孙立平：回望2015：如果没有房地产去库存，没有棚改货币化

大参考

　　大家好。在好几个音频当中我都提到一句话，说在我脑子里最近经常浮现一句话，叫回望2015，但是这句话一直没有仔细来说，所以今天我想来说说这句话。我们就用这样一个题目，“回望2015：假如没有房地产去库存，没有棚改货币化。”

　　我为什么要讲这个问题呢，因为以前我曾经多次讲过，过去的二十年是一个以房地产为中心的时代，整个社会都是围绕房子来转的，无论是整个国民经济，还是人们的生活，都是围绕这个东西来转的。所以过去的二十年，可以说中国的经济很大程度上就是跟着房地产、跟着房子走过来的。这样对于房地产、对于房子当中一些重要问题的决定，就在很大程度上决定着经济发展的轨迹。

　　如果这么来看的话，可以说2015年，特别是2015年年底，是一个重要的转折点。因为2015年年底之前，从全国的情况来看，房地产已经处于这样的一种状况：全国绝大多数地区房价已经趋于平缓，而且这个平缓已经持续了大约有四五年，有的地方有五六年的时间。就拿经济比较发达的，像江苏的苏州、广东的中山这样一些城市来看，在2015年之前大约有五六年的时间里，可以说房价基本上是纹丝不动。苏州大体上就是在一万块钱上下，中山呢，基本上是在七八千块钱。而在我们身边也可以发现，谈论房价的人、关注房价的人其实已经越来越少，或者换句话来说，在房子这个问题上，中国已经开始逐步的进入一个正常的状态。

　　但就在这个时候发生了两件重要的事情，使得房地产，从而使得整个中国的经济和社会生活发生了翻天覆地的变化。这两件事情，第一件就是房地产去库存，第二件，就是棚改货币化。

　　先说第一件。从2015年年底开始，房地产去库存的政策陆续出台，降低首付的比例，在贷款的利率上给予优惠，这是普遍的做法。甚至在一些地方实行零首付，有的地方鼓励大学生买房，当时沈阳鼓励大学生买房零首付曾经轰动一时，引起很多人的关注。有的地方对于收入比较低的群体，包括农民，买房还给予一定的补贴。比如说，根据当时的报道，安徽芜湖契税不足百分之五十，广西的北海是按照房款总额给予百分之一的财政补贴，浙江杭州的富阳区最高一次性补贴八十万元，河南对农民购房给予契税和房款的补贴。这些措施对于房地产市场重新热起来、对于房价的新一轮上升起了重要作用。一时之间，一二线城市，特别是一些经济比较发达的二线城市，房价迅速翻了一番。所以这个去库存的政策，对于房价新一轮的上升，特别是一二线城市房价的迅速上升起了重要的推动作用。也正因为这样，由于房价上升过猛，一些地方开始在中央的督促下采取调控的措施。

　　就在这个时候，第二件事情发生了，那就是棚改的货币化。棚改货币化呢，需要简单的介绍一下这个背景，因为棚户区的改造可以说是一个由来已久的政策，是这些年一直在推进的，但是在过去相当一段时间里推进的速度很慢，一个很重要的原因就是地方政府没有钱来推动。然后就在这个时候，人们想到了一个办法，就是开设抵押补充贷款，从而开始实行棚改的货币化。也就是说你不是没钱吗，央行把货币发给政策性的银行，然后政策性银行把棚改专项贷款发放给地方政府，地方政府用这个钱就去推进拆迁，把钱付给拆迁的老百姓，老百姓得到了现金，但是买房子还不够，那自己再添一部分，这样就形成了一个巨大的房地产市场。从我接触的一些地方来看，不少城市棚改的货币化已经达到了百分之百。2016年，当时热点主要是在一二线城市，人们的注意力也在一二线城市，所以当时棚改的货币化对于三四线城市、五六线城市起的作用呢，还不是很明显。但是过了2016年，因为一二线城市房价涨的太多，政府频频出台抑制房价的政策，在三四线城市、五六线城市棚改货币化所开辟的这样一个市场就越来越明显，越来越引人关注。于是就在一二线城市房价稍微平稳的时候，三四线城市、五六线城市、甚至七八线城市，房价迅速翻了一番。所以总体来说，这两项措施，最后的结果是使得整个中国房价翻了一番，在有的地方可能一番都不止。而房价的上涨造成了多方面的影响，其中一个很重要的，就是耗干了居民的购买力，耗干了居民的消费能力。因为你可以想，过去这三年的时间里，如果不是房价这么翻了一番，老百姓买了同样面积的房子就意味着他可以少花一半的钱，居民由于购房增加的家庭债务就可以减少一半。如果这三年时间里老百姓在购房上花的钱能减少一半、由此增加的家庭债务能减少一半，那么现在老百姓的购买力、消费能力可能就非常的不一样。然后我们再试着来讲，如果房价就稳定在2015年的水平，那时候的房价相对于当时的收入确实也有点高，但是呢，如果以时间换空间，房价就稳在这个水平，我们别的东西缺，通货膨胀还会缺吗？那么过几年，物价上来了，房价相对来说也就处于个大体合理的均衡的状态，也就是说，房价的问题就可以平缓的着陆。然后在这样的时候，通过政策的引导，使得房地产逐步边缘化，从整个国民经济的中心位置慢慢退出去，整个国民经济转向民生的其他的方面。如果是这样的话，现在的结果可能就非常不同。特别是在中美贸易战发生，外部的国际环境、外部的市场发生很大变化的情况下，我们更需要内需，更需要老百姓的消费能力。那如果是我们假设的这样的一种情况下，内需的问题、消费的问题，可能就比现在要好的多。当然有朋友也会说，那时候把这房价稳在那块儿，这是不是有点儿一厢情愿，这个现实吗？我觉得应该说是现实的。因为当时的实际的情况，如果没有政策的刺激，实际上房价已经是稳在那儿。

　　在今天我为什么要说这个呢，就是说我们整个发展的战略思想的反思、明确，可能是非常重要的。说到这，我就想起今天我看到的一句话，说“打赢中美贸易战的最重要的标志，就是我们自己国泰民安”。好了，就说这么多，谢谢各位。