血饮：重磅|全面放开大城市落户限制，真的会导致房价暴涨吗？

大参考

　　国家发展改革委4月8日称，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，2019年我国将还继续加大户籍制度改革力度：城区常住人口100万至300万的大城市将要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超特大城市要调整完善积分落户政策。

　　新政策出台以后，立即有很多人奔走相告，宣扬此为房地产即将上涨的重大信号，不得不说，真够异想天开的！这是既不了解国家到底在干什么，也不了解这项政策到底是为了解决什么，更不知道这项政策的未来发展方向在何方。

　　首先，必须搞清楚房价为什么会涨。房价涨并不是因为房屋建筑本身在涨，而是房屋所在地区的资源在涨，资源上涨导致地价随之上涨，同时房屋又与户籍捆绑，户籍又是享受城市公共资源的门槛。2018年之前，要享受一个城市的教育、医疗等公共服务必须要在一个城市落户，但是购房又是很多城市落户的条件，于是，居民要想享受一个城市的教育、医疗等等“刚需”公共服务，就必须买房落户才可以。这些公共服务要么是不对无户籍居民开放，要么就是开放力度很小。

　　当买房成为阻挡落户的最大障碍，而享受城市的公共服务资源又是群众买房的最大动机，于是房子捆绑户籍成为阻碍人民享受城市公共资源的高墙。本质上，房价之所以不断暴涨，就是利益集团拿捏住城市资源这个刚需待价而沽，也正是因为公共资源被房地产捆绑成为了刚需，拥有房屋成为了资源等价物，进而成为享受更多教育卫生资源准入证，甚至是结婚先决条件，这个刚需被利益集团捏死反过来要挟刚需住房者，利用房屋不断涨价压榨人民群众收入，这也是房地产这个并非高科技领域的产业能够成为20年来最大暴利产业的原因所在。2018年2月，国内三大房地产商在国民经济减速、规模以上工业企业利润负值的情况下，居然还实现了30%的毛利，之前暴利该有多大自不必说。人民为了享受更好资源所以才必须拼命挣钱买房，却发现收入永远追不上房价上涨速度。很多人买房子不是为了炒房，只是为了有个住的地方，而这个梦想再现实中渐行渐远，逐渐变得遥不可及。

　　其次，这次政策是为了解决什么问题呢？

　　1、逆城市化进程苗头已经出现。从2015年到现在全国房价普遍上涨，东部地区房价上涨两到三倍，这已经远远超过当地居民收入所能负担的极限，全国居民家庭杠杆接近54%就是这么来的。这项新政实行之前房价下跌也是因为刚需被不断上涨的房价榨干导致，北京春运结束以后流入人口首次出现负增长，以及全国其他地区很多城市人口流入也早已经出现负增长，全国900个城市其中超过160个人口是净流出，比如整个湖北省2018年只有武汉和宜昌人口是净流入。城市终究是人的城市，如果人口持续流出，一定会出现逆城市化进程，城市的创新活力和经济发展必然受挫。

　　高房价之下，城市各种资源同步上涨，婚育年龄不断后推，只因教育卫生各种成本不断激增，即使放开二胎你也不敢生，不是生不了而是不敢生，生了养不起。收入不断减少，房价不断上涨，收入永远追不上房价，更多的只有绝望。高房价成了一道墙，将城市隔断成了两个世界，多年奉献却不能享受城市发展成果，既然买不起房就只能选择逃离北上广回老家，于是各大城市人口均出现净流出。

　　2、房价如果持续涨下去，最大的危害就是公民个人的不婚不育和国民经济的整体绝育。其实，这种绝育情况在日本身上已经发生过。个人方面，据日本国立人口与社会保障研究所开展的日本国家生育调查发现，日本人不仅结婚生育率不断下降，而且日本40岁以下的成年人中，处男和处女的比例都在增加，甚至已高达四分之一。与上世纪90年代相比，处于婚育年龄段的大龄男女，尤其30岁左右的日本人已经呈现性行为减少的趋势。日本之所以出现这种情况，就是因为经济陷入停滞导致收入减少，房地产价格推高生活成本，维系婚姻和养育孩子的成本越来越高，面对现实只能不断推迟结婚年龄直到不婚不育。现在日本很多青年以澡堂为家，生活潦倒，活得像条狗，连自己都养活不起，在男权社会的日本又怎么去养活妻子、孩子并承担丈夫和父亲的责任呢？

