刘晓博：生育率创历史新低，将深刻影响楼市！

大参考

　　今天（1月21日），国家统计局公布了人口增长数据——2018年中国出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。

　　这两个冷冰冰的数据，到底代表着什么？

　　先看一下最近几年的新生儿数量：

　　2015年：1655万人；
　　2016年：1786万人；
　　2017年：1723万人；
　　2018年：1523万人；

　　需要说明的是，从2016年开始，中国实施了“全面两孩”的政策。从上面数据可以看出，2016年新生儿出现了131万的增量。但政策红利只持续了一年，到2017年就开始下降，2018年出现了锐减。

　　总之一句话：中国人的生育欲望不高，全面二孩的政策刺激作用已经终结。

　　再看10.94‰的出生率，就更吓人。这可能是近千年以来最低的出生率。当然，1949年之前的数据不完整，我们很难确切地这样说。

　　但有一点是肯定的，这是1949年以来最低的人口出生率。历史数据告诉我们，上世纪五六十年代，中国的出生率基本维持在35‰以上。即便在大饥荒的1960年前后，人口出生率最低也没有低于14‰，而且在1963年迅速反弹到了40‰以上。

　　1998年，中国的人口出生率跌至15.64‰，2009年跌至11.95‰，过去几年略有反弹。2018年的10.94‰，是一次显著的下跌，创下了建国以来的新低，也很有可能是千年以来的新低（古代中国，一直是高出生率、高死亡率）。

　　目前中国人的生育欲望，在全球已经排在比较靠后的位置。从上图可以看出，中国新生儿数量虽然仍位居全球第二，但每年比印度少生接近1000万人。这将给中国带来一系列的问题，最麻烦的就是人口老龄化。

　　生育率低迷，是一个全球现象。全球化、现代化让人们生活节奏更快，压力更大，也更关注个人幸福，对于传宗接代兴趣降低。

　　全球化时代还带来虚假的财富效应，整体利率越来越低，各国政府越来越倾向于采取刺激的货币、经济政策，造成资产价格上涨（比如房价高企），生活压力加大。

　　2018年中国人口数据的公布，将带来两大直接影响：

　　第一，中国的人口政策，估计很快会有新的调整。

　　计划生育或将取消，生育限制有可能全面取消。另外，鼓励生育的政策会不断出台，去年年底出台的个税抵扣已经有所体现，未来还会有更多的鼓励政策。比如：申请保障房的时候，多子女的可能会给予加分；购买首套房的时候，给予利率优惠；子女入托入学的时候，给予补贴等。

　　第二，这将影响中长期的中国楼市。

　　随着人口红利减少，以及城镇化日益呈现“大城市化+城市群化”，远离中心城市的中小城市的楼市，将日益黯淡。未来在中西部，人口流失的中小城镇会非常麻烦，房屋的价值将逐步回归到建筑成本价，甚至拆掉卖建筑垃圾的价格。在这些城市，根本没有开征房地产税的条件，因为收到的税款连成本都覆盖不了。

　　至少在4年前，我就告诉大家：算上近2000个县（县级市、自治县、旗），中国80%的城市的楼市投资价值不大。尽量到有显著人口增量的、较高级别的城市投资买房。

　　低生育率只会影响中小城市，甚至让一大批中小城镇消亡，但很难影响大城市。比如日本，人口整体上在下降，但东京地区仍然在增长；美国的情况也差不多。