凯风君：楼市调控卷土重来！这些城市被要求增加供地

大参考

　　每当市场变化之时，楼市调控就会接踵而至。

　　4月17日，自然资源部发布通知，住宅供地将实施差别化调控：

　　商品房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地。

　　18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　这一政策出台背后，正是楼市高库存不复存在的现实。

　　根据国家统计局刚刚发布的数据，2018年3月末，全国商品房待售面积51646万平方米，库存创最近5年以来的新低。

　　可见，去库存早已完成历史使命。当然，在城市之间，库存和去化周期都呈现分化趋势。

　　那么，哪些城市要增加供地？哪些城市要减少供地？这一政策，将对全国楼市格局会产生多大影响？

　　01　哪些城市要停止供地，哪些要增加供地？

　　土地供求，向来是决定房价的核心因素之一。

　　所谓去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。

　　显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏，增加土地供应的必要性随之而产生，反之同理。

　　按照规定，去化周期大于36个月的，要停止供地。事实上，除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市，大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

　　根据泽平宏观发布的报告，2019年3月，一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，基本都在可控范围。

　　无论是一二线还是三四线，绝大多数城市都不存在高库存问题，自然也就不存在“停止供地”之说，反而这些城市都要增加供地。

　　这其中，杭州、西安去化周期低于6个月，属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

　　南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

　　而青岛、宁波、济南、深圳、北京等城市去化周期低于18个月，要维持现有的供地水平。

　　而天津、厦门等城市去化周期高于18个月，属于适当减少供地的城市。

　　不过，去化周期是个动态数据，楼市一旦回暖，去化周期就会显著下降。

　　厦门最近几个月楼市复苏、成交狂飙，如果未来几个月市场热度得以维持，去化周期将会显著下降，将来供地不仅不能减少，反而还要有所增加。

　　02　三四线之困：谁敢增加供地？

　　三四线城市的库存，并没有想象的那么高。

　　从可售库存的去化周期来看，三四线城市甚至低于一线城市。这是因为，过去这一轮棚改货币化，基本将三四线的库存消耗殆尽，高库存已经不再是问题。

　　按照要求，去化周期低于12个月，都要增加供地。如此看来，三四线城市也多在保持供地甚至增加供地之列，但问题是，这些城市真的敢跟吗？

　　要知道，最近两年，三四线城市通过棚改释放出天量的土地，这些土地即将转化为新的商品房库存，加上三四线销售已经开始疲软，未来三四线的去化周期必然随之而上升。

　　这方面，可用广义库存以及土地消化周期来衡量。

　　从土地消化周期来看，三四线城市明显高于一二线城市。

　　一二线城市的土地消化周期全都低于1年，而三线城市的消化周期为1.2年，四线城市的消化周期高达2.1年。

　　这种背景下，有多少三四线城市还敢增加供地，制造新的房地产库存？

　　就3月初，山东省菏泽市成武县出台了房地产新政，规定各镇农民购买首套房可以享受300元／平米优惠，首付不超过30%。

　　县城重启买房补贴背后，正是楼市销售低迷、商品房库存席卷而来的标志。

　　03　对楼市影响有多大？

　　对于房价走势，长期以来流传的一句话是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

　　土地供求之所以重要，是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应，或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐，自然就可以制造供求失衡的局面，让高房价得以维持。

　　因此，官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地，正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。

　　从深层次的楼市逻辑来看，大热必有调控，遇冷必有松绑，这既符合政策市的现实逻辑，也是稳定楼市的题中之义。

　　无论是增加供地还是限制供地，核心都是维持楼市稳定，这一规律还会继续得到验证。