易宪容：中国房地产税制度设计中的几个基本问题

大参考

　　以下是我2018年在探索与争鸣第4期发表的论文，下面分几部分再发一下，让国人更多了解房地产税是什么？目前面临的困难。

　　房地产税的公平公正是现代税收的基本原则，也是房地产税能够顺利推行的前提。它也是国内税收改革成功的关键。那么如何才能保证房地产税的公平公正呢？从国际上的经验来说，不仅房地产税的发展模式具有多样性，而且一种成熟的房地产税制度形成往往都需要一个漫长的过程，再加上房地产税的内涵及功能的丰富多样性，这就要求中国在设计房地产税时，首先要从中国的初始条件出发，比如启动房地产税征收的设计先把侧重点放在保证居住正义、遏制房地产泡沫及调整收入分配关系上（比如韩国的房地产税），然后在房地产税成熟的过程中逐渐加入其他功能。因为只有把当前这些房地产市场问题处理好了，其他房地产税的功能才能得以发挥。否则，如果一开始就以开征房地产税的一般模式设计，可能会事半功倍。或者说以开征房地产税的一般模式设计，但其功能实施分阶段进行，给社会一个清楚明确的政策预期。

　　其次，房地产税是一种受益税，也是一种地方税。在欧美发达国家，农村与城市、城市与城市之间经济发展的差异不会十分巨大，而且也是市场长期演进所致，把房地产税作为一种地方税不会严重伤害政府公共服务的均等化。但是中国的农村与城市、城市与城市、区域之间经济发展差异十分巨大。而且这种差异很大程度又是以往计划经济及目前的权力经济人为所造成，经济资源以权力为主导向少数城市聚集。国内不少城市的房屋价值就是这种权力聚集资源的结果。所以，房地产税既有中央政府管理部分与有地方政府管理的部分，特别后一部分要逐渐地推行。比如房地产税可分为商业房地产税及住宅房地产税，住宅房地产税又以价格来界定高端住宅房地产税（比如以每平方米2万元为界）及一般住宅房地产税。对于商业房地产税及高端住宅房地产税，可由中央政府管理及制定税率，地方政府征收，统一缴纳至中央政府，并由中央政府进行转移支付让全国人民共享。一般住宅房地产税划归地方政府管理。否则，即使设计好了区域性最为公平公正的房地产税，也容易导致严重的马太效应或政府公共服务严重的不均等化。

　　再次，对城市土地管理制度及出让金制度全面改革。先是对土地出让金的概念正名，确定其为土地的交易价格；建立全国性的土地基金，把公有土地出售的资金划归全国性土地基金所有，由中央政府预算统筹，让全国人民共享；改革现有的城市土地管理制度，让更多农村集体土地进入市场等。

　　最后，加强与完善关于房地产税的基础制度和基础设施建设。如制定《住宅法》，把十九大报告对房地产市场的定位（只住不炒）固化法律制度上，因为这是未来中国房地产市场持续稳定发展的根本所在。对中国房屋进行全国性的普查，建立起全民共享的房屋信息系统。对不同类型的房屋清理正名，清理历史遗留问题。清理简化现有房地产税收制度。政府要加强对民众开征房地产税的教育，以便让国人对房地产税有更多的了解等。这些基础性制度安排对启动房地产税征收非常重要。