刘晓博：房东和租客，最近都有点慌！

大参考

　　1月6日，星期日。

　　这个周末，楼市最大的新闻焦点是：个税抵扣，是否会让房租上涨？

　　大家都知道，近期国家对个税征收进行了改革，起征点调整到月收入5000元。此外，还公布了6个可以抵扣的项目。如果你目前尚未买房，处于租房阶段，而且生活在大城市（直辖市、省会、计划单列市）的，每月可以税前扣除1500元（其他城市每月扣除800元、1100元）。

　　这里扣除的1500元，是纳税的基数，所以最终因为租房可以每月减免的个税，大约是150元左右。

　　但问题来了：

　　如果要享受这个优惠，就必须申报你租房的情况，要把房东的“姓名、身份证号、住房地址”等信息提交给税务局。

　　而此前，民间房屋的出租，大多没有如实纳税。

　　所以，对于租客要求申报“租房抵扣”，房东们普遍产生了恐慌：我出租房子没有交税，如果租客那边申报了，将来税务局来查怎么办？补缴税款倒还简单，关键还会有罚款和滞纳金，将来算起历史旧账，如何是好？

　　于是：房东们普遍要求租客，如果你要申报，我这边就加租。

　　怎么加？至少能抵消税金，还要包含“麻烦我”的成本。

　　上图是目前官方公布的房屋出租的纳税标准。可以看出，如果严格按照标准，税率还是比较高的。而且个人出租房涉及的税种非常多，包括个人所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等。

　　好在地方政府出台了一些“打包优惠”和减免。比如北京上海，月租金3万元以下的按照实际租金（或者开票金额）的5%来征税（其中包含了房产税、个税和一些附加），深圳则按照大约4.5%征收。整体而言，全国各地基本上按照租金的4%到8%来征收。月租金收入超过3万元的，会增加一些税点（深圳大约是6.105%）；超过10万元的，会再提高一些。

　　对于房东来说，如果考虑纳税、时间成本等因素，至少会加租金6%到9%不等。

　　如果一个租客，月租金是4000元，现在为了节省每月或许不到150元的个税，可能面临200到400元的“租金上涨”，显然亏了。

　　一项政府关爱租客的利好，竟然变成了利空？！事情难道就这样180度大反转了吗？

　　“第一财经”报道了这件事，并称：

　　税务局人士表示，目前不大可能通过“房租专项附加扣除信息”去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。

　　也就说，房东不必担心。

　　但问题是：报道里的“税务局人士”连个姓名、职务都没有，将来产生了税金、滞纳金、罚金，房东跟谁去说理？

　　举个例子：

　　我的一个朋友甲，出于好心在N年前帮助了一个同事。这个同事希望自己的孩子，到一个好的小学读书，但自己的房子不在这个学区。甲的孩子已经大了，房子在这个学区。

　　于是甲跟同事办了一份租赁协议，租期一年（其实并未真正出租房屋），到街道办备案。同事顺手交了一个季度的税费，孩子最后如愿获得了学位。

　　4年后，甲真的要出租自己的房子了，对方要求开票，双方到街道办备案的时候发现：那次帮助同事的租赁行为，留下了一个大麻烦。当时备案的是出租一年，但只缴纳了3个月的税费，还有9个月的税费没有缴纳。时间已经过去了4年，产生了一大笔滞纳金、罚金。而他帮助过的同事，早已经移民，联系不上了。

　　最后，甲自认倒霉，把拖欠的税费、滞纳金、罚款一并上交。

　　如果你今年出租的房子，被租客申报了个税抵扣。眼下是没有什么事情，N年之后，如果严加征管，你将面临多少滞纳金、罚金呢？这最终会不会影响到你的个人信用呢？

　　这是每个房东需要考虑的事情。出租房屋，风险不容忽视！租客如果犯罪，你可能负连带责任；如果没有完整地交税，将来也是一个陷阱。

　　怎么办？

　　从政策层面，我的建议是：既然国家鼓励租房，那么就应该对于普通住宅的出租，只征收象征性的税金，最好不要有滞纳金、罚金，税务部门要及时、主动提醒当事人完税。

　　对于房东来说，我的建议出：如果你的租客要求申报个税抵扣，那么你不要掉以轻心，一定要照章纳税，避免将来摊上大麻烦。至于加不加租金，你自己看着办。