　　仔细观察中国社会，房价上涨以后大龄不婚男女数量不断增长，结婚年龄普遍推后，不婚不育也在逐步扩大，照此下去中国必然步日本后尘。不婚不育导致人口下降时一方面，大家都热衷炒房发家致富，无人从事实体制造业，创新和经济活力必然下降。反过来，房价暴涨又会导致购房者减少，房价因无刚需住房者接盘而垮塌，日本现在房价下跌背景正是人口数量减少。所以，完全放任资本在房地产市场兴风作浪，结果只能是国民经济的整体自宫和绝育。现在很多人将不婚不育、新生人口出生下降说成是外部文化入侵等其他原因，却不去找根本原因，单纯号召鼓励生育，纯属站着说话不嫌腰疼，如果房价继续涨下去，绝育的大势是单纯嘴炮就能够阻挡的？

　　3、房价不断上涨，绑架国民经济。今年是次贷危机爆发12周年，对很多人来说，次贷危机是一个很遥远的概念，觉得那是美国两房债券次贷危机爆发引起的。但现实是，房地产及其配套的中低端行业严重绑架中国金融货币政策，既得利益集团之所以能够屡屡绑架得逞，根源就在房地产及其背后产业绑架了中国人的就业和收入。而2008年的4万亿已经被历史证明，它创造了一个更大的泡沫，到目前为止中国的供给侧改革一直都是在为4万亿善后。当前，利益集团继续摇旗呐喊胁迫央行再来一次6万亿，只要放水，房价必然暴涨。一轮轮货币大水漫灌之下，次贷危机终将来临，房地产泡沫必然以全线暴跌的方式遭遇暴力清算。

　　在本次新政策出台以后，为房地产既得利益集团站台的砖家叫兽开始叫嚣房价即将暴涨。一如国内某网红经济学家被某房地产公司应聘后即大肆鼓吹房价即将上涨，而该房地产公司却在鼓吹房价上涨过程中不断打折促销。试问，如果你们真的看好房地产市场未来，为什么还要打折促销呢？答案只有一个——唱多只是为了出货。该经济学家之前在某大型证券公司工作，在2016年1月熔断股灾前同样鼓吹牛市到来，最终套死大批股民。从事行业虽然不同，但唱多依然不过只是套路，都是为了吸引跟风者购买，便利己方出货。目前他们背后的资本正与央行货币政策对赌，赌中国央行会大规模放水，现在炒作房价即将暴涨预期，与他们的对赌预期是一致的，一旦涨起来，必然挥刀割韭菜，将刚需居民套牢在最高位。

　　目前，房地产已经绑架地方政府，令国家陷入保房价还是保汇率的两难选择。房地产及其背后配套的低端过剩产能企业绑架了就业，房地产又限制国民经济向上突破和转型，这种情况下整体国民经济从增量博弈进入存量博弈阶段，中低端企业就业生存压力更大，而某云却在近期公然鼓吹996工作方式替代8小时工作制，这其实就是在鼓励全社会、全行业公然压榨底层劳动者的剩余价值，更大层面是想维持目前压榨劳动力的低廉成本进而维护企业的暴利，让血汗工厂全国普及化。劳动者疲劳作业、企业压缩安全成本，结果就是个人安全甚至是爆炸事故频发，进而继续维持旧经济模式，依靠类似美国QE印钱政策将债务全部转嫁到老百姓身上，

　　对老百姓来说，收入依靠中低端就业，房价又越来越贵，房贷压力巨大，房价上涨又推高刚需的教育和卫生成本增高，如果全国企业强推996工作制，底层人民就只能默默接受。这种情况下，国家和民众是双输，获利的只有资本。1929年美国爆发经济危机，实质上就是19世纪末期到20世纪初期美国房地产热潮及其配套的旧经济泡沫大肆膨胀导致的暴力清算。08年的四万亿和美国的三轮QE印钱政策已经证明，走旧经济老路依靠印钱维持经济发展，其风险无比巨大。若能趟出一条新路还可以找到出路，但走老路则必死无疑。

