李晓鹏：昨天开始 中国财富逻辑巨变！

大参考

　　在某个小城，夜幕才刚刚降临，挨家挨户便关起了门窗，街上零星的行人，道路的两旁，长满了蒿草，只有几条瘦狗，徘徊在垃圾箱旁。

　　郊区耸立的高楼，一栋里也就只入住了7、8家，到了晚上小区灯都不开，不是鬼城胜似“鬼城”！

　　城市的生气越来越少，方圆几里见不到人，在我国，这样的城市，正在越来越常见！

　　与那些急速扩张的大城市不同，这些城市伴随着年轻人的流失，人口的老龄化，产业结构的失衡，城市规模正在缩小，却往往有着“臃肿”的房地产。

　　这些城市，需要的不是扩张，而是收缩！

　　4月8日发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，提出收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

　　这是发改委“首次”提出收缩型城市的概念！

　　中国发展的过程中，收缩性城市的出现不可避免。而中国投资的财富逻辑，将伴随着中国城市格局的巨变，迎来历史上最大的分化趋势！

　　买到就是赚到  管他三四五六七八线

　　以前的中国房地产，就像是没被发掘的巨大金矿！

　　炒房团当时就像遍地捡黄金一样，出现在各个城市的售楼处，他们组织有序，行动一致，挑楼盘就像挑白菜一样。

　　城市发展怎样？不关心！楼市需求如何？不重要！

　　盯着热门城市买，盯着江浙沪买，盯着长江沿岸买！

　　暴利之下，资本趋之若鹜。价格炒得越高，房子越好卖！

　　后来“房住不炒”出台，投机客们却一点不慌，因为有一二线周边，还有三四线以及五六线！

　　在投机客眼中，四五线城市不但不会干预炒作，反而会欢迎房价上涨，因为城市要去库存，城市要扩张！

　　经历了2016-2018年房价快速上涨，人们错误地以为，投机是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。

　　只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。

　　然而这样的时代，一去不复返了！

　　收缩的城市  炒房客的伤心事

　　根据易居房地产研究院4月4日发布《3月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2019年一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。

　　一二线城市成交仍在上涨，三四线在降温，五六线要回调！

　　越来越多的三四线城市，正在逐渐变得有价无市，而五六线城市却在逐渐变成“鬼城”。

　　与高昂的房价形成鲜明对比的，恰恰是空间的过剩！

　　那些游离在核心城市群外围的城市，正在经历史无前例的“收缩”。

　　2007~2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

　　从2012年到2017年，有80多个城市的城区人口出现减少，城市出现收缩。

　　中国有三分之一的国土人口密度在下降，或者是说，从2000-2010年，有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

　　人都离开了，房子就剩下了。缺少了“接盘侠”的城市房价，还能撑多久？

　　收缩型的城市中，不乏长江经济带和中东部的城市，这和我们的传统印象有着巨大的差别！

　　比如湖北的黄冈，在2018年成为了湖北人口流出最多的城市，达到110万！虽然地处武汉城市圈，但是早在2013年的时候就统计得出，黄冈净流入的人口就减少了124.96万人，城市的人口却在不断流出，武汉作为大城市的“虹吸效应”明显，而黄冈正在收缩的路上。

　　在中东部地区，呈现人口从欠发达的城市群外围地区向经济发达的城市群核心区流动的“核心外围效应”，如两广北部、苏北浙南等珠三角、长三角的外围地区，常住人口密度大多显著降低。

　　同时根据2010 年中科院发布《中国科学发展报告》，指出中国未来较长时期人口增长率为零。而《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出，至2020 年中国常住人口城镇化率将达到60%左右。

　　在人口零增长和快速城镇化双重背景下，人口向大城市的集聚，代价是部分中小城市以人口为核心的要素的流失，城市收缩在未来较长时间内，将成为城市发展的常态。

　　收缩不可怕  可怕的是逆势而为

　　收缩不是萎缩，改造不是乱造！

　　城市收缩是城市发展进程的正常现象。

　　日本的东京，同样也要经历“收缩期”。

　　去年日本有一个新闻很轰动，就是日本的一些城市，流行送房。

　　但是免费送房的背后，除了高额的空置税外，更多的是日本的乡村一直被“鬼屋”所困扰。

　　根据日本国家人口和社会保障研究所的数据，预计到2065年，日本的人口将从1.27亿减少到8800万，这意味着需要住房的人数将更少。到2040年，日本将有近900个城镇和村庄会变成无人区。

　　而日本的城市收缩有很大一部分和现在的中国类似。比如奥多摩和中国的原子城。其中奥多摩距离东京只有2个小时的车程，这和距离武汉只有半个小时火车车程的黄冈何其类似！

　　实际来看，最近日本不少地方正在摸索城市收缩方法，例如有的地方政府为了节约开支，由政府补贴把分散的居民集中到城里，再把空房变成公园。如此可以节约供水管道、路灯、道路等维修费用。

　　大城市相对小城市更有活力、机会更多、人均基础设施成本更低，城市人口的分布，不管在发达国家，还是发展国家，全世界范围内出现的趋势都是人口从小城市向大城市集中。

　　日本的做法正是在于因地制宜，缩了城市的量，却提升了城市的质。

　　以前我国的收缩型城市，政府为了挽回颓势，往往会加大对于基建的投入，增加土地供应借此来吸引外来人口并留住本地人口，但是城市的发展潜力逐渐到顶，需要转型的时候却被逆势拉起，造成了“虚假的扩张”，成全了炒房客，却苦了当地的百姓，反而进一步加速了人口的流失。

　　让收缩型城市回归收缩的特性，同时对这些城市的投资也将更加趋于理性，是我国未来城市发展的必经之路！

　　还要逆势而为吗？该改改了！

　　大城市与中小城市两极分化，财富的流向同样要分化。

　　未来一二线城市由于充足的刚需，优质的居住条件，良好的教育与医疗，将成为财富最大的分流地。

　　中小城市终将摆脱投资炒作的属性，减少不合理的投资扩张，回归城市的本质，服务于居民。

　　中国的财富，也终将随着中国城市格局的分化，流向它应该流向的地方！