花猫哥哥：买房投资：我的滑铁卢经历

大参考

　　大过年的，给大家拜年了，今天我们就不谈宏观，因为很多人今年返乡可能有买房子的意愿，所以，今天就聊聊房子这个话题。

　　其实关于房子的问题，我也陆续写了几篇文章，对于未来买房投资我是非常不看好的——在过去的文章中，我甚至把现在买房投资比喻成1910年当太监，1944年当汉奸，1948年加入国民党。

　　但是过去十几年投资买房普遍性的红利已经让很多人形成根深蒂固的观念——买房投资就是最安全的投资，仅仅因为我的文章中提过一句：未来房市只有结构性投资机遇，然后一大票人都觉得自己能把握这个结构性投资机遇，各种给我留言提问“什么什么地方的房子能不能买”。

　　我就很好奇，所谓“结构性投资机遇”——大致是10个人最多有一个能赚钱。这样机遇就是掌握大量数据的专业人士也难以把握，普通人你凭啥成为这个幸运儿？

　　这里要特别纠正一个观念，过去由于房地产的普遍红利，让大家感觉买房赚钱很容易，其实这是一个很大的误区，房地产涉及的专业知识相当复杂，远非普通人想象那么简单——普通人买房更多是靠着感性认识在瞎蒙。

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　　讲一个案例。

　　2014年的时候。一个远房的亲戚辗转托人找到我，向我咨询一个投资买房的问题。

　　这个亲戚老家在内陆一个落后省份的县城。最近那个县城房市特别火爆，房地产项目开出来就一抢而光，房价也涨到了3000多。那个县城大致有几万人，但是按照县政府规划，未来会到十万人以上，县里的老百姓都觉得未来的房价会到4000——5000。所以，他就问我，能否在县里投资买房。

　　然后我就问他，你们县里有啥优势产业？

　　回答是只有一两个制药工厂，另外就是比较有特色的农业产业——据说某水果在全国特别有名。

　　接着我又问，你们那个县城很偏僻，为啥房地产突然这么火爆？

　　他说，以前县里官员内斗得厉害，书记县长互不买账，所以城市建设非常滞后，商品房项目也很少，县城老百姓普遍存在换房的需求，所以最近商品房一出来就抢光。

　　最后我就问他，你准备在县城投资买房的依据是什么？

　　他巴拉巴拉说了一大堆，大致是他在外打工收入也不高，大城市买房没这个能力，县城是他老家，买房还有这个能力。而且他觉得县城的旧房子太多，就算是县城居民这一轮换房也能把房价推高（理由是老家很多熟人都有换房的需求），再加上县政府对城市人口的未来规划，所以他对未来房价达到4000——5000很有信心。

　　大家听了他的理由有什么感觉？是不是典型的老百姓思维模式？对事物的判断只有感性认识，缺乏可靠的数据。而且对县域经济没有基本的敏感。

　　当时我也没直接打击他的热情，只是说，你找个人去县里建设局了解一下，目前县里已经出售土地未来规划商品房建筑面积是多少。

　　过了一段时间，他又给我打来电话，果然不出所料——县里已经出售的土地未来规划建筑面积达到200万平米，真是一个可怕的数据！200万平米大致是2万套房子，一套房子住3个人就是6万人！全县城的人都搬进去还有富余——连他自己都被吓住了。

　　当时他很困惑，不知不觉政府居然卖了这么多的土地！这么多房子未来卖给谁？

　　当时我就告诉他，这是我们县域经济的必然！

　　一个县城存在商品房换代的机遇——你一个普通人都看到了，嗅觉比你灵敏100倍的商人看不到？别人早就拿下土地准备大干一场了。

　　那么，县政府为什么会卖这么多土地？不怕房地产崩盘吗？

　　很简单，这种没有啥工业基础的县城卖土地就是来钱最快的途径，有钱就能搞基础设施建设，就能改变城市形象，就能出政绩！任期一到官员调个地方就是了，至于未来房地产市场如何，谁会管这么多？

　　后来的情况就不用说了，半年后这个县城一下子推出了9个商品房项目，竞争一下子陷入白热化，有些资金实力不足的开发商被迫跳楼降价，房价一度杀到2200元（完全是亏本在卖），真是尸横遍野。