　　所以，打破这个陷阱和魔咒的出路就是借鉴美国罗斯福新政，扩大改革开放、推进产业升级，发动第四次科技革命和全面开拓西部及一带一路，只有高新技术产业发展才能创造新产业，才能将民众从资本家的血汗工厂中解放出来，过上有尊严的生活。也只有推动高新技术发展，国家才能够摆脱对房地产及其配套低端产业的依赖，也只有高科技企业增量扩张，国家才能打破目前经济存量博弈的陷阱。可以说，中国经济生死存亡、功败垂成就在新旧经济转型这一举。

　　只有全面分析了政策出台的背景，才能得出本次新政以及未来房地产调控的巨大正面意义：

　　全面放开落户限制新政策之下，允许租房常驻居民在城市公共户口落户，在该城市长期居住的居民就可以获得居住证，直接越过必须买房才能落户这个门槛，不用买房就可以享受落户城市的公共服务。比如，本次新政规定将逐步扩大居住证附加的公共服务和便利项目，实现公立学校普遍向随迁子女开放，完善随迁子女在流入地参加高考的政策；医疗上，全面推进建立统一的城乡居民医保制度；社保上，政府将扩大公租房和住房公积金制度覆盖范围。既然通过租房和公租房可以解决居住的问题，既然住房、落户以及享受教育医疗等公共服务的问题解决了，过去为了享受资源而必须买的房子，就真的从刚需变成了普通商品。这将进一步打破既得利益集团对城市资源的垄断，废了过去享受城市资源所必需的“门票”，这对房地产行业整体而言，无疑是个巨大的利空。

　　另外，政府要推进居民大量在当地落户，就必然会打压房产投机炒作，这个做不到，完全放开落户限制新政同样无法阻止人口继续从城市流出的逆城市化进程。所以，血饮认为，全面放开放宽落户政策不仅不会造成房价上涨，反而会造成房价下挫，这是继续贯彻房住不炒政策的切实举措。农村建设用地、房地产税立法、继续维持限购三个方面决定了投机炒房将遭遇利率上涨、收益缩水、回收周期延长等利空因素，房价最终必然下跌，而一旦房价跌下来，筹码将被进城的增量刚需住房者拿走，而刚需住房者以住为主，筹码进入刚需住房者手中以后将持续沉淀，而炒房团要想再次拉升房价的前提是必须手握大量筹码才行，筹码分散以后便无力撼动市场。所以，筹码一旦沉淀，则代表房地产投机空间全线压缩，炒房也就难以为继了。

　　对个人来说，房价下跌、筹码分散后房价将会趋于稳定，房价振幅降低，这对长期为所在城市勤奋工作的群众更是重大利好，同时公租房、共有产权房推出以及租房市场发展和配套金融开启，解决住房后顾之忧后，个人将彻底从房产的重压下解放出来。多年努力之后，现在终于可以落户了，子女教育卫生医疗问题也随之解决，没有后顾之忧的他们将会为“新家”而努力奋斗。未来，更多常住居民落户享受公共资源，打穿房子与公共资源之间的政策隔断，彻底废除了利益集团对房屋居住这个刚需的捆绑，这对国家和人民群众来说，是双重利好。长期来看，这将进一步打破房地产枷锁，城市也将更加健康发展。

　　对政府来说，房价宽幅震荡导致银行金融系统不稳，炒房者通过银行加杠杆以后将风险转嫁给了银行，一旦炒房团撤离，房价下跌后，高价部分将由银行承担，这个炒作过程中银行和刚需住房者都是输家，炒房团则是两头做空。现在打破资本制造的房地产闭环，房价振幅缩小，金融系统稳定和银行坏账将得到有效控制。在当前这个中美金融博弈激烈的大环境下，楼市稳定能够对外部压力起到缓冲减震作用。

　　本次新政对所在城市、购房者甚至是房地产商都是长期利好，是国家均衡各方利益的长远之策，可以避免国家、地方政府、个人之间的三方博弈加剧。这在国民经济减速，就业压力增大情况下实属缓和矛盾、防止出现社会无序和混乱做出的善举，也是贯彻房住不炒政策的延续。

