刘晓博：给点阳光就灿烂，开发商要涨房价？！

大参考

　　本周是房地产市场发生“重要变化”的一周，廊坊、广州、深圳、珠海等城市，都有新闻爆出。

　　新变化都带有“托市”的性质，本专栏过去几天持续做了分析，这里不再赘述。

　　出人意料的是：有部分开发商“给点阳光就灿烂”，竟然立即亮出了“涨价牌”。

　　今天（12月21日）一大早，就在朋友圈看到两张照片。先看第一张：

　　再看第二张：

　　第一张是“个案”，是一个开发商在售楼处的电子屏幕上，打出了“2019年1月1日总房价全面上浮5%”。

　　第二张带有“普遍性”，是“集团公司”要求各地的分公司在1月1日之后，“全面提升在售项目价格”每平方米1000元以上。好玩的是，这份文件在口气上兼具“对外公告”和“内部文件”的双重性质。

　　由于无法确认真实性，因此为给两张照片打了“马赛克”。可以透露的是：这两家房企，都是上市公司，都是销售额居前的大企业。

　　那么问题来了，他们到底想干什么？真的想涨价吗？如果照片没有造假，则有以下三种可能：

　　第一种可能：未必真的要涨价，而是在跟购房者打心理战，推动年底的“冲量”，让更多资金回笼。

　　这两家企业都是上市公司，有报表和市值维护的压力，因此必须重视回款。另外，管理层对房企规模越来越重视，融资门槛往往跟规模挂钩，所以必须年底冲量。

　　你看在第二张照片里，那家“集团公司”的文件特地说明——“集团2018年销售目标达成”，所以2019年涨价。

　　这是典型的“此地无银”。如果真的这样，就没有必要在公布这份文件和涨价之间，留给市场10多天的时间，并广而告之了。这显然是催促购房者：“赶快买吧，我们年度任务完成了，即将涨价了，现在每平米便宜1000元！”。

　　第二种可能：1月1日之后，价格会高一些，但只是结束了“年底优惠”而已。

　　因为在年底冲量的时候，都会有特别优惠。过了12月31日，优惠结束，价格恢复正常，也就“涨价了”。但相对于优惠之前，未必上涨。这也是一种可能性。

　　第三种可能：真的会涨价，因为看到了政策底，只有涨价，才能促进卖房。

　　我之前分析过，楼市政策底正在出现，调控方向发生了微妙变化。2019年全国楼市大概率是“前低后高、前冷后热”，但整体涨幅不会太大，跟GDP增幅差不多。

　　过了12月31日，开发商“年底冲量”的动机消失。在货币政策会继续放松的情况下，通过“微涨房价”的方式，跟购房者打心理战。因为大家都是买涨不买跌的。

　　对于购房者来说，我的建议还是：如果你生活在有显著人口增量的、高级别城市，你又是刚需或者改善型需求，最好在2019年上半年买房，因为下半年很难讲。低杠杆的投资性购房，也可以在2019年上半年入场。不建议炒房。

　　对于普通的三四线城市，人口增长不算快，也不靠近中心城市，可以观望期更长一些。如果有正式的降息，也要引起重视，因为这是楼市的大利好。

　　但诡异的是：今天房地产股出现了较大幅度下跌！

　　到今天上午收盘，A股房地产板块整体下跌了1.71%，在下跌板块里名列第二。万科、华夏幸福、保利地产等近期活跃的个股，都下跌了5%左右。

　　为什么跌？

　　央行官网昨天公布了“国务院金融稳定发展委员会办公室召开资本市场改革与发展座谈会”的新闻通稿。

　　“国务院金融稳定发展委员会”是中国最高规则的管理金融的机构，其办公室就设在央行。这个通稿里，有以下措辞：

　　12月20日，人民银行副行长、国务院金融稳定发展委员会办公室副主任刘国强主持部分商业银行、证券公司、保险机构、信托公司、基金公司负责人座谈会，听取对当前资本市场改革发展的意见建议。

　　中央明确提出，要建立市场化、法治化的资本市场，金融部门要加紧行动。当前资本市场风险得到较为充分的释放，已经具备长期投资价值，改革面临比较好的有利时机。

　　与会代表认为，资本市场改革已经形成高度共识，即将进入一砖一瓦的实施阶段，将加快推进。下一阶段，资本市场改革要更加注重提升上市公司质量，强化上市公司治理，严格退市制度。要强化信息披露制度，切实做好投资者保护。要坚决落实市场化原则，减少对交易的行政干预。要借鉴国际上通行做法，积极培育中长期投资者，畅通各类资管产品规范进入资本市场的渠道。监管部门要加强与市场沟通，积极倾听市场声音。

　　这篇通稿向我们传递了以下重要信息：

　　第一，这是一个研究股市的会议；

　　第二，“当前资本市场风险得到较为充分的释放”，意味着管理层认为未来A股下跌空间不大了；

　　第三，“改革面临比较好的有利时机”，IPO注册制改革将推出。这意味着我呼吁多年的“在熊市推出注册制改革，而不是在牛市里”，正在变成现实。

　　第四，“要坚决落实市场化原则，减少对交易的行政干预”。这意味着对市场的干预会减少。

　　在市场看来，国家队资金托市的几率会减少，注册制改革会提速。所以，有机构认为做空的机会来了，希望砸出股市的“最后一跌”来挣钱。

　　房地产板块最近有显著涨幅，因此在大盘下跌的时候，顺势出现了“获利回吐”。

　　国务院金融委对股市的最新表态——“要坚决落实市场化原则，减少对交易的行政干预”，也印证了我此前的判断：中国无法手捧汇率、楼市、股市三大泡沫参与国际竞争，必须选择突破口，而股市是理想的突破口。

　　股市牵扯的利益，远远没有楼市大，政府在楼市（包含土地）里的收入是股市的数十倍、上百倍；

　　而汇率问题，涉及中国跟欧美日等主要经济体的关系问题，也不能有较大变动。

　　通过IPO注册制，开启印股票的时代，一直是管理层的一个梦想。但要顺利实现，仍然“道阻且长”。

　　看起来，A股正在进行最后一跌！