明哥：杭州推倒了落户买房的门槛，背后之剑，指向何处？

大参考

　　01

　　最近明哥更新公众号的频率有所下降，没有其他原因，而仅仅是股市的大牛市来得太快太猛，需要仔细学习市场先生的走势，牢牢把握住这一轮股市的创富机会。

　　今天我们看到一则杭州市政府的通知文件。杭州市政府印发了《关于贯彻落实稳企业、稳增长、促进实体经济发展政策举措的通知》，出台了23条政策。

　　其中一条是降低人才落户门槛的：“年纳税1亿以上的企业，员工可以直接买房，大专学历以上人才可以直接落户、买房。”

　　从打破城乡格局二元化、鼓励人才自由流动的效果来看，这一政策无疑是应该受到表扬和宣传的。

　　要知道的是，杭州可以称为全国最漂亮、干净、文明程度最好的一批城市之一，多少年了，在杭州落户和买房，都是需要较高的门槛的。

　　但是，我们每一次研读国家和地方政府的政策举措时，都要调研其背后的精神和意图，才能够以大局观来判断政策会带来的社会走向。

　　02

　　大多数人对杭州的印象，是西湖美景、阿里巴巴、浙江大学。但是，长期跟踪我们的读者，应该记得我们曾经根据公开数据，披露过杭州市的财政收入中，对土地出让金的依赖程度，是全国所有城市中最高的。这已经成为杭州市政府，极度依赖却又摆脱不掉的标签。

　　最近，2018年的全国土地出让金总额榜单的前20名市级城市出炉了，排名第一的是杭州，这个一直想要成为第五个一线城市的城市。

　　在成交楼面均价为7956.94元/平的情况下，土地出让金的总额高达2442.9亿元，和2017年相比的增速为9.08%，土地出让金总额全国排名第一，压过了上海、北京和广州。

　　这个榜单中，最让人欣慰的三个一线城市中的深圳，仅仅排名第20位，彰显了她的财政收入健康程度为全国最高。这是另一个话题，不展开。

　　是谁在向杭州市政府贡献土地出让金呢？当然是房地产开发商，但是最终贡献者，是在杭州的买房者。

　　根据地产行业的财务规律，开发商所有的成本和费用中，建筑成本、融资成本和财务费用，最起码占到40%比例，而买地成本占到了60%左右。也就是说，开发商要将土地上的所有房产，卖出去4000亿元，才能保证自己的毛利润率在10-20%区间。

　　根据浙江省住建局的统计数据，2018年杭州市共成交新房14.88万套，成交总金额高达4036.30亿元。刚好是我们计算出来的金额水平。

　　杭州的买房者，在2018年，把自己的储蓄掏出来，然后去银行贷款20-30年，为开发商和市财政，贡献了4036.30亿元。这是一种什么样的精神呢？

　　按理来说，杭州市在商业方面，有着后天的优势。因为阿里巴巴作为中国前二的互联网巨头之一，海康威视作为国家安防摄像头领域的巨头之一，都能够带动一大批周边产业链，成为贡献就业岗位和财政纳税的发动机的。

　　例如，阿里巴巴近日公布了2018全年纳税金额：阿里巴巴集团和蚂蚁金服集团总计向国家纳税516亿元，同比增长超过40%。当然，我们没有能力区分516亿元的税收中，哪些给了国税，哪些给了地税。但是至少说明，杭州市是有这个本钱和能力，和深圳一样，通过高科技产业，实现财政来源的转型和升级的。

　　遗憾的是，杭州暂时没有做到这一点。而依赖财政拨款的口子，却越来越大。

　　前几年开了G20峰会，建设了钱江新区，后面还有亚运会召开，地铁建设高潮、2018年向国家开发银行棚改项目的贷款偿还，都等着米下锅呢。

　　这边开发商看到政策在不断地放松，那边拿地的积极性就上来了。因为明哥在杭州读过本科生活，不少的同学们在杭州发展，这几年传递给我的信息是，杭州正在大拆大建，周边的各种新城，一个接一个冒泡，让人目不暇接。

　　1、西湖区：紫金港科技城、西溪科技谷、之江新城；
　　2、钱塘新区：下沙、大江东；
　　3、上城区：望江金融科技城；
　　4、下城区：武林新城；
　　5、江干区：钱江新城、城东新城、艮北新城；
　　6、拱墅区：运河新城；
　　7、萧山区：钱江世纪城、湘湖新城、空港新城；
　　8、余杭区：未来科技城、良渚文化村、临平新城；
　　9、富阳区：银湖科技城、江南新城；
　　10、临安区：青山湖科技城；
　　11、滨江区：高新区+奥体博览城（滨江+萧山） 。

　　一个城市，需要这么多概念新区吗？只怕是新区太多，概念词语都快不够用了。

　　03

　　当时代浪潮下的资产价格，进入一个大趋势之后，任何试图阻止其本来趋势的力量，最终只能起到推迟延缓的时间的作用，而无法从根本上逆转。

　　其付出的代价是，一旦重新回到原来的趋势之后，会进行得更为猛烈，更为势不可挡。

　　放开落户的门槛，鼓励更多新需求者入市，能够对房价的快速下滑，起到一定程度的托底作用，但是小小的反弹吸纳了潜在买入者之后，后面将会面临更大的抛盘，因为，韭菜越来越少，能够接盘的入场者，已经不再傻了。

　　我们以2015年股市的大牛市结束后，在三轮股灾中，各种救市政策的后果来分析。在股市的泡沫已经使得股票严重脱离了经济的基本面之后，牛市转为了股灾。

　　当时的救市措施，分别有禁止恶意卖出、央行降准降息、国家队真金白银进场托市、证监会停发新股，所有我们能想到的力量，都主动进场了。但是最终结果呢？每一次小反弹的背后，就迎来更加凶猛的抛盘。聪明人明白，一旦趋势已经形成，任何外来的进场力量，就是最好的接盘侠。

　　记住，各种外来力量能够给趋势一定的小小反弹，但是绝对不是反转；反弹之后会迎来更深、更长的跌幅。

　　所以，我们的建议是：

　　1、如果你是因为子女入学、结婚需要的紧急买房者，那么可以适度入场，挑选地段、学位、交通、人居环境非常好的房子下手，将来抗跌的可能性大一点。

　　2、如果你是毕业不久的年轻人，并不存在短期的紧急需求，那么，一定不要被小小的反弹和各种表象所迷惑而紧急入场，所有的既得利益者，都在给你鼓噪、打鸡血、喊口号，能推迟几年就推迟几年。

　　3、如果你手中有投资性房产，那么新入场的韭菜们，就是你最好的对手盘。你应该借助于外来力量，趁着带有成交量的反弹趋势，快速出手，哪怕降价出手也行。过了这村，以后就没这店了。

　　不用谢我。