　　本次新政还将对城市规划布局产生重要影响，新政虽然向着全面放开户籍方向发展，但是中小城市、大城市和特大城市的户籍管理区分度还是有的，城市越大落户相对难度越大，说明国家是在鼓励中部和底部城市发展、限制头部城市继续扩张，最好的分配格局是形成大中小配套的城市群，进一步分散超大城市职能。为便于分散城市职能，鉴于过去十几年各大主要城市行政区划进一步扩大，故而新政规划中强调了连接特大城市和中小城市的轨道交通建设，城际动车和高铁的发展更加有利于分散大城市职能，将过去的点状分布向着带状分布发展，将来必然形成一个面状分布，以长江沿岸为例，各个城市群衔接起来以后就能形成无缝对接的长江城市带。

　　以此类推，将形成以南北东西交互对接的各种城市带，随着城市带不断扩大，覆盖全部城乡地区，将整个中国的城乡连接成一个高速运行的“云中国”。每个城市、每个设施、每个人都成为云中国的一部分，拥有自己的独“IP”，整个中国经济就像高速运行的神经元计算机一样，通过高铁、物联网连接，阻隔少、运行快，整个中国将成为一个高效统一的市场，这对提高中国制造业竞争力将是极大利好，比如东部地区下单以后，遍布中国的各供应方就能够快速集中所有要素并完成组装发货，全部神经动起来，高速、高效连接无延迟，生产发货速度将远超外国同行。

　　如果过去基建建设是在长骨生肌，那么现在包括高铁在内八横八纵的交通布局就是神经连接，而云中国就是灵魂赋予。放眼世界，未来更大的规划是将云中国沿着一带一路全面扩张并覆盖欧亚大陆乃至全世界，只要中国坚定执行该战略，高度发展的先进经济模式必然深度吸引其他国家，随着更多国家的加入，中国将创造一个全新的云？世界。将整个地球打造成一个智慧地球，这是中国未来规划的远景目标。

　　而要实现这一目标就必需解决房地产绑架国民经济和城市发展的问题，打破房价不断上涨和资本利用房产固化阶层才有希望。房地产问题事关中国国运，本次新政就是着眼于未来迈出的重要一步，只有打击房地产炒作，抑制房价暴涨，打破资本和区域人为制造和天然地理铸就的“围墙”，促使全社会生产要素全面充分地进行物质和能量交换，才能够在更高维度建立更有秩序、更为健康的新经济形态。只有这样才能促使经济结构转型，企业才能够更注重高科技投入，人才才能够从房地产重压之下解放出来，国民整体认识也能够从一夜暴富的投机中解放出来，也只有这样国家、城市、企业、个人才能更加注重高科技和能力提升，才能激浊扬清，弘扬社会正气。

　　在这样的背景下，我们再来思考未来房地产市场的发展如何才能够找准方向。

　　房地产未来发展要疏堵结合。所谓“堵”，就是打击投机炒房。4月10号，安徽合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范房地产市场发布紧急通知，明确严厉打击炒房、严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为。4月12号，国管公积金贷款收紧的“靴子”终于落地。国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，明确对二套房贷款实行”认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。

　　所谓“疏”，就是建立房地产发展长效机制，购房政策上继续向刚需住房者倾斜，深化差异化住房政策，让刚需住房者进一步享受购房优惠政策。刚需住房者一般居住时间较长，国家打击炒房房价下跌以后，他们就可以将炒房团抛弃的筹码收走。筹码分散以后很难再次聚集，市场就会趋于平稳，房价带动的金融系统波动也会随之平复，国家和个人同等受益。

　　对于暂时买不起房的购房者，除了继续推进棚户区改造，共有产权房、公租房等也在同步发展。政府不断投放筹码，可以从量上分化满足刚需住房者，就好比在沸腾的大锅里卤水点豆腐。对于被地方债压得喘不过气的地方政府来说，建立公租房和共有产权房，可以将这些房屋未来上涨的收益慢慢回收，财政就有了可以替代土地一次性出让带来的收入，地方债在置换完成以后利息已经降低到10年期国债收益率之下，长期下去完全可以替代土地财政收入。这等于挖私人资本炒作的暴利补贴政府，政府用财政税收补贴居民社保，国务院提高大病补助比例，新农合报销比例将进一步提高，这样就能够打掉资本的房地产暴利，促使国家和民众共赢，让国家发展真正地惠及人民。房地产受到打压以后，企业和个人压力减轻，产业升级提速，企业生产和个人收入增长反过来再次提振地方政府收入，这才能够从根上解决地方债问题。

