顾天杰：震撼！抢人！两大一线城市再次放松！

大参考

　　2019刚开年，楼市的三个特点是，曾经调控最严的城市开始放松，看似不会降的房贷利率松口，抢人大战再度打响。

　　城市战继续升级，作为标杆的北京土地市场再次松绑，广州上演绝地反击，入户政策诚意满满。

　　北京：给土拍市场打一针

　　1月9日，北京发布2019年首场土拍公告，推出两宗二类住宅用地，并表示，建造的商品住房不设定住宅销售限价。

　　这已经是北京第三批放松限价的土地了。在2018年10月、11月，北京出让过两块不限价土地。

　　这次放松引起极大关注，因为大背景的关系，各地政府都在放松调控，北京是一线城市中调控最严格的城市，是楼市风向标。北京放松底线有多大，意味着其他城市的跟进空间就有多大。

　　放松限价的主要原因，是卖的地少了很多。

　　根据官方数据，北京2018全年供地79宗，成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平米，同比下降38.33％；土地成交额1682.92亿，同比下降39.81％。2018年，北京土地流拍率达到10%，创2012年以来最高水平，接近2017年的3倍。

　　过去2年，北京累计供应限竞房土地合计86块，限竞房住宅规划建筑面积830万平米。按照70/90的造房原则，北京已成交的土地将带来超过8万套限竞价房。

　　这些限竞价房的区位都不太好，大部分在大兴、房山、丰台、顺义、昌平等郊区，只有少部分在海淀和朝阳等中心区。

　　限竞价地块供给过度，限竞价房却滞销。

　　产品定位和地段分布，让北京限竞房出现严重分化，好地段的限竞房一下子就售罄了，毕竟有价格优势，即使5年不能转让，购房者还是愿意买。偏远限竞房去化率非常低，有的甚至不足20%。加上北京郊区二手房降价，限竞房价格优势不明显，又附带5年限售，买的人越来越少。

　　限竞价房销售不佳，房企拿地积极性不高。

　　北京拿出的限竞价地块并不优质，价格限定，配建条件很多。开发商一算账，几乎不怎么挣钱，不太敢拿。尽管央行降准，但开发商的信贷一直没有明确的宽松信号，资金依旧紧缺。

　　于是乎，2019年开年，北京给土拍市场打了一针。

　　新拍卖的这两宗不限价地块，不仅位置好，配套也基本成熟，加上容积率低，被开发商拿下后，可能会被开发成联排别墅类的豪宅项目，刷新所在区域的价格纪录。北京政府在土拍上展示了态度，决心扭转开发商对地价和房价的预期。

　　天津：全国首例 租赁房改出售

　　不知道是不是靠北京太近，又看到北京土拍价格松绑，天津的放松措施更加惊人，直接将原有的租赁住房改成可出售住房。

　　1月10日，天津市土地交易中心发布公告，取消津滨开2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“租赁住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售。

　　有人说，这是过去五年，中国楼市最震撼的一次调控松绑，直接将房屋性质改变了。

　　这四宗地块在2012年定下规定，只能自持租赁，不可出售。如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的，必须由天津经开区管委会批准，按照相关程序办理。

　　2012年的时候，租售同权、租赁住房、竞自持等概念没有推广，天津滨海新区当时的尝试很超前。2012年11月14日，招商以底价4.495亿竞得这几宗地，折合楼面价约3000元/平米，随后泰达入股，双方共同开发。

　　全国范围内，大规模推出租赁用地是在2017年以后。

　　中原地产统计显示，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米，按照60平米一套平均计算，大约供应出租房10万套。

　　天津这么一干，各大城市的房企很激动，是不是手中的自持租赁项目，都有机会转正成为住宅对外出售？这种不切实际的幻想，省一省吧。

　　根据365淘房的数据调查，截止2018年底，天津有40个项目存在自持面积，总量大约70万平米，按照天津新房均价计算，这些项目合计105亿。

　　如果说招商泰达2012年拍下的地块，主要是建造自持公寓，为滨海新区供应人才公寓，那么2017年之后出现的自持项目地块，完全是为了抑制高地价。

　　同样是自持，同样是租赁，成因不同，房价的命运也将不同。

　　天津开发区的三大特点是，新房不足、地王频出、一二手房倒挂。

　　这次的招商泰达租赁改出售，很可能是2012年地块就留下的后手，只是一个特例，最终达到稳定滨海新区地价爱和房价的目的。

　　至于剩下的房企和租赁项目，请好好造房，安心出租吧。

　　广州：绝地反击 争夺人才！

　　1月11日，广州发布新一轮入户政策，加入抢人行列。

　　这一波人才新政有两大特点。

　　一是不再将符合计划生育政策，作为户口迁入的前置条件。

　　二是人才入户大幅放宽年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

　　广州在抢人方面，一直慢半拍，这次马力全开。

　　2017年，广州新增人口45.49万，在一二线城市中名列前茅。但与深圳61.99万相比少了1/4。与此同时，西安、杭州、长沙、重庆等二线城市人口增速井喷，抢人大战加码，广州压力越来越大。

　　广州楼市2018年也出现下滑。

　　中原数据显示，2018年广州一手房网签同比下降18.9%，网签面积创近8年新低，一手房均价略微上涨5%。2018年全市二手房成交量同比下降23 .2%，是最近5年首次成交同比下降，成交均价同比上涨9.2%。

　　越来越多的购房者选择继续观望，房东也选择观望。

　　中原报告显示，2018年看房客户数量远低于2017年，购买周期延长。在楼市下行阶段，想要客户买房，只有降价一条路。可2018年新增放盘量同比下滑近30%，说明房东不愿降价。

　　从近两年新增的房源报价来看，2017年报价下调的房源，占比大约为40%，2018年在70%左右，中心区尤其明显。天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高分别达76 .5%、74 .6%、73 .3%、71.9%。

　　一二手房成交活跃度降低，房东的心理价位会不断松动，2018年底和2019年初，以价换量越来越普遍。

　　广州急需增量，无论是楼市还是人口。

　　记住了  不是大规模松绑

　　因城施策，所有城市的政策，更加契合自身需求，相互传递的效应会大幅减弱。

　　三四线小城市放开限价，说明二手房真的不好卖，限竞价房挤压了整个楼市的成交量，北京这样的一线城市需要稳定。

　　除非真正能降低首付比例，房贷利率打折，实现刺激购房需求，否则楼市预期很难扭转。

　　从已经松绑的城市看，实际作用有限。尤其是上一波上涨中，被调控误伤的城市，还处于恢复期。剩下的一些城市，限价、限售等政策在当下已经名存实亡，干脆提前取消，好让市场快点消化。

　　一句话总结，没有新入场资金和成交量的支撑，房地产缺少回暖的基础。这种情况下的松绑，无法成为转向指标。