蛮讲：中国楼市步入降温通道，调控政策底已现边际放松可期

大参考

　　经历了持续的严厉调控后，由热转凉的中国房地产市场2019年将继续运行在降温通道。随着棚改力度渐弱，近几年支撑楼市高速增长的三四线城市面临较大调整压力，而潜在需求仍坚挺的一二线楼市增势也在趋缓。分析人士普遍认为，房地产调控的政策底已出现。

　　但这并不意味着楼市还会走“下行-放松-反弹创新高”的老路。一方面决策层一再强调“房住不炒”、“因城施策”，另一方面外部不确定令经济承压，预计守住“稳楼市”底线的边际放松将是明年主流，取消或放松对首套房的限制性行政措施可期，同时继续优化供给端结构，公租房规模将进一步提升。

　　“政策还是求稳，‘几个稳’很突出，跟中国整体的宏观经济形势是一致的，”中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，争取明年房地产投资增速不跌破5%，房价维持在基本稳定的水平，并通过优化结构（如增加租赁房的供给）来促进房地产稳健发展。

　　但她同时指出，变数仍然存在，主要是外部因素导致宏观经济下行压力加大，届时房地产方面可能会有些扶持政策，如集体建设用地参与租赁住房供给、适度增加住房抵押贷款等。

　　中原集团研究中心的年度报告将2018年房地产调控政策归纳为三点：打预期、降杠杆、稳市场。目前看前两项任务已基本实现，稳市场将成为贯穿2018-2019年的政策主线，其主要目标是成交量不大跌，价格不涨，同时防止大跌。

　　报告指出，在不重复旧有刺激老路的前提下稳市场，政策方向必须把自住、改善需求与投资、投机需求区分开。在确保房价稳定的情况下，鼓励自住和改善需求，而对投资投机需求则继续通过限购、限贷加以抑制。

　　在严厉调控下，中国楼市上半年的热度已在消退，上周闭幕的中央经济工作会议对房地产着墨不多，除了一贯强调的“房子是用来住的、不是用来炒的”之外，还提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，这被业内解读为未来地方将承担更多平稳楼市的责任。

　　会议并明确，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。

　　住建部之后公布的明年重点工作中，进一步表示要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

　　“有必要也有可能朝着边际略微放松去演化的。”中原银行首席经济学家王军认为，房地产政策松一些，保持经济稳的可能性高一些。当前房地产泡沫还是局部的，整体风险可控；若经济下行压力大，两害相权取其轻，还是稳增长、稳就业更为重要，房地产一些限制性政策是可以松动的。

　　具体而言，他指出，限制性非市场化的手段有必要放松，如限购限售，但为了避免上一轮过热的教训，金融手段上要慎重，开发商融资和信贷的放松均要谨慎。

　　下行风险有多大

　　最近几个月的数据显示，房地产从成交、价格、投资各方面看，增长都在趋缓，而棚改力度减弱意味着已高增数年的三四线楼市明年将面临调整，这也被视为楼市的一大风险，预计缺乏产业支撑的部分中小城市下行压力较大；但鉴于一二线潜在需求坚挺，且政策具备一定放松空间，整体市场不足虑。

　　“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。”社科院2018-2019住房报告认为，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化，未来一年，一、二线城市总体市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导；三四线城市向下的压力再加大，库存可能再增。

　　据新三年棚改计划，2018-2020年将改造各类棚户区1,500万套，今年前11月全国棚改已开工616万套，超额完成年度目标总量的580万套。这也意味着明后两年棚改目标将下调，同时明年将取消政府购买棚改服务模式，对棚改资金的管理趋严，近年来推高三四线楼市的棚改货币化安置力度将明显减弱。

　　摩根士丹利华鑫证券经济学家章俊表示，鉴于目前整体房地产库存较低且中央不希望看到房价出现新一轮的暴涨，因此渐渐淡出视野的棚改货币化政策不会回潮，相应作为棚改资金主要来源的抵押补充贷款（PSL）增速也会有所下降。

