铁流：土地财政推高房价如同饮鸩止渴不可持续

大参考

　　众所周知，如今房价的最大推手就是土地财政和棚改。在棚改叫停后，房价是否回落，就看政府何时能够摆脱土地财政的依赖了。从长远来看，即便没有相关政策，现行的土地财政模式也是不可持久的。

　　目前，地方政府财政高度依赖卖地，过去城市发展更新的模式是：政府下令拆迁，并背负高额负债支付拆迁安置费用，然后将土地高价拍出，卖地款回血财政。开发商溢价拿地，盖楼高价卖。

　　这样一来，城市旧貌换新颜，拆迁户获得了高额安置资金，房地产开发商赚取了高额利润。但羊毛出在羊身上，这一切的成本，最终是由买房客承担。

　　每一次房价飙升之后，随着一部分购买力被楼市套牢，以及火热的楼市促使开发商大举进军楼市，市面上原有的供需平衡就会被打破。房价也会趋于稳定或小跌。

　　每当楼市不景气时，政府就会出台各种刺激政策，放水去库存。

　　最典型的例子就是最近这次棚改，文件要求一些地方政府必须50%以上货币安置，甚至要求有条件的地方100%货币安置，以及买新房给货币补贴，买二手房没有补贴等等都展示出政策制定者去库存的意愿非常明显。而这种政策刺激直接导致房价飙升，进而地价水涨船高。

　　在过去几十年，这套模式地方政府玩的非常溜，甚至已经上瘾了。

　　其实，这套模式和庞氏骗局是有类似之处的，都是依靠不断推高价格，并找到愿意高价购买的买家，实现击鼓传花。但普通老百姓的购买力是有限的，在贫富差距越来越大的情况下，有能力购买的市民会越来越少。换言之，就是有能力接盘，去玩击鼓传花游戏的买房客会越来越少。

　　因此，目前这套政府负债征地拆迁，开发商溢价买地高价卖房，进而推高地价是不可持续的。

　　何况，楼市和地价已经被严重扭曲，市场遇冷的情况下，即便政府想推高地价，也是非常困难的。

　　以下为2017年全国主要城市土地出让金排行榜，北京高居第一大家都能理解。位居第二的不是上海，而是杭州，这就让人诧异了。

　　虽然G20、阿里、西湖、白娘子传说给杭州在经济、文化上增色不少，但从宏观数据上看，杭州的经济活力远远没有很多人想象的那么好，从数据上看，杭州是高度依赖土地财政的。产业经济，特别是高端制造业明显逊色于上海，但土地财政是上海的1.5倍，这是一个非常危险的信号。

　　我们再来看2018年的情况。杭州可谓一枝独秀。不过，两张表格的数据未必严丝合缝，铁流猜测这是不同统计机构之间的误差造成的。

　　诚然，大城市底子厚，而且省会城市还有大量行政资源，可以通过全省吸血的方式来填补这个窟窿。因而这个问题在一、二线大城市还不明显，但在N线小城市，已经初露端倪。

　　坐标N线小城。

　　根据当地官八股：

　　城中村改造大幕拉开……这是前所未有的拆迁体量，比过去10年拆迁量都大。

　　而且从官八股的内容来看，整个拆迁工作居然提前一个月完成目标。

　　拆出如此大面积的土地，一方面因巨额的拆迁款，政府背负了高额地方债，另一方面，海量拆迁户抢房导致房价翻倍，并把过去多年的库存全部消化掉。

　　不过，拆迁户手中的钱是有限的，加上当地经济水平有限，普通市民的购买力根本无力承担高昂的房价。在消化完这一波之后，开发商开始变得保守，且大量拆迁出来的土地，使开发商有了很多选择。

　　同时，老百姓都知道，房价飙升是这一波棚改推动的，满城拆出的空地大家都看在眼里，大家都认为房价要跌，都在观望。

　　这些因素共同导致，很多地块多次流拍。

　　由于地方政府对土地财政高度依赖，加上之前的大规模征地背负了高额债务，必然希望土地高价出售。但开发商也不傻，不愿意高价接盘，土地流拍也就成为新常态。

　　然后，政府开始捂盘，把土地捂在手里不卖，等待时机。

　　不过，这种捂盘只能对付一时，无法应对一世。以N线小城的财政状况，真敢1年不卖地么？到时候可能连公务员的工资都发不出了。要知道有些地方政府债高的不可思议，不卖地怕是连利息都支付不了了。

　　所以，最后的结果必然是地价下跌，进而房价开始回落。

　　总而言之，土地财政推高房价如同饮鸩止渴不可持续，政府把持地价的能力也未必像一些人认为的那么强。虽然大城市财大气粗沉的住，上述两条未必应验，但就N线小城来说，却没有大城市的资本去强撑。