　　如果我那位亲戚当时在3000多元的房价入场，会是啥结局？

　　这就是普通人与专业人士的区别，普通人用感性认识来做投资决策；专业人士则是靠数据，并且因为见多识广，很多地方的经济运行，房地产的发展轨迹基本上是大致看一眼就能判断个八九不离十。

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　　那么，专业人员对于房地产就能准确把握吗？

　　未必。

　　2010年重庆某区一个项目开盘，我是比较看好这个项目的前景的，地处黄金地段，周围各种商业非常繁华，交通也堪称便利。项目的定位也比较靠谱——这个小区全是小套型住宅，这种低端的产品未来是不愁租赁的，而且小套型住宅升值速度也特别快。

　　一个周末我与老婆大人就去了这个项目。

　　在项目案场，我觉得还是很不错的。项目包装设计美轮美奂，项目卖点的表达也基本到位——很明显项目营销团队的专业水准还是在平均线以上的。

　　但是选房的时候，我发现一个问题，一个定价的问题。

　　一般来说，一栋楼每套房子的定价都是不同的，这个不同就是楼层有价差，朝向有价差，户型结构有价差——专业定价体系就是把这些设计成不同的科目，然后给每一套房子打分，最后根据最终的得分情况来定出最后的价格。

　　这个项目定价也是这个方式，中规中矩本来也没有问题——比如临街的房子价格要低一些（因为涉及临街的噪音问题），而临小区中庭的房子价格要高一些，我看了看，临街的房子价格大致在8000元左右，靠中庭的是8500元。

　　当时我就告诉老婆大人这个定价有问题。我的判断是——临街的价值更高定价反而更便宜——这就相当于送钱了。

　　为什么会这么判断？

　　原因很简单，一个黄金地段的小套型项目未来的租赁客群还不仅仅是一般的居住型客户，一定存在大量的商务客群，对于商务租赁客群而言，绝对只会考虑临街的房子（办公更有氛围，做生意可以利用临街窗户阳台打广告）。那么，相对一般居住型客群，商务客群相对能承受的租金会更高。

　　所以，这个项目的营销团队对项目定价时，只是按照一般的住宅定价体系来设定产品的价值，忽略了对产品潜在商务价值的挖掘。

　　最后我们就买了一套临街的小套型住宅。

　　几年以后，果真如我所料，项目临街的房子大多被各种商务客群租赁。租金比靠里的房子还高一些，最后二手房市场转让价格也超过了靠里的房子。我大概估算了一下，就这么一个简单的定价体系的疏漏，就为我们带来了超过10%的额外溢价。大家不要小看这10%的定价失误，这个小区临街面有几百套房子，这个10%的定价差距涉及就是几千万的金额。

　　看了这个案例有何感想？是不是觉得猫哥比一般的专业人士还厉害？呃，在大多数情况下这个结论也没错，不过就算是猫哥这么厉害的人也有看走眼的时候。

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　　讲一个我走麦城的案例。

　　2011年我先后在重庆某小区买下两套大户型住宅。当时买房子主要的目的就是为小孩读书，对！就是著名的学区房，必须是100平米以上的房子才带小学、中学的指标。

　　当然，对于这两套房子的升值前景我也是非常看好的。

　　小区位于主城区，地段优越、交通便利，周围商业配套也很成熟，开发商还打造了一个大型的公园。小区规划、产品设计也在平均线以上，物管也不错。最重要的是，可以就读的学校在重庆是数一数二的名牌小学与中学。

　　当时有个大背景，从2010年开始，重庆的房价基本就不怎么涨，这个情况一直持续到2016年，原因是这个期间的某位领导对房市的控制能力太强了。不过，从长远来看，我还是很看好重庆的房价前景的。

　　我买房的价格大概就是8000多一点，还是套内价格，怎么看也很划算，就算是一套大户型房子，总价也不过百来万。

　　2013年，我有一个朋友在距离我买的小区不到十公里的另一个项目也买了一套房子。酒桌上他就吹嘘他那个小区好牛逼，旁边的商业规划怎么怎么了得，旁边的公园怎么怎么如诗如画——总而言之一句话，未来的升值潜力非同凡响。

