刘晓博：学位房：惊魂24小时！

大参考

　　对于购买了“小户型学位房”的深圳人来说，从12月4日晚上到12月5日晚上的20多个小时里，坐了一次狂野的“命运过山车”！

　　12月4日傍晚，罗湖区的名校——螺岭外国语实验学校，在其官网公布了“关于学位申请补充要求的告示”。

　　公告内容如下：

　　近年我校地段生源持续增加，学校学位已到极限。为了优先保障学校地段内实际购房居住的户籍适龄儿童就近入学的权利，防止临时择校性申请，挤占地段生学位，人为造成不公平和学位紧张局面，保证教育教学的正常开展，现参照兄弟省、市、区做法，结合我校实际情况，从2019年开始，对申请我校学位的房产补充要求如下：

　　（1）住房面积小于或等于30平方米的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。

　　（2）住房面积大于30平方米且小于或等于50平方米的，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定。

　　（3）住房面积大于50平方米的，需购房及实际居住满一年以上，且未被锁定。

　　（4）以上所述的购房年限，均以当年4月30日为基点向前倒算。

　　在民间的“小学排行榜”上，螺岭外国语实验学校名列罗湖区第一，深圳全市前五。

　　根据这个“学位房新政”，面积小于、等于50平方米的住宅，其获得学位的资格受到了限制。

　　其中最严厉的，是针对面积小于、等于30平米的“学位房”：

　　1、如果你在深圳其他片区有一套面积大于30平米的商品住宅，那么即便你在螺岭外国语实验学校划片范围内有一套小于、等于30平米的住宅（户口也在这里），孩子也不能申请“螺外”的学位；

　　2、如果你只有一套住房，在“螺外”划片范围内，但面积小于等于30平米，那么你必须购买并实际居住满6年，才能获得一个小学学位。这个学位使用后，这套房子再次诞生一个学位至少要等6年，并申请人还要在这套房子里住满6年。临时购买、租用的，都无法满足上述条件。

　　上图：“螺外”的学区范围，形似一只蝴蝶。而它的新政，也差点产生强烈的“蝴蝶效应”。

　　30到50平米的“学位房”也将受限，但只需满足两个相对宽松的条件：第一，需购房及实际居住（比如租住）满四年以上；第二，未被锁定，“锁定”的含义是，这套房子在6年内申请过公立小学学位。

　　50平米以上的学位房，基本上没有受到限制。

　　需要告诉大家的是，在上述限制条款里，实际居住满6年和4年，都是针对租户来说的。怎样才能判定你租住了6年或者4年？你要去街道办备案租赁合同，办理租赁证。这意味着将产生税负，按照惯例这个税是租户承担的。

　　说白了，租户要交税4年或者6年，才能满足“实际居住”的条件。

　　这个通知出来之后，一片哗然。如果“螺外”开创了先例，那么参照执行的学校会越来越多，最后就会成为惯例。

　　这样，就意味着小户型学位房突然贬值了！

　　要知道，学位房里最贵的，就是“小户型”。在北上深，都曾曝出过天价学位房，单价甚至超过45万每平米（北京），就是因为面积小。即便是天价，你获得学位的实际付出也不算多，而且总价不高、容易套现。

　　对于“螺外”的做法，反对者认为：这是歧视行为。一个学校无权做出这么重大的决定。

　　支持者则认为，大户型住宅给国家交税多，当然应该优先获得稀缺的学位；抽签、摇号看似公平，其实黑幕重重，往往带来腐败。让大户型学位房率先获得学位，是把学位红利的“变现部分”上交国家财政，因此才是最合理的。

　　在众说纷纭中，“螺外”扛不住了压力，在12月5日深夜发出公告，宣布此前的“新政”作废（见下图）：

　　至此，一场“小户型学位房”的价值危机，暂时被化解了。

　　但问题解决了吗？其实仍然没有解决。这意味着未来学位房仍然面临政策风险。

　　以深圳为代表的一批城市，人口增长显著，公立学位一直处于紧张状态，优质学位就更不用说了。正是因为学位稀缺，深圳各区基本上都对学位进行了锁定，一套房子6年才有一个小学学位（同一家庭的多个子女例外），3年才有一个初中学位。

　　在资源紧约束下，怎样才能解决优质学位分配问题？

　　用“大学区（N个公立、私立学校打通）+抽签”的方式看起来公平，其实的确会带来腐败，这从近期爆出的彩票窝案就可以看出来。技术的进步，让所有的抽签都可以被操控，外界很难发现。所以我支持学位跟房子、面积挂钩的做法，因为这是“最不坏”的选择，可以避免腐败、人为操纵，可以让“学位红利”变成财政收入，还可以遏制天价学位房（小户型）。

　　但官方未必采用上述“最有效率”的做法，因为看起来“政治不正确”，所以最终抽签的可能性最大，直到将来曝出普遍的腐败案才能回头。

　　这样，“小户型学位房”的风险，就可能变成“所有学位房”的风险，因为即便你买了学位房，也不能保证你的孩子能进入心仪的学校（要抽签摇号）。

　　所以我此前一直在专栏里说：学位是房子最重要的配套因素，但你只需要选择中等偏上的学校即可。顶级学校对应的房子，必定是顶级价格，一旦游戏规则有变，房子的“溢价部分”将消失殆尽。

　　我的第二个建议是：买“有进化能力”的学位。什么样的学位（学校）可能进化（排名不断上升）？当然是生源好、师资好的。这样的学校一般在新区，而且是政府比较重视的新区（学校规模不能太小），区内有持续新楼盘建成，远离城中村，新入住的家庭比较年轻、学历高（比如大学城附近），这样学校的生源就有保证。

　　至于老城区，旧改非常困难的老城区，人口是老化的。年轻家庭不愿入住，租金价格滞涨，流入的人口相对素质较低，生源就会越来越差，最终可以把一所名校拖垮。