刘晓博：楼市，最大的悖论在“广深杭”出现了！

大参考

　　在研究深圳、广州、杭州的楼市和人口问题时，我发现了一个怪现象，或者叫做悖论。这就是——中低收入人群，似乎并没有嫌这些城市房价贵！

　　估计有人会立即反驳：瞎说！广深杭房价就是贵，连白领金领都觉得贵，穷人怎么会“不嫌贵”？

　　的确，广深杭房价不便宜。在很多内地城市房价排行榜里，深圳不是第一，就是第二；杭州基本上在前八，广州也稳定在第六名左右。最近两三年，杭州、广州跟深圳房价的差距还在拉近。

　　确有不少白领、金领觉得广深杭房价贵，因此“用脚投票”。比如华为的终端业务总部，就去了东莞松山湖。由此引发了几万华为员工，搬迁到了东莞。

　　要知道，华为员工基本上都可以算上金领了。据公开报道，2017年华为员工平均年薪超过70万，2018年据说可以达到110万。这样的收入都觉得深圳房价贵，穷人估计做梦都不敢想在深圳买房子吧。

　　但我们还要看人们“用脚投票”的“总结果”。

　　说什么是一回事，做什么才重要。中国有句老话——“褒贬的是买家”。不想买的人，不会抱怨。

　　最近两天，媒体正在炒作2018年中国人口的迁移问题。根据最新常住人口统计，深圳去年人口增量达到了49.83万人，广州达到了40.6万人，杭州达到了33.8万人。

　　深圳、广州、杭州，是2018年中国常住人口增长量的第一、第二和第四名。第三名是西安，房价整体尚不算高，这里暂不讨论。

　　有人还翻出了统计局连续4年的人口统计：

　　从2015年到2018年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、55.08万、49.83万人。

　　广州人口增量分别为42.06万、54.24万、45.49万、40.6万。

　　2015年是深圳房价几乎翻倍的一年，刚刚过去的“楼市大牛市”就是从深圳开始的，然后席卷全国。但这4年，深圳常住人口增长强劲，稳居全国第一。广州房价也在2016年到2017年出现强劲补涨，但这几年人口增长仍然彪悍。

　　说实话，我历来不太相信统计局的常住人口统计。因为中国每10年才有一次人口普查，每5年才有一次抽样调查，普通年份的人口数据一般是估算出来的。而人口往往影响人均指标，影响政绩考核，所以人口数据就会更加失真。

　　从2013年开始，我一直倡导使用“小学生人数”来研究人口增长，因为全国小学的入学率基本上都是100%，小学生人数是“数人头”普查出来的，水分不大。现在，学界普遍接受了我的观点，“小学生人数”已经成为研究经济、房地产市场的核心指标，被广泛采用。

　　那么我们看看深圳、广州、杭州过去几年的小学生人数增长情况（由于广深尚未公布2018年数据，所以使用2013到2017的数据对比）：

　　深圳：2017年小学在校生96.45万人，比2013年的73.02万人增长了32%。招生人数则增长了23%

　　广州：2017年小学在校生100.47万人，比2013年的85.93万人增长了17%。招生人数则增长了14%。

　　杭州：2017年小学在校生56.04万人，比2013年的48.35万人增长了16%。未公布招生人数。

　　广深杭都是中心城市，房价高。外来人口流入的时候，一般是挣钱的年轻人、中年人先来，然后才带上孩子，再往后才考虑带上老人。因此，这三个城市的人口增长显然是快于小学生的增长的（人口流失城市，则正好反过来）。

　　假设深圳在2013年是1700万常住人口，那么即便按照小学生人数的增速，4年增长32%，则这4年里深圳大约增长了540万常住人口，平均每年增长在130万人以上；如果按照招生人数增速23%计算（相当于剔除了插班生），则深圳这4年常住人口增长，也达到了平均每年97万左右。

　　类似的情况，也在广州、杭州存在。也就是说，真实的人口增长，应该显著超过官方的估算。

　　到底是穷人还是富人在流向广深杭？

　　富人永远是少数，这是不争的事实。在广深杭新移民里，刚毕业的大学生、普通人还是占了绝大多数。他们中的大部分显然不是富裕阶层，95%的收入不会超过华为员工。85%的人，估计在5年到10年内都凑不齐在广深杭较好位置买房的首付。

　　所以一个巨大的悖论出现了：年薪70万到110万的人（部分华为员工），觉得深圳房价贵，迁走了。而每年上百万普通人，甚至是穷人在涌向深圳，到深圳谋生。在广州，杭州，类似的情况也出现了。

　　这是为什么？

　　其实很简单：深圳、广州、杭州都是民营经济发达的城市，谋生比较容易。在这些城市里，较低租金的房子仍然广泛存在，找个地方安身并不难。

　　当你暂时不考虑在广深杭买房子的时候，就会发现，生存在这些城市其实不困难。

　　在深圳为代表的珠三角，尤其是珠江口东岸，原住民创造出来的“城中村奇观”令人震撼。这些高密度的“握手楼”、“握手村”普遍存在，从深圳一直连绵到东莞、到广州，铺天盖地。而这些房子，就是天然的廉租房，是穷人不嫌广深房价贵的根本原因。

　　在深圳，单价1万多的小产权房还能买到。我不是鼓励大家买这种“不太靠谱”的房子，但这些房子事实上拉低了珠三角的营商成本，让这个片区住房呈现“双轨制”的特征。

　　杭州虽然没有广深这么多城中村，但由于面积大，郊区的低房价也可以容纳很多人。从小学生人数看，杭州人口规模远不如广深，只是增速还可以。

　　珠江口正在创造中国的人口奇迹，我根据小学生人数的推算，粤港澳大湾区实际生活人口应该超过了9500万，远超官方数据7000万。整个广东省实际生活人口，可能正在逼近1.5亿。

　　真实的情况就是：当大家抱怨广深杭这类城市的高房价的同时，仍然情不自禁地涌入这里，在这里安家。因为这些城市充满了活力，谋生容易，很少有人为难你。

　　深圳最近做出了一项重要决定：改变之前“城中村”拆除重建为主的策略，在原特区内要保留75%的城中村，原特区外保留50%的城中村。这是非常明智的，这相当于保护了深圳的“天然廉租房”。

　　城中村，以及依托城中村的小产权房，事实上是深圳乃至大湾区一项核心竞争力，因为它摊薄了实际房价（房租），降低了营商成本，是大湾区“生态系统”中最要的一环，是抢人、发展经济的重要平台。

　　事实上，北京上海限制外来人口流入，很大程度上也是限制低收入人群流入。京沪的真实房价，尤其是房租，是显著超过深圳、广州和杭州的，但如果不限制人口，这两个城市对“穷人”的吸引力也非常大。

　　说白了，穷人也不嫌京沪房价贵。

　　所以在数年之前，我就发布过一个重要观点：在一个足够大的关税区内部，没有必要为某个城市的高房价担忧，市场会自动平衡。房价贵、机会少的时候，人口就会流失，房价自然下降。比如中国内地，就是一个非常大的关税区，回旋余地非常大，内部的资金、人口流动比较自由。在这种情况下，北上广深杭这些城市的房价，存在就是合理，不用担心什么。

　　凡是担心的，呼吁政府干预的，往往是希望获得权力来寻租的。而政府对高房价越焦虑，就越容易催生高房价。因为地方政府往往会借助大家对房地产的不满，顺势限制住宅土地供应量，以“去房地产化”的旗帜达到“饥饿疗法”的目标。