易宪容：房屋“公摊面积”这种乱象为何可盛行20年

大参考

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。可以注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”也就是说，已经延续了几十年的中国住房“公摊面积”销售模式所引发的这种乱象政府已经考虑要治理了，尽管这只是征求意见稿，及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”中有一个“应”字，没有把这种治理放在实然上，真正地下定决心，而就放在应然上，但至少说明中国的职能部门从表面上来看也在在听取社会大众的诉求，要纠正这种严重缺陷的制度安排了。

　　中国房地产市场发展，基本模式基本上是学习香港而来，但是在学习香港时，往往会只是学习一点有利于少数人的东西，而不是全部学。住房预售制度是这样，目前大家讨论得十分激烈的公摊面积销售模式也是如此。从历史考查，“公摊面积”这个销售概念源自香港，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式，但是2013年起香港早就转向以套内面积计价的销售模式了。可以说，不是从香港来学习而来，国际上有哪个国家会采取这样的住房销售及定价模式呢？只有乱象四起的中国房地产市场才会如此。但是公摊面积销售模式是从香港学习而来，但香港早就调整了，中国政府目前才考虑要调整了。不过，即使是晚了一点，这种公摊面积还在损害了大众的利益，但现在调整也算是一件好事。

　　可以说，中国目前以公摊面积为主导的住房销售及定价模式所引发的问题，对于购买住房及分配到住房的每一个人都会遇到许多的麻烦事情。因为，其中所涉及的利益关系太多、太大。涉及到房地产开发商，涉及到政府各相关的职能部门的利益，因为，这种公摊面积销售模式不规范、不透明，这就为这些相关的利益寻租设租制造了巨大的空间。一旦这种制度运行成了路径相依，这些利益相关者就会千方百计地来维护这种制度安排，就会找出无数个这种制度得以成立的理由，找出无数人这种制度不能取消的理由。所以，政府部门该是按照十九大报告的精神，让大众过上好日子，就得坚决取消这种住房公摊面积的销售及定价模式，回到“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的这种本位上来。

　　可以说，以“公摊面积”的住房销售及定价模式，所引发的问题、对一般民众利益的侵犯可以说是随处可见，无论是房地产开发商以此在住房定价上的做手脚，房地产开发留下来的物业公司侵占小区业主的公用财产，还是居民缴交物业费、取暖费等，都引发了一系列的利益被侵犯的问题。我就记得自己家，在十几年前安装燃气灶。按照一般的商业原则，安装燃气灶应该以灶头的个数来计算，安装一个灶头就一个价格，但是，当时燃气公司则告诉我，安装燃气灶不是由灶头多少个来收费，而是按照公摊面积来收费。你住房的公摊面积多少就按照这个标准来收费。所以按照这样计价标准，如果我们家安装与其他人家同样是一个灶头，由于住房面积大一些则要多收一倍以上的燃气安装费（一个灶头可要6000元）。大家看看，这是什么逻辑？完全是“扯”！强盗逻辑！这就是“公摊面积”所引出的问题。而且这种的问题处处可见，人人都会碰到。这样的制度还要让它延续下去吗？

　　可以说，正是这种制度安排的“扯”，所以就有了一些人利用这种坏的制度安排来盘剥大众的理由。可以说，由于公摊面积这种制度安排上严重缺陷，日常生活中，大众肯定会经常碰到被既得利益者盘剥的案例。所以，为了保护绝大多数人的利益，政府职能部门就得坚持调整这种制度，让住房公摊面积销售模式回到“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的这种本位上来。