　　对炒房者来说，本次新政同样意味着长效机制，也是疏的一个方面。在这里可能很多人会迷惑，对炒房者来说怎么也有长效机制呢？其实，炒房的人如果按照目前的趋势继续推高房价，最坏的结果就是楼市暴跌损失惨重，因为房价不可能无限制上涨，房价上涨一旦突破个人收入增长的临界点或者突破政府公共资源投放速度则必然暴跌，这是毫无疑问的。而目前经济增长在减速，地方政府受制于地方债问题对公共资源的投入也在减少，两个方面都无法支撑房价继续上涨，暴力收购强推房价，结果只能是搬起石头砸自己脚。看看2007年次贷危机爆发后，美国有多少人的房屋被银行收回就知道了。长远看，如果国家现在打压房地产助力产业升级成功，房地产市场依旧会继续发展下去；但如果按照目前的上涨速度继续下去，结果必然是房地产市场全面萎缩，看看日本房地产市场30年发展历程就知道了。

　　对炒房者来说，另外一个重要的出路是在人口净流入城市发展房屋租赁市场。具体做法是，大量地长期租赁房屋，然后装修后租给住房者。当然也可以利用互联网，建立自己的租房系统。当然很多人会担心涨租金的问题，这个担心并非多余。炒房租的手法就是加杠杆，利用租住房双方信息不对称的情况，快速扩张完成市场垄断，拿到足够多的筹码然后拉升房租价格。当然，血饮不希望看到这种情况出现，也希望房产投资者能够着眼于长效机制不要参与这种炒作。针对炒房租集团的打击，方法和打击房地产炒作方法一样，思路都是分散筹码、银行介入、限制投机者持有筹码上限，鼓励投资打压投机。

　　具体做法是，银行进入房租租赁市场，提升监管。银行直接与房主或者当地产企业等签署租赁合同，房主从银行长期稳定拿钱且安全无忧，国有银行的监管明显要强于那些不正规中介和黑心企业。这么做同时能够防止自己房屋被多次转租带来的法律纠纷，租房垄断性扩张的基础是加杠杆，银行与住户直接签署租房协议将杠杆空间全部挤出，没有了投机基础，扩张也就不可能完成。目前，中国建设银行已经推出这项业务并为长租房提供贷款服务，为政府机构、房地产、租赁企业、租客、房东等住房租赁相关主体提供‘全链条’产品和服务，建立信息透明、流程规范的租赁市场基础设施。截至2018年2月末，建设银行已与超过300个地级及以上行政区签订合作协议。其中，在武汉、福州等180个地级及以上行政区与地方政府搭建了住房租赁监管服务系统，为政府监管规范租赁市场提供了保障，提升了监管能力。

　　金融层面，央行应该为租房市场发展提供更多金融服务，央行向市场推出MBS和ABS抵押债券，通过买入和卖出来调节房贷利率，从金融面稳住房地产租房市场波动的上下限，同时又帮助发展了国内债券市场，MBS和ABS可以卖给国外投资者，一举两得。这些政策推出以后将全面稳定房地产租赁市场，建立真正的长效机制。

　　血饮预计，在房地产市场趋稳以后，国家将会收紧房地产企业开发贷款，房地产未来也将从增量博弈进入存量博弈，暴利时代将彻底终结。

　　文章最后回答一个刚需住房者在后台经常问到的问题，包括刚需住房何时购买的问题。其实，刚需住房者无论首次购买还是改善型居住，只问首付够不够别问时机，原理是啥？首先，刚需必然跟结婚、孩子教育、抚养老人有关，时间紧迫没有给你很大的选择空间。其次，刚需是住几十年，不是一时半会，如果产业升级转型完成，中国改革成功，那么国际和国内资本必然大量进入，届时会支撑房价长期上升，刚需购房者即便一时亏损但长期还是会抹平这个损失。

　　本次新政实行后，刚需居民可以落户所在城市，随着房地产和房屋租赁长效机制的建立，将有效解决住房者的后顾之忧，房屋从金融品逐步回归住的商品属性，这是利国利民的好政策，也是中国房地产市场发展的重要里程碑。

　　祛房地产虚火，然后固本培元，让整个国民经济重归实体制造业脏器并及时补充元气，唯有实体经济转型升级成功，则元气才能够持续生长，机体才能够有序运转。正气升，邪气降，激浊扬清，整个社会才能可持续发展。