刘晓博：楼市“取消限售”第一城，刚刚诞生了！

大参考

　　2018年12月18日，楼市“取消限售”的第一城诞生了，是山东省菏泽市。

　　下午3点19分，“菏泽市住房和城乡建设局”在其官方网站上，公布了“关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知（菏建〔2018〕7号文）”。

　　在这份文件的后半部分，有这样的一段话（见上图）：

　　六、取消新购住房限制转让措施

　　取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　所谓“菏政办发〔2017〕42号文”，是在2017年11月初发布的，在那份文件里除了出台限售措施，还出台了一系列“收紧楼市”的举措，比如：

　　加强住宅用地供应管理
　　改进住宅用地出让方式
　　把握商品住房供应节奏
　　转变房地产开发模式
　　加大住房保障工作力度
　　落实差别化的住房信贷政策
　　切实加强房屋交易网签备案管理
　　培育和发展住房租赁市场
　　加强新建商品房销售监管
　　强化二手房交易监管
　　加强监督指导和舆论引导
　　打击违法违规行为

　　如果你翻阅那份文件，你会恍惚之中觉得菏泽是跟北上深一样的“一线城市”，楼市到了非常紧迫的时候，必须N管齐下，否则就要上涨失控、创出天价了。

　　然而，只过了13个月，限售就取消了。

　　“限售”是本轮房地产调控中，由厦门率先推出的“新玩法”，时间是2017年3月25日。到2018年10月，至少有43个城市推出了“限售”。

　　推出“限售”后又率先取消的，菏泽市是第一家。

　　值得注意的是，在菏泽的楼市新政里，还有下面这条内容：

　　七、降低市区商品房预售资金监管额度

　　对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

　　很显然，这是给房企的资金松绑，因此也是楼市的一项利好政策。而年底正是房企资金紧张的时候，这项新举措显然会受到开发商的欢迎。

　　这份文件还透露，菏泽的棚改涉及150万人的利益，“如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大”。

　　文件要求，在棚改问题上：

　　要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。

　　严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。

　　下面是我的点评：

　　1、很显然，菏泽市“楼市调控”的方向发生了重大逆转，从之前的“防上涨”变成了“防下跌”。

　　取消“限售”，表面上只涉及到了“卖”的问题，但实际上可以增加“买”的欲望。另外，放松开发商的资金监管，也有利于缓解开发商的资金压力，降低开发商在年关将至的时候，降价卖房套现的冲动。

　　2、我们不能说“菏泽率先放松了楼市调控”，这是不准确的。楼市调控不仅“防大涨”，还要“防大跌”。

　　我此前已经在专栏里指出，住建部的最近提法是“供求平衡”，这是稳定楼市的基本条件。如果购买欲望都没有了，就谈不上“供求平衡”。楼市调控追求的是“楼市平稳”，而不是“下跌”。

　　3、如果你认为菏泽“楼市调控转向”，是因为财政增收、稳增长压力很大，你就错了。

　　上图是今年前三季度，山东各城市GDP增长情况，可以看出菏泽增速达到了8.2%，是全省最快的。

　　另据“大众网”报道，今年前三季度菏泽市“一般公共预算收入”增幅居山东省第1位，“规模以上工业增加值”增幅居全省第2位；财政收入314.6亿元，同比增长25.2%，增幅居全省第2位；其中税收收入305.25亿元，增长25.37%。截至8月末，金融机构存贷款余额增幅分别居全省第1和第4位。前三季度，菏泽“工业用电量”同比增长16.5%，增幅较上半年提高约3个百分点。

　　也就是说，菏泽经济增长势头，至少在山东省是名列前茅的。短期看，压力并不是太大。

　　但这不意味着菏泽必须在“楼市调控”上一个方向走到黑。根据市场情况及时调整“调控方向”，是正确的，也符合国家“因城施策”的整体要求。毕竟，菏泽只是一个三、四线城市，人口增量不太大，住房矛盾不太突出。

　　4、会有更多城市追随菏泽，也取消“限售”吗？

　　我的看法是：一定会的。事实上，我一直认为“限售”不合理，限制了居民处置自己财产的自由。

　　在限购、限贷、限价、限售、限商的所谓“五限”里，最应该取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“资产”双重属性，在特殊时期，政府“限购”、“限贷”都是可以理解的，“限价”也未尝不可。“限售”涉嫌限制了居民的财产权，至于“限商”必要性也不太大。

　　整体来看：一线城市、强二线城市，未来全面取消“限购”、“限价”、“限贷”的可能性不大，即便房地产税出台后，都可能取消不了，只能在特殊时期放松而已。限售、限商则有可能取消。

　　三四五线城市，未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的可能会有所增加，毕竟这类城市中的一部分，其人口增量有限、稳增长压力较大。

　　对于2019年的楼市，我仍然持“前低后高、前冷后热”的看法。如果中美达成贸易协议，则房价整体涨幅不会太大，平均应该在10%以内，大致相当于GDP增速的水平。个别城市房价，还可能零增长、微跌。如果中美无法达成贸易协议，情况会有所不同。