刘晓博：重要判断！这些城市，已进入“最佳买房季”！

大参考

　　一、

　　从今天起，我要修订一个重要判断：

　　此前，对于“一线城市”何时是最佳买房时机，我的看法是：最好再等一次央行“全面降准”；但如果年底开发商冲量的时候，有较大优惠，新房和二手房有显著倒挂，2018年底之前也可以买

　　现在，我的判断是：北上广深已经进入了最佳买房时机，其中北上深更显著一些，广州稍弱一些。但整体而言，从现在开始到2019年上半年，都是一线城市刚需、改善型需求和中长线投资客的较好买入时机。至于炒房客，不建议买，一年内看不到大幅上涨的可能。

　　至于部分强二线城市，比如杭州、厦门，很有可能也接近上述判断。但整体而言，强二线城市的购房者，可以再等一次降准；普通二线、弱二线城市的购房者，或许可以等到2019年年中，或者一次正式降息之后。三四线城市的购房者，可以根据各自城市的政策调整来判断，因为差距太大，很难一概而论。

　　央行会在春节之前降准，2019年上半年或许会有正式的降息。至于非正式的、定向的降息，已经多次了。

　　2019年，国家仍然不会允许房价大涨。如果有个别城市因为政策微调后，市场过热，那么政策可能会再次收紧。

　　为什么修订这个判断？原因很简单——中央经济工作会议期间，多个城市对楼市政策进行了微调。而这些微调，都得到了会议的默认。

　　会议通稿这样谈及了房地产：

　　“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

　　这实际上传递了两个核心含义：

　　1、强调了房住不炒，意味着2019年房价大涨是不允许的；

　　2、强调了“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，这意味着各地可以根据实际情况来微调房地产政策。

　　此前我多次在专栏里指出：房地产对中国经济至关重要，虽然2018年这个行业遭遇了“污名化”，但事实上仍然发挥着中流砥柱的作用，哪怕是在最近几个月（楼市偏冷），新增人民币贷款当中的一半以上，仍然是给了“居民家庭”。中国人贷款还能干什么？虽然有些人说是贷款买车、旅游、看病、上学，但你懂的。

　　鉴于经济下行压力渐大，让楼市平稳至关重要。平稳的含义是：让楼市有平稳的成交量，让产业链条可以正常运转，让政府可以获得足够的税收、企业获得利润、上下游产业获得稳定的订单。

　　至于房价，高层希望稳住。之前的要求是“坚决不准涨”，但这是特殊时期的要求。如果要让产业链正常运行，必须每年有正常的涨幅，比如围绕着“GDP年增长率”的涨幅，就是合理的。

　　所以，最近很多城市都放松了对价格管控。因为此前“坚决不准涨”带来了一系列副作用，比如“双合同”、“大面积的维权风波”，以及“补库存”进程受阻等等。

　　经济下行压力仍然在加大，正因为如此，此前超越自身需求出台了“强调控”措施的城市，需要调整政策。比如菏泽取消限售，珠海以引进人才为名义大幅放宽限购条件，广州放松“限商”，上海一直维持较低的房贷利率上浮，厦门、杭州放宽了落户等等。

　　现在，中央经济工作会议进一步明确了“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，未来将会有更多城市微调楼市政策，这将进一步刺激购买欲望。

　　二、

　　周末，有两个重量级人物对楼市表态，有读者问我的看法，下面说一下。

　　全国政协经济委员会副主任杨伟民，在一个论坛上谈到“中央经济工作会议”对楼市的表述时说，“房地产调控政策没有变化”。

　　杨伟民在去政协之前，是中央财经领导小组办公室副主任，被认为是“核心幕僚机构成员”，因此对政策比较敏感。

　　怎么看杨的判断？其实我之前也在专栏里讲过，要正确理解调控。政府对楼市的管理，出台的所有政策，都可以看做是“调控”。所以，只有调控方向的变化，比如“防止大涨”到“防止大跌”，没有放松调控的时候。结论是，中国楼市的调控永远不会放松，哪怕北上广深取消了限购、限贷、限价，都不是放松调控，而是调控力度达到了“峰值”。

　　不要纠结于“是否放松了调控”，这没有意义，有意义的是：如果你在北上广深，你是刚需，你现在应该尽快买房了。

　　今天（12月13日）建行董事长田国立在北大的一个论坛上语出惊人：

　　“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？”