　　朋友买房的项目我去看过。国内知名大开发商打造，规划、产品、商业都做得非常优秀。地段与我买的小区相比各有千秋。

　　当时我就借着酒劲冷笑，你那个房子我也觉得很不错，但是未来的升值潜力远远不如我所在的小区，我承认可能你那个项目规划、产品做得更优秀，可能未来商业也更出色。但是老子是学区房！学区房就是硬道理，所以，要论升值潜力就不要在我面前显摆了。

　　最后结果如何？

　　结果就是我被啪啪啪打脸了。

　　朋友2013年8500元左右买入，到2017年涨到24000元；而我在2011年8000元买的学区房，到2017年才慢腾腾涨到16000元。

　　当朋友在一个酒桌上眉飞色舞的描述它的房子已经涨到24000元的时候，我觉得自己的脸火辣辣的。

　　问题出在什么地方呢？

　　如果不是专业人士，一般普通人我就是让你回答一百次都不可能答对！

　　我喝了半天闷酒，突然一拍桌子——我草！忽略了一个很重要的问题！

　　什么问题？

　　我所在的小区，开发商拿地太早！这个开发商拿地要比朋友那个小区的开发商拿地早十年——意思就是我所在的小区土地价格非常便宜。

　　知不知道土地价格很便宜意味着什么？

　　意味着房价过了一个临界点之后，卖得再高对于开发商已经没有什么意义！

　　因为有一个“土地增值税”的玩意。

　　所谓的土地增值税就是开发商盖楼房屋利润超过一定比例地方政府将单独征收的一个税种，这个税种根据利润的不同征收比例也不一样，大致是30%——60%这个范围。当房屋利润超过房屋成本2倍时，就将征收69%的土地增值税。

　　举个例子，我所在的小区由于开发商拿地成本很低，假如它盖楼每平米含土地的综合成本为4000元，如果房价卖到12000元以上，那么超出12000元的部分，政府将征收60%的土地增值税！

　　可能你还在想，政府拿走60%，不是自己还可以得到40%吗？别急，剩余的40%你还得缴纳25%的企业所得税（具体的计税过程比这个要复杂一些，但大致就是这个概念）。

　　60%+25%=85%，给开发商留下的只有15%，而且任何开发商一定有贷款有财务成本的——如果把这个财务成本再算上去，开发商如果因为涨价而影响了现金流回款就是得不偿失！所以，理论上这个楼盘房价超过12000元对于开发商就没啥意义。所以，对于开发商的最优选择就不是拼命涨价，而是有意压着房价，让自己的小区住宅性价比更高，销售速度更快。

　　如果一手房的价格都没起来，那么二手房的价格也起不来啊！

　　我买房的时候什么都想到了，偏偏就漏算了这个！走麦城也不算冤枉。

　　而我朋友买的房子，土地价格很高，当时他是首期买房，8500元的价格我估计基本就是成本价，后期把公园、车库、商业沉淀什么的成本摊销进去，开发商可以把综合成本做到1万元，所以，开发商就有了拼命涨价的动力，只要价格没有超过3万，开发商缴纳的土地增值税就不会很高。

　　大家不要小看这个土地增值税对开发商的影响力。想一想为什么过去十几年很多大开发商都愿意拼命的沉淀商业？不是说沉淀商业不卖就不缴纳土地增值税，而是可以在商业项目才开发出来，价值还没充分挖掘的时候，按照一个较低的估值去缴纳土地增值税，等商业运营起来后，就可以收获最丰厚的增值部分——虽然不能直接出售（出售大部分价值就要交税），但是大型开发商对于成熟商业项目是有多种融资以及变现渠道的。

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　　写这么多就是告诉大家，房地产投资远非普通人想象中那么简单，它涉及的知识面非常复杂——它已经远远超过了一般人能把握的范畴。过去由于房地产是普遍红利，大多数人随便买一套房子瞎猫遇到死耗子总能有点收益，未来没有这个普遍红利了，你凭什么去把握这个“结构性机遇”？

　　很多人经常给我留言：什么地方的房子能买吗？这个问题让我简直无法回答，假如影响房价的因素有20个，你只告诉我一个变量（城市），你让我怎么回答？甚至我可以负责的说一句，某些楼市大V，仅靠某一两个利好因素就敢劝说别人去炒房的基本都是乱来。

