刘晓博：哪里人“买房最激进”，哪里人“最不爱买房”？答案来了

大参考

　　用“住户贷款余额”除以“住户存款余额”，可以计算出一个城市居民家庭整体的“杠杆率”（负债率）。

　　由于中国人“家庭”、“个人”贷款的主要目的是买房，所以“住户贷款余额”基本上可以看做是“商业房贷余额”。因此，上述“杠杆率”还可以衡量一个地区居民买房的“激进程度”。

　　此前我曾撰文分析过，中国主要城市“楼市杠杆率”的情况（见下面表格），可以看出厦门、深圳、合肥、杭州等城市居民买房子的时候“更激进”。

中国部分城市“住户（楼市）杠杆率”排行

城市	住户存款	住户贷款	最新杠杆率	去年杠杆债
厦门	2492	4428	178%	167%
深圳	11474	19093	167%	158%
合肥	3849	4978	129%	126%
杭州	9899	12600	127%	102%
南京	6899	8500	123%	123%
苏州	8812	9475	108%	101%
宁波	6542	5962	91%	80%
上海	27590	21600	78%	--
北京	31000	18000	58%	54%

　　注：表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据，去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月（最新杠杆率）和2017年8月数据（去年杠杆率）。北京、上海分别为2018年9月（最新杠杆率）、2017年9月的数据（去年杠杆率）。

　　今天我准备通过2018年末的金融数据，来分析“省、自治区”的情况。由于直辖市（北京、天津、上海、重庆）本质上是城市，所以很难跟“省、自治区”相比。

　　每个“省、自治区”的住户存款、贷款数据，基本上来自央行官网，但部分省区的数据没有公布。数据一般截至2018年12月末，少数截至11月末。

中国主要省、自治区“楼市杠杆率”情况

排序	地区	住户贷款 （万亿）	住户存款 （万亿）	杠杆率
1	福建	2.14	1.83	117%
2	浙江	4.26	4.65	92%
3	广东	6.21	6.92	90%
4	江苏	3.90	5.08	77%
5	贵州▼	0.74	1.03	72%
6	江西★	1.21	1.73	70%
7	广西	1.04	1.53	68%
8	安徽★	1.57	2.31	68%
9	西藏	0.06	0.09	67%
10	海南	0.25	0.42	60%
11	云南	0.81	1.45	56%
12	湖北	1.39	2.63	53%
13	湖南	1.31	2.54	52%
14	甘肃	0.51	1.00	51%
15	山东	2.42	4.84	50%
16	四川	1.75	3.84	46%
17	新疆	0.40	0.94	43%
18	河北	1.66	4.04	41%
19	陕西	0.84	2.08	40%
20	辽宁	1.00	3.09	32%
21	青海★	0.07	0.23	30%
22	山西	0.49	2.03	24%
	河南	--	--	48%
	吉林	--	--	--
	黑龙江	--	--	35%
	内蒙古	--	--	49%
	宁夏	--	0.31	--

　　注解：表格里带“★”标志的省区，存贷款为“人民币+外币”，其余为“人民币”；带“▼”的省区，数据截至2018年11月末，其余截至2018年12月末。其中河南、黑龙江、内蒙古缺乏2018年数据，表格里的48%、35%、49%为2017年末的数据。

　　下面给出我的分析：

　　1、福建人买房最激进，“杠杆率”遥遥领先其他省区。

　　这其实不太意外，我此前在专栏里就分析过，这一轮房地产牛市里福建人最激进。这种激进表现为两个方面，一方面是普通购房者非常激进，厦门杠杆率全国第一，福州也超过了100%；二是“闽系”开发商非常激进，拿了很多地王。要知道，“闽系”里大房企不多，国有房企就更少，但拿地的时候福建开发商常常挑战万科、恒大、碧桂园、华润这里巨头，敢于虎口拔牙。

　　过去几年，福建人接过了浙江特别是温州人的大旗，在楼市里纵横捭阖。但“亢龙有悔”，未来福建楼市横盘期或许会长一些，需要消化此前的“获利盘”。从表格里存款数据规模看，福建民间汇聚的财富不算多，只有广东的26%，也不到浙江的40%。

