孙立平：房租上涨的原因究竟是什么？

大参考

　　大家好，今天我们来谈谈这轮房价上涨的原因。

　　其实这个问题我前几天就想谈，因为大家都非常关注房价的上涨。但是当时觉得线索太多，有点理不太清楚。最近这几天，我一直在想这个问题，也在看一些资料，初步理出一些头绪，那么我们今天就把这些头绪一块儿聊一聊。

　　这轮房价的上涨有一些特点。一个就是来势非常猛烈，涨得幅度很大，涨得很猛。第二就是全国一二线城市同步上涨，也就是说，这个趋势显得很整齐。这一轮房价上涨的原因人们也是众说纷纭。但是大体来说，我觉得可以归纳成三个方面，也就是说三个可能的原因：第一个就是资本的介入，也就是说那些获得了大量融资的中介公司，他们囤积了很多房源，然后推高这个租金。有的甚至说的比较具体，说这个原因大约是占三分之一。这主要是从资本和企业的角度来说的。第二呢，就是从社会的角度。也就是说有很多拥有多套房子的人，把房子空置起来。有一个说法，说北京六环内就有九十万套空置房。这是从社会的角度来说的。第三个方面就是政府的原因，我们知道最近这几年在很多城市都在大力推进整治疏解这样的一个任务，然后大量违规的住宅，实际也包括很多没有违规的住宅，大量被拆除。这是从政府的角度来找的原因。

　　对于这些原因不同的人强调的重点不一样，但是我觉得最基本的一个思路，还是供给和需求的思路。在供给和需求的思路当中，我们大体能知道，最近这几年的时间，一二线城市，特别是比较热的一线城市，人口的增加应当说不是很明显，因为一些外地人口被疏解出去。所以呢，可能问题的最主要方面还是在供给上。所以下面我们来看看这个供给当中出现了一些新的情况，新的因素。

　　首先第一个，就是在这些年疏解治理的过程当中，一些比较低端的出租房源在明显减少。我们可以看下面这组数字：北京2015年拆违的任务是1500万平米，2016年是2979万平米，2017年是5986万平米，2018年计划是4000万平米，但是前四个月就完成了1640万平米。大家可以算一下，这几个数字加在一起大约是12000万平米。老实说，刚开始我看到这个数字有点不太相信，因为北京住宅的总面积还不到5亿平米。这里的原因在哪儿呢，我想是这个拆违的面积不完全是住宅，可能有相当一部分不属于住宅。其中属于住宅的有多少，原来用于居住的面积有多少，我们不得而知。但是总体来说，在这些年梳理整治的过程当中，那些低端的房源大量减少，应当是一个不争的事实。按照有人进行的计算，虽然也有新的住宅入市，但是总体来说能够用来出租的房源越来越少，这是一个明显的事实。这可以说是导致供求关系发生变化的一个重要原因。而在北京这样的城市当中，我想这可能是一个相当重要、相当突出的原因。

　　其实这当中还有一个问题，就是商住房，官方叫商办房。大家知道其实北京有相当一部分这样的房源，有的在居民手里，有的在企业手里，还有相当一部分实际上是在开发商的手里。这样的商住房一般位置都非常好，有相当一部分是在五环以里或者是靠近五环的地方，而且很多这样的商住房周边交通都很方便，很多都是在有地铁站的地方。所以我就一直不明白为什么要出台种种的政策限制这样的房源作为居住的场所来使用。相反，是在差不多六环边上，非常遥远的地方，而且是交通条件非常不好、非常不方便的地方来建什么廉租房安置房等等。有关部门可能会说，商办房不适合居住，有安全隐患。但是实际上这样的问题都是可以解决的，一些地方搞商改住对于缓解房源其实可以起很重要的作用。所以多少年前我就提出，应该通过商改住来赋予这样的房子居住的功能，因为它面积小、单价低，如果能够落户口、能够解决孩子上学的问题，那么对于年轻人作为第一套居所，比六环边上的房子其实要合适的多。这都是从和政府有关的这个房源的角度来说。

　　第二个因素值得讨论的就是空置房。有人说北京六环内就有九十多万套空置房，如果使得这些房源能够进入租赁市场，对于缓解房源的紧张可以起很大的作用。对这个说法我一直是有点半信半疑，我相信九十万套这个说法应当是有根据的，但是什么叫空置房？因为关于空置房这个概念一直都非常模糊，比如说包不包括开发商手里还没有卖出去的这些房子？因为按照官方的说法，是把开发商手里待销的商品房也都看作是空置房的。因为九十万套的说法是从中介公司那边出来的，所以这个数据呢，我们假定是不包括开发商手里的待销房的。那也就是指这九十万套是六环以内居民手里也没住、也没租的房子。如果是这样的话，我对这个数字其实是很值得怀疑的，为什么呢，因为现在整个北京市住宅面积是不到五亿平米，那我们就假定是一百平米一套的话，这大约是五百万套，当然，加上小产权的，或者是一些没有办法统计在内的，肯定比这五百万套要多，那我们就算六百万套。但是这六百万套还有相当一部分是在六环的外边，比如说就像离北京比较近的，昌平，都已经是在六环的外边了。那么六环里的房子总共有多少套呢，因为我没有这个概念，我就假定说六环以里的占北京的整个住宅的三分之二，那么也就是四百万套。说这当中就有九十万套是处于空置状态，我觉得这可能这个数字是夸大了的，而且即使是真有九十万套，可以说有相当一部分也是处在居住不怎么方便、交通不怎么便利的地方。在五环里或者靠近五环的地方，你能看到有那么多的房子是处于空置状态？所以我想这个数字是夸大了的。这是第二个因素。我觉得这个因素作用其实不是很大。

　　最后一个因素就是所谓资本的推手，拥有雄厚资本的这些中介公司。特别是最近所谓长租市场概念的出现，使得一些资金比较雄厚的中介公司垄断了很多的房源，然后推高租金。我觉得这确实可能是一个非常重要的因素。所以在这点上我倒是真的希望政府能够发挥监管的作用。很多朋友都知道，其实我是主张、赞成市场经济的，但是我从来也不认为这个市场、这个资本没有任何的约束、没有任何的监管才是真正的市场经济。就这个方面而言，政府的作用无疑是缺位的。所以我从这几个方面来分析现在房价上涨的原因，这个原因我们一定要找对，从而制定相应的措施来抑制、缓和房租的上涨。好了，今天就讲这些，谢谢各位。