　　虽然管理层一再强调“房住不炒”，可是依然还有很多人坚信自己是可以投资房产获利的——这种蜜汁自信就是一种典型的学生思维。对，就像学生时代总以为自己在课堂上讲话、看小说、打瞌睡动作很隐蔽，老师不会知道。其实站在讲台上的老师对于这些小动作任何时候都是历历在目的，只不过很多时候老师只是不想管你而已，一旦老师认真要管，有几个学生的小动作能逃离老师的视线？

　　管理层就是这样的老师，普通的投资者就是这样学生。你都能看到的房地产投资机遇管理层会看不到？或者说地方政府的官员会看不到？你以为还会象过去一样装糊涂让你的“小动作”蒙混过关？

　　就算现在要稳经济，稳房产，稳地方卖地收入。但是，房住不炒是基本的红线，房价是与地方官员的考核直接挂钩的。政府真要认真起来，封杀投资房市的机遇还不是轻而易举？

　　我朋友那个项目2017年就炒到24000，最好的江景房卖到27000元。现在呢？前段时间推了一批江景房房源，政府限价16000元！同时严查房价之外的什么排号费茶水费——是公安部门介入严查！谁敢玩火？2018年年初，一票外地投资者涌入重庆，挥舞着钞票抢购各种房源，比如在这个项目二万多的房源被这些投资客一扫而空，现在估计只能吐血了——一手房价格都跌到16000，二手房还能撑住？

　　房地产有三级市场。一级市场是买土地——绝大多数这是政府垄断的，也有投资商与政府合作搞土地整治，然后卖土地分成；二级市场是做开发，就是买地盖楼出售；三级市场是炒房子。这三级市场的关系很简单，一级市场利润＞二级市场＞三级市场。同样也可以认为，能参与不同层级市场的玩家基本也是三个层次。

　　现在的情况是什么？是一二级市场的玩家都在考虑转型。比较典型的就是恒大——这种级别的玩家那绝对是对未来风向非常敏感的。那么，看看恒大在干什么？

　　先是投资1000亿与中科院合作，首批合作项目就是超级计算机、量子计算等项目；

　　然后就是在新能源汽车项目各种砸钱买买买，削尖脑袋往这个领域挤；

　　转型姿态一目了然。

　　如果说未来房地产市场有啥结构性机遇，恒大能看不到？为啥恒大还要转型？原因很简单——房地产未来已经不是风口了，房地产已经开始走下坡路了！

　　一二级市场的超级玩家都在考虑转型退出，偏偏还有一大票人觉得自己可以在三级市场捞一把！

　　可能有人会说，恒大是大资本，我就一点小钱，大资本与小钱玩法不一样。对，大资本与小钱玩法确实不一样——但是方向你不能走错啊！

　　别人是从房地产领域抽出资金向产业升级、高科技领域方向投，你呢？却是把自己十几年攒出来的一点积蓄去当房地产的接盘侠！这是玩法不一样吗？这是方向性错误啊！

　　那么，普通人怎么参与这轮产业升级的机遇？

　　很简单，把《中国制造2025》打印出来，抽出时间好好研究一下。我给你们讲，改革开放40年，中国领导人搞经济建设凡是想干的事还真没一件是没干成的！（呃，唯一的例外就是中国足球）

　　所以，这个《中国制造2025》是可以当做未来确定性的前景——蛋糕就摆在你面前，你不跟着党走吃这块蛋糕，你还想什么？管理层反复强调“房住不炒”——你非要与管理层对着干？铁了心要火中取栗？

　　最近资本市场各种商誉暴雷层出不穷，这不是坏事！妖魔鬼怪自己现行了，正好可以避开这些垃圾。把《中国制造2025》吃透，选择一两个好行业，选择一两个优秀企业闭着眼睛买进去，还怕未来没有丰厚的红利？过去投资买房者其实绝大多数本质上都是闭着眼睛买入的。只要行业红利在，躺着也能赚钱！

　　最后提醒大家关注一下科创板，这个新玩意上市很可能有一波大红利。

　　最后祝大家新年快乐！猫哥在新年里将一如既往的给大家提供有深度有价值的原创文章，陪伴你们走过这个注定不平凡的2019年。