。

　　如果你是买房的刚需，那么三四线城市的房子想买就买，舒服就好。

　　如果你是投资的性质，那合肥以下的城市还是要慎重。

　　现在抗跌，不代表以后不跌。中国的强点还在城市圈，三四线回归刚需属性，也是中国城市化发展的必然。