刘晓博：一个小区的市值=1.3个百度，谁的泡沫凶猛？

大参考

　　计算一个小区的市值，等于多少个上市公司，是近年来自媒体热衷的游戏。

　　这个游戏的好处是，可以制造焦虑、传播焦虑，顺便“污名化”房地产，获得点击量和涨粉。

　　其实楼市的市值和股票的市值，很大程度上不可比拟。今天就这个问题，谈一下我的看法。

　　深圳今天又有自媒体计算出，深圳的“招商前海湾”的市值等于1.3个百度，“华润城”的市值等于1.2个京东。我们不妨分析一下。

　　“招商前海湾”，是尚未建成的深圳位置最好、体量最大的“小区”，下图就是它的位置。

　　熟悉深圳的人一眼就可以看出，这里是前海的核心区“妈湾片区”。“小区”占地面积2.9平方公里，规划7大单元板块，建筑面积超500万平米的大型综合体，其中包括住宅、写字楼、公寓、商业和酒店。事实上，这不是一个小区，而是深圳最有价值区域的一座城中之城。

　　前海是中国南方最耀眼的新区，全称“前海深港现代服务业合作区”，也是全国所有新区里房价最贵的区域，其均价甚至超过浦东新区。在前海核心区，此前一直没有住宅项目，“招商前海湾”堪称独一份。

　　所以，5000亿的建筑面积，对应5000亿人民币的市值，这是没有问题的。未来发售的时候，很有可能超过10万元的均价。

　　而百度，目前最新的股价是163美元（见下图），市值565亿美元，折合人民币3825亿元。因此可以算出，“招商前海湾”的市值，相当于1.3个百度。

　　谁的泡沫大？相信超过一半的人会认为，房地产的泡沫大。

　　原因很简单，百度是互联网企业，在美国上市，目前市盈率只有12.6倍。它不是A股，没有“审批制泡沫”，而且百度过去一年业绩增长还不错，所以百度泡沫没有“招商前海湾”大。

　　那么，我现在问你第一个问题：如果李彦宏和他的大股东们，准备卖掉百度的股权，然后到“招商前海湾”买房子，能办到吗？资料显示，李彦宏大约持有15.7%的百度股权。

　　如果李彦宏和其他大股东一起清仓百度，则百度股价必然崩溃式下跌，大股东们能以现在一半的价格套现，就很不错了。所以，李彦宏们兑现自己的财富，其实是非常困难的。除非是阿里、腾讯之类的大企业收购，才有可能全身而退。

　　相比之下，“招商前海湾”如果大宗交易，可能性将增大很多。当然价格也会打折扣，7折或者8折。但5000亿的市值被一家企业接盘，也非常困难；1000亿（五分之一）的市值，应该还是能找到买家的。

　　再问你第二个问题：如果中国全面开放，“招商前海湾”和百度的价值，哪个最可能崩溃？

　　无论是“招商前海湾”和百度，都有价值护城河。“招商前海湾”，或者说中国楼市的价值护城河，是中国的外汇管制制度。如果没有外汇管制，中国人可以随时卖了国内的房产，无限制地到国外投资，则国内大城市房价可能会有大幅下跌，比如打5折，这是有可能的。

　　百度们的价值护城河，是“谷歌”们无法进入。如果谷歌们全面参与竞争，百度打的折扣将超过5折。

　　而且从长远看，科技公司的不确定性会更强，即便强势如苹果、谷歌，10年之后会怎样都很难说。但是曼哈顿的不动产价值，未来30年、50年都基本上是确定的。

　　对于“招商前海湾”和百度来说，道理是一样的。“招商前海湾”位于中国市场化程度最高的“粤港澳大湾区”的核心地带，它是一座占地2.9平方公里的城中之城，它的价值接近永恒。即便爆发战争，摧毁的也只是地上建筑物，地价仍然在。而百度这类科技公司，10年之后就很难讲，30年之后可能早就灰飞烟灭了。

　　至于华润城等于1.2个京东，也是同样的道理。

　　或许有读者会问：既然“招商前海湾”和“华润城”这么值钱，招商地产和华润置地为什么不自持，而选择了出售？

　　其实这个道理非常简单：不动产是重资产，会占压很多资金，它适合个人投资、长线投资、稳健投资。对于开发商来说，资金周转率更重要。

　　比如开发商在一个项目上哪怕只赚15%，如果资金每年能周转两次，30年下来就是1.15的60次方，盈利将达到4383倍。如果你持有一个楼盘不卖，30年就是上涨50倍，也只赚了50倍。

　　而且，中国还有“房地产暴利税”（土地增值税）等着你，你捂盘30年赚了50倍，其中大部分盈利要交税。每个项目赚15%，每年周转两次，可以避免“暴利税”。所以，开发商都特别看中快周转，这是他们发财的最大秘诀。