　　田董事长还说：

　　中国现在房地产市场太发达了，发达到欧美都远远望尘莫及。据统计，美国住房有30万亿美元资产，中国住房资产已经达到40万亿美元资产。美国是发达国家，城镇三分之一的人是租房，德国40%甚至更多的人是租房，这些市场房地产很难炒起来，但在中国最多只有10%的人租房。

　　而且，中国还存在住房空置率高的问题。美国次贷危机时，住房空置率不超过10%，日本住房空置率约在13%左右，田国立指出，目前中国住房空置率数据还未公开，但中国现在住房空置率比他们都要大很多。

　　建行是世界级大银行，怎么看“搞了一辈子金融”的田董事长的观点？我的看法是：如果一个人只能活到2019年上半年，或者世界在2019年上半年终结，董事长的观点一定是对，你现在买房就是接盘。

　　如果你生活在“有显著人口增量的、高级别的城市”，相信地球不会在2019年上半年爆炸，也相信自己可以继续存活若干年，那么该买房还是要买。只要不买错房子，就一定可以保值、抗通胀。

　　至于“能不能赚钱”是个伪概念，因为人民币的购买力，每个月、每年都不相同。在有的时间段，房子10年涨10倍都未必能跑赢M2。

　　三、

　　或许有人会问：你说北上广深可以买房子了，深圳和广州我理解，这两个城市人口增长迅猛，没有限制人口流入，但北京和上海人口都开始下降了，有必要这么急着买房子吗？

　　最近多家媒体报道说，北京常住人口出现了下降。不过，使用的统计数据仍然是2017年末的，下降是说比2016年下降了。2018年的最新数据还没有公布。

　　下面我们用“居民家庭用水”、“居民生活用电”、“幼儿园在园儿童数量”三个指标，跟北京公布的常住人口数量变动，做一个对比。数据来源，都是北京统计局公布的最近几年统计公报

北京近年来常住人口变动情况

年份	居民家庭 用水增幅	居民生活 用电增幅	官方常住 人口增幅	幼儿园 儿童增幅
2016	9.5%	11.8%	+0.11%	+5.8%
2017	13.1%	11.6%	-0.10%	+6.95%

　　可以看出，北京最近两年的统计公报（2017年、2016年），都说遏制住了常住人口增长。其中2016年比2015年只增长了0.11%，2017年则比2016年下降了0.1%。

　　至于居民用水、用电，则仍然在大幅增长。北京幼儿园里的孩子人数，也在显著增长。

　　至于上海，2016年人口应该仍然是显著上涨的，2017年疑似“增长缓慢”。

　　上图是2016年上海的用水用电数据。

　　上图是2017年上海的用水用电数据。

　　可以看出，2016年上海居民生活用电仍然是大涨的，居民用水则增长了4%左右（表格里没有说，统计公报里有），所以2016年上海人口仍然在增长。但到了2017年，数据变得平缓了很多。

　　生活质量的提高，年度气温的波动，都可以让一个城市在居民人数不变的情况下，用水用电量出现2%到5%的波动，这可以理解。所以，上海2017常住人口很有可能是“被遏制住了”。

　　至于北京，用水用电量增长太过明显，而且幼儿园儿童数量增长迅速，很难说常住人口真的下降了。

　　另外，北京和上海是中国汇聚资金最多的城市，最近数据，北京金融机构本外币存款余额达到了16万亿，上海为11.8万亿。这是什么概念？我们看一下香港（11.6万亿）、深圳（7.23万亿）、广州（5.2万亿）、杭州（4万亿）、天津（3.0万亿）、东莞（1.4万亿）的数据，就知道了。

　　北京汇聚的“钱”，达到了同样是老牌直辖市的天津的5.3倍。至于上海，也接近天津的4倍。

　　至于获得利好政策的能力，北京、上海也是最强的。

　　北京自不必说，大银行、大央企总部汇聚，中国一半的独角兽企业汇聚，本地上市公司总市值相当于“深圳+上海+广州+杭州”；上海则不断获得北京的“加冕”，最近的利好就有——长三角唯一的中心城市、中国国际进口博览会永远落户上海、科创板将落户上交所、上海自贸区将大幅扩容等。

　　也就是说，即便北京上海人口不大幅增长，仅靠经济质量提升，就足以支撑房价不断向上，类似香港。

　　至于深圳和广州，则是靠人口增长、民间经济活跃支撑的。

　　此次中央经济工作会议对楼市的表述，其利好已经超过一次全面降准。因此，北上广深都已经进入了买房最佳时期！配资问题