明哥在路上：从房子，到股票！2015年说的那个故事，2019年开始兑现

大参考

　　经历了9个交易日的调整之后，今天股市重新强势往上，上证指数几欲创下近期的新高度了。

　　股市上涨的短期催化剂，是来源于今天凌晨，美国联邦储备局决议声称2019年不再加息，全球股票类资产将迎来新的流动性资金注入。但是，假如只看到这一点，是无法解释年初以来，中国股市气势如虹的牛市行情的。

　　那么，隐藏在股市上涨的表面现象背后的时代浪潮，到底是什么？

　　我想起来，在2015年大牛市中，当时还在证券公司研究部担任分析师的我，听到的最前瞻的逻辑就是，中国居民的大类资产配置方向转移，从房子，转移到股票了。

　　当时非常流行的一句话是：人无股权不富！

　　遗憾的是，这一前瞻的逻辑，却被两个行政手段给打断了。历史给我们每个人开了个天大的玩笑。

　　股市牛市起来之后，巨大的赚钱效应，吸引了股民的自有资金，快速进场，已经赚红了双眼的人们，把眼光瞄向了各种杠杆资金。比如说，场内的融资资金，场外的配资资金，互联网金融的伞形账户。

　　比如说，股民只有100万本金，却配置了400万的杠杆资金，那么，只要股价下跌了20%，股民的本金就亏完了，账户爆仓了，被强制清盘；这样会像推倒多米诺骨牌一样，形成连锁反应。

　　很不幸的是，当时的监管层恰恰没有应对杠杆牛市的经验，行政手段强制去杠杆，从配资的股民，到证券公司，再到上市公司高管，连环发生杠杆资金爆仓的惨案，4轮股灾频繁发生，将股市的熊市，一直延续到了2018年底。

　　而另一头，原本已经在国际上处于高位的中国房价，却迎来了一个前所未有的操盘手。因为他，接到了历史给他的命题考卷。

　　如何消化房地产行业高高在上的库存？

　　如何将负债，从地方政府、开发商的手里，转移到居民的手中？

　　年9月，来自于央行的那只手，调低了首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%，中国房地产市场的烈火开始烹油。2016年2月，周行长表示：“个人住房加杠杆，逻辑是对的。”

　　紧随其后的，是国家开发银行。

　　地方政府对棚户区改造，需要用钱补偿给被改造住所的居民，居民再用补偿款去购买新房，地方政府向开发商收取土地出让金之后，再还给国家开发银行。

　　从2014年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。

　　截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

　　足足4万亿，和2008年我国拯救金融危机时的刺激计划规模，是等量齐观的。于是，经济学教科书上都无法解释的涨价去库存运动，轰轰烈烈地上演了。

　　所以，股市在下跌，房价又上涨，中国居民的大类资产配置方向转移的进程，生生被打断了。

　　前几天，有一位来自北京的大妈读者，请教了明哥。

　　她投资的2套商住两用房，每套可以130万元售出，但是用于出租的话，年租金大约5.4万元。于是她询问我，是否应该售出，那售出所得的现金，却又不知道投资于什么能获得等价的回报。

　　明哥简单计算了下，房价失去上涨的金融属性之后，评价房子是否适合持有的估值水平，用租售比的倒数来衡量，130万元/5.4万元，市盈率24倍。

　　而代表了中国传统行业最优秀的300家上市公司的股票的指数，即扣除了在海外上市的腾讯、阿里、京东、百度等杰出互联网公司外，A股沪深300指数成分股的平均市盈率，在2019年2月初，是12倍。

　　也就是说，中国股市中好公司的股票，比京沪深的典型房子，便宜了一半。

　　时代浪潮，只会迟到，不会缺席。

　　如果明哥问你，从2016年至2019年3月底，一线城市的房价，普遍跌幅在多少？  很多人都可以给出准确的答案，跌幅超过20%。

　　如果明哥问你，从2016年至2019年3月底，中国股市沪深300指数成分股，涨幅在多少？  专业的投资者可以给出答案，涨幅超过了35%。

　　两相对比，这3年时间里，中国优质上市公司的股权收益，跑赢了一线城市房产的收益幅度，至少55%。

　　当时只觉惊鸿一瞥，事后才惊觉沧海桑田。

　　今天中国所发生的一切，其实在日本、香港、美国，都曾经发生过。

　　不管是股市，还是房市。太阳底下没有新鲜事。

　　美国：《惊险！与大萧条擦肩而过：一场泥潭里的拯救战》

　　香港：《香港地区的笼民，是怎么成为笼民的？》

　　日本：《那些在泡沫年代高位买房的日本人，最终都跳楼了吗？》

　　不要看美股现在这么牛，但是历史上，从1964年到1979年，美股也曾经整整16年没有涨。1964年的标普500指数收于85点，而到1979年末收于108点，这意味着16年间标普500指数的涨幅仅为27%，平均每年涨幅不到2%。同一时期，美国的房价上涨了3.3倍，平均每年上涨8.3%，表现远好于股市。

