易宪容：农民住房财产权抵押将开启楼市新纪元

大参考

　　为深入贯彻落实中央农村工作会议、《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》和《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》有关要求，切实提升金融服务乡村振兴效率和水平，2月11日人民银行、银保监会、证监会、财政部、农业农村部日前联合印发《关于金融服务乡村振兴的指导意见》（以下简称《指导意见》）。尽管这个文件主要所讲的是如何通过金融服务来振兴农村经济，促进农村经济的繁荣，但其中的几条规定对国内房地产市场将会产生巨大的影响。

　　《指导意见》要求做好农村产权制度改革金融服务，发展壮大农村集体经济。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署，加快推动确权登记颁证、价值评估、交易流转、处置变现等配套机制建设，积极稳妥推广农村承包土地的经营权抵押贷款业务，结合宅基地“三权分置” （即所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活）改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务，推动集体经营性建设用地使用权、集体资产股份等依法合规予以抵押，促进农村土地资产和金融资源的有机衔接。

　　这条规定所讲的问题主要是有三个。一是对农村集体土地进行确权。这是农村集体土地可直接评估其价值、可流转交易、可融资抵押的前提。可以说，这是对中国农村土地制度进行重大的制度改革。而这种改革将会引发农村经济一系列的重大变化，也会引发中国的土地市场出现重大的变化，而这种变化也会直接影响到中国的房地产市场。

　　当然最为重要的改革是稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务。对于农村居民来说，估计最为重要的个人财产也如城市居民一样为住宅。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查，2017年，中国家庭住房拥有率为92.8%，其中城镇家庭住房拥有率为90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%。中国家庭住房自有率85.0%，位于全球前列。其中，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%。也就是说，对于农民居民来说，几乎每一个家庭都会有住宅，只不过，由于农村住宅没有确权，不能够进入价值评估，可不可能交易卖买。在这种情况下，绝大多数农村居民的住宅基本上是不值钱的，或处于价值很低的状态下。

　　根据官方公布的数据，2016 年，中国常住人口城镇化率为 57.4%，估计2018年已经达到60%，而城镇化率每增加一个百分点就意味着有超过1,000多万的农村人口进城。所以，就目前中国的情况来看，估计农村人口大致还有5.6亿，流动性的农村人口估计会有2.8亿。如果以城市户藉人口来统计，农村居民人口至少在50%以上，即可达到7亿人口的水平。至于这些在城市居住的农民居民，他们城里有住房，在农村也会有住宅。所以，中国未来住房市场焦点并不在这1.4亿左右的人口上，而是流动中的2.8亿农村居民人口上。

　　对于这2.8亿流动中的农村居民，他们当然愿意进入城市，也愿意进入城市购买住房定居下来，但是，由于他们持有的个人财产十分有限，至多也只是自己建造的住房。在这些住房没有确权，不能够进入价值评估，不可交易转让的，所以这些住房也很难用于抵押进入融资市场。这些流动中的农村居民想在城里购买住房，要支付住房首付款是相当困难的。而《指导意见》明确规定农民的个人住宅财产可以作为抵押物用于融资，则可成为农村居民到城市购买住房获得首付资金最为重要的融资工具。

　　而就当前中国的住房市场来说，尽管2018年国内三四线城市的住房市场较为火爆，住房销售及房价都在创历史记录。如果说三四线城市的住房市场仅仅是城市居民来购买，由于这些城市的居民住房持有率非常得高，可以几乎是人手一套住房，三口之家三套住房已经是很普遍的事情。如果市场条件没有变化，还仅是城市居民进入这个房地产市场，那么这个房地产市场肯定是后继乏力。如果周边农村居民的住宅可以用作抵押品进行融资，那么周边的农村居民最可能进入三四线城市的房地产市场。因为，这不仅在于三四线房地产市场的价格水平总体上来看比一线二线城市要低得多，周边的农村居民比较为有购买力购买，而且农村居民进入这些三四线城市对他们生活来说更为便利。

　　可以看到，2.8亿流动性的农村居民人口，如果每年进入城市的人口百分之一或1400万，那么这个人口增量对城市房地产市场的需求就有近5亿平方米以上（即每户为三口之家，每家住房面积为100平方米。而2018年住宅销售面积估计也是在13亿平方米）），以及这种情况可持续20年。也正是这个意义上，《指导意见》对农村居民的住房确权，让农村居民有了进入城市购买住房的首付资金，这将开启国内三四线城市的房地产市场的新纪元。当然，农村住宅可以作为抵押品，可以用作融资工具，不仅可以让农民有了金融服务工具，也让农村居民有了创业的条件，这也有利于未来中国房地产市场。同时这也可能会提升农村住宅的价值。

　　还有，推动集体经营性建设用地使用权的流转与交易，让这些土地进入城市住房租赁市场，这不仅会成为国内住房租赁市场发展起来的一个重要契机。因为，在这种条件下，农村居民会有强烈的动机让这些土地进入市场，以此将全面增加农村经济的实力，全面提升农村居民收入水平。正是这意义上《指导意见》对国内房地产市场的影响可会很大。