易宪容：TOP100家房地产企业1月份业绩的意义

大参考

　　根据中国房地产指数研究院最近公布的数据，2019年1月份，国内TOP100家房地产企业的住房销售总额达到6800亿元，房地产销售额TOP 100均值达到了68.0亿元，单月销售额破百亿的房企有18家。2019年1月份，国内房地产企业的业绩，尽管有部分房地产企业业绩增长放缓，但绝大多数部分房企业绩表现还在平稳增长。销售额超过百亿的房地产企业均值为204.5亿元，其中万科（481亿元）、碧桂园（460亿元）、恒大（435亿元）位居前三。50-100亿元、30-50亿元、10-30亿元的企业分别有24家、19家、39家，房地产企业销售额TOP100的门槛为13亿元。

　　从销售面积来看，房地产企业销售面积TOP100均值达50.3万m2。2019年1月份，碧桂园、恒大、万科销售面积位居前三。值得注意的是，部分中西部房企如金科、蓝光，长三角区域房企如中梁、祥生等，积极布局热点城市群及周边城市，销售规模表现突出。

　　从上述现象可以看到，这不仅意味着国内房地产市场的集中度越来越高，有强大综合实力的房地产企业具有明显的竞争优势，同时也意味国内优势房地产企业布局广泛，早就把其触角伸向三四线城市。对于碧桂园和恒大来说，其广泛布局更是明显。同时，各个地方的房地产企业也在不断地壮大，他们对优势房地产企业的优势模仿也让其成长得很快。当然这更多的得益于当前国内的房地产市场仍然处于繁荣阶段。特别是三四线城市。这自然会吸引更多的企业从事房地产。

　　还有，从房地产TOP100的融资情况来看，2019年1月份不仅融资规模创新高，而且融资成本也保持在高位。1月份，房企融资规模近1900亿元，平均融资成本为8.53%；超短期融资券1月份融资近200亿元，接近2018年全年的50%，主要用于偿还利息。还有，据wind数据显示，1月份房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿的规模增长超50%；平均融资成本为9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。

　　从这些数据中，其实透露出几个重要的问题，一是目前国内房地产业仍然处于快速扩张期，所以需要大量的资金投入，即使融资成本高，房地产企业也愿意加大对房地产的投入；二是房地产企业的融资成本如此之高，国内达到8厘以上，国外达到9厘以上，这不仅会增加房地产企业的投资成本，加重房地产企业的负担，及推高房价上涨，也意味国内房地产业仍然是高利润行业，否则房地产企业的融资成本高于基准利率一倍以上，房地产企业无法承担。这也是当前国内房地产市场一直在持续稳定增长的根本所在。三是房地产企业融资成本在8厘以上，而国内银行的基准利率在4厘多点，目前国内银行理财产品多数也是在4厘左右，现在的问题是这4厘多的收益到哪里去了？是我们的存款持有人居民获得了呢？还是为国内银行业获得了，国内的银行为何那样容易获利，可能与当前这种金融管理体制有关。

　　可以说，对于TOP100房地产2019年1月份的业绩，尽管没有如早几年那样爆发式的增长，但基本上是保持平稳增长的趋势。这也预示着2019年国内房地产市场并不是如一些媒体所推测那样进入调整下行周期，特别是在2019年房地产调控政策微调松绑开始启动，那些房地产政策调控出现松绑的城市，今年的房地产市场增长可能会预估要快；而那些没有出台过房地产调控政策的三四线城市，尽管今年的棚户区改造规模小于2018年，但是2018年三四线城市房价上涨，其赚钱效应肯定鼓励当地居民通过更高的杠杆进入房地产市场。在这种趋势下，国内房地产销售金额创记录可能还会2019年发生。因为，这是地方政府最希望看到了！