易宪容：深圳楼市爆仓是真还是假？

大参考

　　近期，有媒体报道，就深圳房地产市场爆仓数量激增。根据这些媒体测算，因为在阿里司法拍卖网站上，正在拍卖的住宅用房总数高达78万套，北京4899套，上海4429套，广州8739套，深圳3810套。这是截止2019年1月20日的数据。

　　而深圳在2018年1月-12月一年的时间里，只有1930套。在短短不到1个月时间内多出1880套。一个月的量几乎跟全年的量齐平。这些数据变化，可以作为投资者放弃住房断供数量变化的重要依据。这个数据已经表明，深圳的法拍房数量在大幅增加，从侧面反应说明深圳的投资者放弃住房断供激增。

　　他举例说，有一个深圳张姓的投资者，首套房在2016年出手套现后，认为机不可失，在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的名额。而购买的房源都集中在龙岗和布吉。结果是，张投资者挺了一年，终于在2019年1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在2018年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。

　　对于这个故事，看上去是很逼真的，有声有色。但实际上可以是财经媒体记者自己的编造的一个故事。因为，很简单，如果按照国家统计局公布的数据，深圳的房地产市场价格，以2015年为基数，那么新房的价格上涨45.9%，而二手房价的价格上涨了50.9%。而2018年深圳的房地产市场价格，新房的价格同比基本上持平，而二手房的价格同比上涨了4.8%。可以说，这几年，深圳的房价基本上处于上涨的态势中，而且涨幅不小。如果深圳的房价在上涨，购买住房的投资者要造成巨大亏损根本就不可能的。

　　还有，中国按揭贷款的制度安排，根本就不会如美国那样，美国居民住房按揭贷款的债务是有限责任，即如何住房按揭贷款还不了，只要把其按揭贷款的住房还给银行就可了结其债务，但是中国居民的住房按揭贷款债务是无限责任，就是如何个人购买的住房还不了住房按揭贷款，把做按揭贷款的住房还给银行，并不意味着其债务责任结束，可以一了百了，而是按揭贷款还不了之后，银行把其住房拍卖之后，如果拍卖所得款项不足还住房按揭贷款，那么贷款者还得继续还所剩余的贷款。所以，中国居民的住房按揭贷款，当还不了时，居民都不会选择断供，而是会选择借钱继续供款。

　　还有，法拍屋的增加，是不是由于深圳住房投资者爆仓同样是不确定的。因为，法拍屋的增加可能是多方面的原因。特别是一个城市的房价还在上涨，法拍屋的增加可以主要不是由于房价下跌导致时，那么法拍屋的增加更是多种原因。

　　即使媒体记者编出的故事不是捕风捉影，是有某个案例来支撑，但这也说明不了什么问题。因为，作为一个投资市场，尽管这些年来国内投资房地产市场早就看作是无风险市场，但是有几个案例投资失利，这也是很正常，没有什么大惊小怪的事情。比如，最近一直媒体采访时问我，北京周边城市的房价快速下跌，比如燕郊的房价下跌30%以上了，这是不是意味着国内房地产市场已经出现整体调整。我就告诉他们，住房都是不动产，所形成的都是一个个完全价格分割的市场。所以，一个市场的价格下跌，并不意味着其他市场的房价也下跌。而最近燕郊的房价暴跌，主要原因是早些时候过度炒作的结果。而这种房价下跌，对整个房地产市场根本没有一点影响。

　　所以，深圳的情况也会如此。有几个住房投资者投资失利很是正常，并非深圳的住房市场爆仓。政府所关注的不是各地的房价下跌，房地产市场爆仓，而关注的是本地的房价是不是还会上涨，上涨幅度有多大。如果没有把握清楚，国内楼市又面临着新一轮上涨。