　　2、浙江人仍然“敢打敢拼”，杠杆率超过广东。

　　浙江人是2015年之前几次“房地产牛市”的强庄，温州炒房团一度打遍全国无敌手，创造了楼市的神话。最近一轮牛市里，浙江楼市启动并不算早，在深圳、上海狂涨一轮之后，杭州楼市的“牛”才姗姗而来，至于宁波就更晚一些。主要原因是，浙江人在炒楼上赚过大钱，也吃过大亏。

　　不过，浙江人还是没有能做到“曾经沧海难为水”，最终还是创造了接近100%的杠杆率。

　　3、广东没有意外，有点意外的是山东、江苏。

　　广东整体90%的杠杆率，这也不算意外，因为深圳是全国杠杆率的亚军，珠海也是前几名。再加上广东外来人口多，自有住房率低，贷款高是正常的。

　　但中国的GDP第二大省江苏，杠杆率只有77%，有点出人意料。毕竟，南京楼市一度非常疯狂，苏州无锡徐州也很火爆。

　　相比之下，山东50%杠杆率非常意外，太低了。不过这能从“济南房价不高，青岛房价也不算太高”上获得印证。相比之下，山东在楼市上比福建健康很多。

　　4、最出人意料的，是第5名到第9名的几个省区——贵州、江西、广西、西藏。

　　这4个省区都是“经济欠发达”地区，其中西藏竟然可以杀入前十，绝对令人大跌眼镜。西藏全区汇聚了不到5000亿的资金，但个人存款余额比较低，只有920亿元，但住户贷款余额超过了600亿，让西藏的“楼市杠杆率”达到了67%，竟然超过了很多经济人口大省。

　　贵州、江西、广西也都是人口、经济上的“弱省”，但贵州、江西“楼市杠杆率”也都超过了70%、广西达到了68%，并排在全国前列，让人意想不到。

　　至于安徽达到68%，则不太出人意料，因为合肥是2016年二线城市领涨的“四小龙”之一。

　　甘肃作为一个“胡焕庸线以西”的省份，51%的杠杆率也偏高了。

　　至于海南的“杠杆率”比预料的要低，这个省经济上对楼市的依赖度全国最高，只是很多外来购房者习惯“一次性付款”买房，所以没有过度推高海南的“楼市杠杆率”。

　　5、河北、陕西“楼市杠杆率”相对偏低，东北地区就更低。

　　从存款数据看，河北人还是很有钱的，住户存款（4.04万亿）直追浙江，超过河南（约3.3万亿）、四川（3.84万亿）。由于这一轮调控中，环京地区政策最强势，雄安新区和“环雄地区”也非常强势，最终压住了河北省的房价，也顺势压住了河北的“楼市杠杆率”。

　　最近河北经济也在调整，GDP排名下滑，但从“住户存款”看，河北经济随时可能强反弹。

　　从辽宁和黑龙江的数据可以看出，东北三省整体“楼市杠杆率”在35%左右，属于偏低水平。这跟东北人口流失有关，东北人的购买力分散到了全国各地，贷款往往在购房所在地申请，没有计算在东北三省。

　　6、山西“楼市杠杆率”之低，令人吃惊。

　　在所有省级区域里，山西应该是“楼市杠杆率”倒数第一，只有24%。这意味着什么？

　　是山西楼市非常健康吗？很难这样说。因为山西除了太原，大部分地级市整体上人口都是流失的，速度跟东北三省差不多，此前我曾在专栏里分析过。

　　是山西人喜欢到外地买房子吗？似乎也不是，山西人在外地买房子，远没有东北三省有名、有影响。

　　是山西人不喜欢买房子吗？好像是，因为我认识的在深圳生活的山西朋友，买房欲望普遍不太高。

　　还有一个可能：山西这种资源大省，财富高度集中在“煤老板”手中。这些人固然喜欢买房子，但很少贷款，购买力也都流向了北京、上海、广东。而山西经济一直在调整，人口在流失，房价上涨不算猛，没有充分刺激起民间炒房欲望。

　　“低杠杆”不是坏事，说明将来山西房价有“补涨”的潜力。但是请注意，我说的主要是太原，而不是其他城市。我的建议是：如果你是山西人，生活在山西，还没有在太原买房子，那么早点买吧。山西只有太原的房子值得投资。

　　结论：最爱买房、最敢买房的是福建人，最不爱买房的是山西人。