　　这一时期，两类资产的收益部分，其实都是大幅上涨的。比如说，房租上涨了2.8倍，企业盈利上涨了3倍。

　　之所以16年来，房价和股价，产生了分道扬镳的两种截然不用的走势，在于两类资产的“市盈率”，一个往上，一个往下。

　　在此期间，美国的平均房租上涨了2.8倍，估值却在上涨预期的驱使下，也提升了不少，使得房价上涨了3.3倍，大幅跑赢了股市。因为，虽然同期标普500指数成分股公司的盈利增长了3倍，但是由于股市的估值从19倍降至8倍，二者相乘，美股整体几乎未涨。

　　同样的剧本，换了个时间和空间，在21世纪的中国大地，也上演了。

　　从2007年到2018年，中国一线城市房价平均上涨3.6倍，其中租金带来的收益部分，只上涨了1.8倍，房价除以租金的比值所代表的估值却上涨了2倍。同期中国A股上市公司的盈利增长了2.8倍，但由于上证指数的估值从55倍下降至11倍，导致股市点位大幅下跌了一半。

　　在这两个时期，虽然是在不同的国家，有一个现象是共同的：货币超发。在中国过去十年的广义货币年均增长15%，而美国的1960/70年代的货币长期保持两位数以上增速。

　　因为货币超发，导致了高通胀预期，房市的估值被不停提升。高通胀带来了高利率，美国70年代的国债利率一度超过10%，中国过去的影子银行也可以提供10%以上的准无风险收益率，使得股市的吸引力大幅下降、估值大幅压缩。

　　也就是说，美国的1960/70年代，中国的1997-2017年代，房租和上市公司的企业盈利，都是在增长的，但是二者的估值，房子在提升，股市在下跌。

　　但是，历史是公正的。矫枉，一定会过正。

　　年的美国，股市已经多年不涨，如同一潭死水。有一代年轻人，未曾体验过股市上涨是什么感觉。著名的《商业周刊》写下了“股市已死（The Death of Equities）”的文章，理由是年轻人正在远离股市，由于利率高企，买货币基金就可以轻松击败股市，16年的历史证明买房可以抗通胀、而买股则会耗尽青春，油尽灯枯，颗粒无收。

　　极具讽刺意味的是，事后来看，《商业周刊》的这个判断大错特错。文章发布之后的1980年初到现在，标普500指数涨幅高达25倍，年均涨幅高达8.4%。同期持有10年期国债的年均回报率约为6.3%，货币利率的均值回报率约为4.8%，而持有房产的年均回报率仅为4.3%！

　　这说明在过去的40年里，在美国投资股票是最佳选择，而房产其实是表现最差的、连现金都跑不赢。

　　年3月下旬的中国，又何尝不是站在了历史巨变的前夜呢？

　　房价下跌，股市上涨，历史已经以不可辩驳的生动现实，告诉我们，中国居民大类资产配置，从房子，开始转移到优质公司的股票了。

　　但是这个进程，才刚刚开始而已。

　　在中国工业化的时代，房地产行业不仅负责提供经济的需求，还提供了银行的融资，同时也是居民财富的主要载体。这其实构成了一个完美的循环，只要中国老百姓不停买房，那么中国就有增长、银行有活干、居民还有钱赚！

　　国内著名的宏观经济学家姜超研究发现，美国居民的财富构成和中国截然相反，他们的金融资产占比高达70%，而房产的占比不到30%，而这些金融资产里面只有很少一部分是银行存款，而有超过80%的部分是股票、债券或者养老金，而养老金其实也主要投向股票和债券。

　　所以，美国经济其实是和我们不一样的财富循环。他们居民的资产主要投向资本市场，投向美国公司的股权和债权，而这些公司则负责提供好的科技和服务，只要这些公司能够持续创造价值，那么美国居民的财富就能够保值增值，而美国居民有钱之后就可以放心消费，去享受这些公司提供的科技和服务。

　　我们发现，不仅是在美国，在大多数发达国家，其居民财富都是以金融资产为主。例如日本居民的金融资产占比高达61%，而英国也有53%。而绝大多数发展中国家，其居民财富都是以房地产为主，例如印度、印尼和泰国的居民房产占比均超过70%。

　　这其中透露的一个重要信息，就是后工业化时代的财富载体将从房地产转向资本市场。

　　根据中国家庭金融调查与研究中心《2018年中国城市家庭财富健康报告》，测算中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币，其中住房资产占比高达77.7%，而金融资产占比仅为11.8%，还有10.5%是其他类资产。

　　按照美国、欧洲和日本的历史轨迹，即使中国经济不再增长了，中国居民们的资产中，77.7%比例的住房资产，降低到和美国看齐的不足30%，多余的财富形式，转移到股市，那么将为股市注入192万亿元的新增资金！

　　所以，我们在2019年初就写下了振聋发聩的文章：

　　：你在2019年不进股市，就像10年前不买房？

　　我们都是时代浪潮下的一叶扁舟。

　　逆势而动，螳臂当车，我们将成为历史的炮灰；

　　拥抱变化，顺势而为，我们依然可以勇立潮头。

　　中国居民的大类资产配置方向转移的历史进程，需要多少年才能达到发达国家的水平，我们无法断言，但是既然已经洞悉了这一历史潮流，我们能做的，就是先于他人动手。

　　因为，小富靠努力，大富靠命运。

　　这就是一轮残酷的资产等级大洗牌运动。

　　你准备好了吗？