刘晓博：一个关键视角，看懂中国楼市！

大参考

　　近日，央行公布了2018年最核心的金融数据，其中这两个数据非常重要：

　　2018年全年，人民币贷款增加16.17万亿元，其中住户部门贷款增加7.36万亿元。

　　新增贷款，是支撑经济发展的重要的力量。由于外币不能在国内流通，所以新增贷款里基本上都是人民币贷款。所谓“住户贷款”，是指居民个人、家庭的贷款，增长了7.36万元，占全部新增人民币贷款的45.5%。

　　这是一个什么概念？可以看看下面这个表格，是我根据央行历年公布的数据整理出来的。

近年来新增“住户贷款”占比一览

年份	新增贷款总额（万亿）	其中新增住户贷款（万亿）	住户贷款占比
2009	9.59	2.46	25.7%
2010	7.95	2.87	36.1%
2011	7.47	2.42	32.4%
2012	8.20	2.52	30.7%
2013	8.89	3.71	41.7%
2014	9.78	3.29	33.6%
2015	11.72	3.87	33.0%
2016	12.65	6.33	50.0%
2017	13.53	7.13	52.7%
2018	16.17	7.36	45.5%

　　可以看出，2009年以来，新增人民币贷款里“住户贷款”的比例在趋势性上升。

　　2009年是“四万亿刺激政策”发力的关键年份，新增贷款总额首次突破了9.5万亿，超过了随后的四年。但这个时期，“杠杆”主要加给了企业，而不是居民家庭。2009年，居民家庭获得的贷款，只占总贷款的25.7%。

　　2010年，是居民家庭“加杠杆”的一个“大年”，占新增贷款比例上升到了36.1%。随后两年，官方加强了楼市调控，控制了“家庭加杠杆”的速度。楼市限购，就是那个时期“发明”的。

　　经过2011年和2012年两年的“收紧杠杆”之后，经济再次扛不住了，2012年三季度经济创下了12个季度的新低（见下图）。于是在2013年，楼市有所松绑，居民家庭加杠杆速度再次提升，2013年全年41.7%的贷款，给了“住户部门”。

　　41.7%，创下了新高。

　　众所周知，中国居民家庭贷款，90%以上的真实目的是买房，但借口可能是“旅游、读书、治病、装修、买车”。

　　接下来的2014年和2015年，楼市再次因为调控转冷，住户贷款比例下跌到了33%。2015年，国家卖地收入锐减1万亿，房地产库存上升。到了当年年底的中央经济工作会议，提出了“去库存”。

　　2016年，楼市全面松绑，很多城市取消了限购。于是，居民家庭“加杠杆”再次提速，当年50%的新增贷款给了“住户部门”。虽然从2016年9月30日开始，热点城市开始收紧，但2017年三四线城市仍然高歌猛进，最终在2017年创下了新增贷款52.7%给了“住户部门”的历史新高。

　　2018年，是各地出台数百次楼市调控新政的一年。现在成绩单来了，45.5%的新增贷款给了住户部门，规模上达到了7.36万亿的新高。如果再加上1万亿左右的公积金贷款，中国购房者在2018年获得的贷款，肯定超过了8万亿（未计算民间借贷、网络借贷）。

　　而2018年中国商品房的销售额，有望达到14万亿（前11个月为12.95万亿）。

　　由此可见，房地产对于当前中国经济仍然举足轻重。所以，在2019年经济下行压力渐大的情况下，稳住楼市、稳住房价，特别是稳住成交量极其重要。

　　我的预测是：2019年商品房销售额不能负增长，必须维持在14万亿以上。那么央行针对“住户部门”发放的贷款，必须也维持在7.36万亿以上，甚至有所增长。

　　在这样的特殊年份，保护“购房需求”就显得非常重要。