　　他认为，棚改政策可能会大概率提升实物化安置比例，鼓励地方政府和开发商加大保障房建设力度。通过这种增加供给的方式来达到双重目的：一方面稳定房地产投资及上下游相关行业；另一方面避免房地产库存较低情况下导致房价重新快速上涨。

　　“在此背景下，我们认为明年房地产投资增速可能会从今年9.5%回落至4.5%左右，跌入负增长区间的概率不大。”章俊在报告中写道。

　　中原集团的报告也表示，在去库存目标已初步实现的情况下，棚改逐步放缓、有序退出，可以防止三四线房地产市场过快下滑。由于三四线城市的新建住宅销售面积占全国80%，棚改依然是全国楼市销量的稳定器和调节器。

　　该机构认为，2019年一二线城市成交量将出现触底回升，考虑到调控政策不会全面退出，成交量小幅回升10%左右将是比较可能的结果；三四线城市将受到棚改放缓的影响，成交量可能出现10%以内的小幅下跌，最终全国新房销售面积的跌幅将在5%以内。

　　路透最新季度调查结果显示，2019年上半年和全年的住宅均价预估中值为上涨2%和0.5%，对明年房地产投资的预测中值为4%，成交量同比增速预估区间在-5%到0之间。

　　中国11月70个大中城市新房价格指数同比涨幅创16个月新高，环比升幅则略降；不过，二手住宅继续降温，17城环比价格出现下跌，下跌城市个数较上月进一步增加，其中四大一线城市环比降幅扩大，显示二手房市场拐点已现。

　　政策将如何放松

　　自山东菏泽上周明文取消限售打响第一枪后，广州、湖南衡阳等多地亦对楼市政策进行微调，以取消楼市过热时出台的行政性限制措施为主。在“因城施策、分类指导”之下，预计明年还会有更多城市加入微调潮；若经济下行压力加大，热点城市调控也有可能放松，预计会涉及首套房贷的调整等。

　　“考虑到未来基建补短板的稳增长效应开始逐步显现，我们预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化。”摩根士丹利华鑫证券的章俊称，明年年中之后是否会重新调整房地产政策，主要取决于两个因素：基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。

　　他并指出，即便明年年中中央考虑适度放松房地产调控政策来稳增长，但“房住不炒”这一政策底线不会变，届时可能会放松在过去一年多内房价有所回落的一线和部分二线城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率。

　　中原集团的报告认为，在打破市场一致看涨预期后，目前楼市已进入了下行轨道。如果持续下跌，市场可能转向全面看空，下行趋势可能加剧。因此，稳预期就成为稳市场的先行条件。

　　央行行长易纲此前表示，“住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付的比例可以逆周期地调节，在各国首付的比例都不一样，有的国家高一点，有的国家低一点，不同的经济周期首付的比例也不一样。”中原报告称，上述讲话传递给市场一个信息，未来是否购房首付比例有下调的可能？

　　交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，明年政策会“结构化边际调整”，会有所松动，政策工具很多，光从首付来看空间就很充裕，与欧美相比，中国的首付比例还是很高。

　　她并提及，明年在住房租赁市场方面“国家队”预计也会大规模入场。以上海为例，据新华社周四报导，截至目前，上海市租赁住房用地出让累计达57块，上海地产摘得11幅，在所有拿地企业中位居首位，57块地块将至少提供51,679套新建租赁房源，目前部分已开工。

　　野村中国首席经济学家陆挺认为，房地产调控转折点出现的标志，应是大城市调整限价限售政策，时间可能是在明年二季度。但他反对简单的放松，而是要让市场重新成为决定因素，让大城市变得更大，辅之以土地和户籍政策改革。

　　住建部此前指出，明年要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应；继续推进集体土地建设租赁住房试点工作；支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。