清风：宏观调控及土地财政

大参考

　　01笔者为什么强调要忍受减少对土地财政依赖的阵痛，在《是忍过阵痛还是继续依赖？》一文中明确指出这点。

　　毋庸置疑的是，西方发达国家在经济腾飞过程中都有过巨大推动作用，为工业发展、产业调整升级提供了巨大支持，工业化后农业人口减少，为城市化发展提供了资金支撑，可以说是西方国家发展的必然阶段。我国房地产起步大概在1993年，当时叫"安居工程"（各省市起步时间不一），大发展起源于2005年，2008年房价开始高速上涨，大概在2倍甚至更多，2016年第二次房价大涨，大概上涨一倍，也就是说，到了2018年，我国房价大体是2005年的8-10倍，而这期间也是我国经济高速发展时期，GDP从2005年的1.9万亿美元到2018年的13.6万亿美元，大家可发现一个"有趣规律"，即GDP增长倍数与房价增长是同步的，这说明土地财政为我国经济发展提供了巨大支持，房地产对我国经济的巨大推动作用功不可没。

　　但是，房地产发展也存在巨大风险，土地财政不可能一直吃下去，否则会后患无穷，因为西方发达国家几乎无一例外经历过房地产泡沫刺破后的灾难性痛苦，尤其以美、日、英为甚。

　　02西方经济金融危机是叠加效应。

　　我们中学学到的理论是"经济危机是生产过剩危机"，其实核心原因是"资金链断裂"导致消费能力不足，导致过剩，也就是金融危机导致经济危机。

　　先看美国。一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，但相关的研究发现，正是因为房地产泡沫导致了家庭负债上升，多数家庭破产，许多中小银行、小额借贷公司破产，结果消耗不足了，连累了生产及股市，最终经济危机暴发。

　　美国第二次房地产泡沫，在1980年，第三次在2007年，我这几天一直研究美国房地产泡沫，特别是1980年房地产泡沫与储蓄贷款协会危机产生，都发现以上规律：叠加效应！

　　还记得1991年日本楼市崩盘吗，还记得当时的情况吗？那么楼市在崩盘前会有着怎样的预兆呢？我们一起来看看吧。

　　1991年日本楼市崩盘时的情况

　　1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这一过程不过六七年的时间。

　　再看看小日本，上世纪80年代初，日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为当时的世界第二经济强国。

　　日本经济腾飞后，公司、个人手中大量资金没有去处，只好集中在十分有限的土地上，房屋的“含金量”与日俱增，一窝蜂涌向房地产，吹大了房地产泡沫，结果1991年日本房地产轰然倒下。

　　其实日本失落30年也是叠加效应，广场协议后，日元升值了，日本人开始了"买！买！买！"运动，还猖狂得要买下美国，没有看到巨大风险，日元升值前夕大量西方热钱进入，与日本本土资"合流"，将日本房价推高到天价，竟然出现97万一平方的房价，当时有个别清醒的日本人士说"日本疯了"，非出大问题不可，但对全社会疯狂的小日本来说，股票、土地和房子是他们的全部信仰！

　　1988年老布什上台，决定调整美国战略1990发动海湾战争，突显了美国"高科技的强大"，比尔。盖茨们被选中，资本市场象苍蝇闻到血，大量热钱开始从世界各地涌向美国，资本集团在日本提前"埋伏"的热钱加速从日本抽走，于是日本房地产泡沫破了，灾难开始了。

　　笔者文章中一直强调金融风险控制，原因在此。

　　03发生在1997年的亚洲金融危机，也是"叠加效应"。俗话说"苍蝇不叮无缝的蛋"，正因为亚洲各国金融政策有漏洞，在房地产催化下西方资本抽走资金暴发了金融危机。

　　笔者以东南亚金融危机发源地泰国为例说明，它的房地产泡沫化的恶果恶因。

　　（1）虚拟经济对实体经济的严重偏离，政府、民间对经济增长前景盲目乐观，信心暴棚。当时泰国的经济持续过热，私人和机构投将新增加的投资不是投向生产企业也即实体经济而更多地是投入房地产行业、股票市场等虚拟经济部门，引进的外资很多也流向了房地产业，使房地产市场过度膨胀。

　　（2） 大量国际热钱涌向首都曼谷及周边地区，使得房地产价格飙升，直接助长了房地产泡沫的形成。

　　（3）对银行监管不力。1992年泰国在东南亚国家率先实行资本账户自由化，取消利率限额管制，让市场机制决定国内利息，这就种下了金融危机种子，大批民众选择拆借利率高的贷款投资房地产，西方抽走热钱后市场恐慌，泰国30年成果被卷空。

　　04早控制比晚控制好。

　　不用讳言，我们的房地产也存在巨大风险，上下都清楚，所以必须从现在着手控制，这也是在国家提出"供给侧"政策后，着手稳定房地产，土地财政的原因，是另一大举措。

　　我对能控制住房地产，土地财政有信心，原因是：利用制度，集中制优势，坚决执行调控政策。我们不同于西方，西方是多党多利益集团争利，争的是集团利益，各政党为自己利益集团难以形成统一意见，扯皮直到危机暴发。因此只要下决心就能避免危机暴发。

　　当然我们要做到：

　　坚决执行，意志坚定，有忍受阵痛的准备与耐力。

　　及时观察侦测热钱动向，并做好预案，维持信心的策略。

　　加强金融风险控制，对地方，地区金融部门加强"规范"监管，防止继续投机。

　　对部分地区"诉苦"要有心理准备，坚决查处顶风作案。