孙立平：房租的上涨预示着什么？

大参考

　　大家好，今天我们谈一个问题，就是房租的上涨预示着什么。

　　这几天大家都在议论房租上涨的问题，从目前情况看，在一些一二线城市房租上涨的幅度超过了20%，应该说这个事情的影响是非常大的。因为买不起房还可以租房，但如果连租都租不起，那就没有退路了。所以从某种意义上来说，房租的上涨可能比房价的上涨影响要更是刚性的。对于房租上涨的原因，人们做了很多的分析和议论，有的说这是资本介入造成的，有的说这和房价上涨有直接关系，还有的人认为和这些年城市的所谓清理、整顿，用来出租的房源特别是低端房源大量减少有着直接的关系。这些说法都各有道理。

　　今天我们不是来谈这个问题，我是想谈另外的一个问题，就是房租的上涨预示着什么。其实可以看看我们身边，在最近一两年的时间里，特别是最近这段时间，物价的上涨其实是一个相当普遍的现象，并不仅仅是房租。那么在这个物价的上涨当中，涨的最突出、最迅猛、最集中的其实是房价。我们知道在过去这两三年的时间里，由于去库存、由于棚改货币化这样一些政策的推动，不仅仅是一二线城市的房价大幅度上涨，就是三四线、五六线、七八线的城市，房价也几乎都翻了一番。我想，就算我们再没有经济学的基本常识，我们也能知道，房价的上涨一定会传递到租金上。因为现在用来出租的房子有相当一部分就是来自于这两三年的时间人们购买的。我曾经问过一个市里的主要领导，当时房子非常热，可以说是一房难求。我就问，有没有这样的数啊，现在都是谁在买房子，买房子的都是什么人呢？这位领导告诉我，90%以上都是有房的人在买房，真正没有房子那种刚需，10%都不到。这就说明，这两年房子这么热，其中有相当的一部分，其实是由于货币的超发、人们担心货币贬值而采取的一种投资行为。也就是说，在最近这几年房地产热当中卖出去的那些房子，很多人并不是把它作为刚需买过来的，而是作为投资买过来的。那么这样的一些房子现在开始陆续进入租赁市场，它本来这个资金的成本就要比原来高，甚至要比原来高一倍左右，这是一个方面。

　　另一个方面，一般的消费品，包括人们生活的必需品，最近物价的上涨也是非常明显。我看到一些数据，比如说鸡蛋原来是四块多钱一斤，现在到了六块；苹果原来是四、五块钱一斤，现在是七、八块，青菜也是如此。我想这说明我们可能正在面临着新一轮的物价上涨。特别是像蔬菜水果这样一些生活必需品的价格大幅度上涨，应当说是一个非常危险的信号。但是现在好像整个社会，特别是官方，对于物价可能发生的大幅度上涨并没有给予足够的关注。所以这里我想说，我们现在可能面临的不仅仅是房租上涨的问题，而是有可能面临一场物价的全面上涨，甚至是大幅度的上涨。这是现在我们必须引起警惕和警觉的。物价的上涨，当然最主要的原因就是由于货币的大量超发。而现在呢，为了在中美贸易战的背景下保持经济正常的增长，又不得不大规模的放水。这是一个总的原因。但是如果仔细来分析的话，这当中还有一个具体的情况。大家知道，货币超发不是一天两天也不是一年两年的事情了。以货币的超发、信贷的扩张、债务的扩张来促进经济发展，这是我们过去这些年一个比较常用的做法。但是在过去这些年，有一个因素就是房地产可以做一个蓄水池的作用，那么大量超发的货币有很多都流到房地产当中，这样，其他的商品，特别是生活必需品，老百姓生活必需的这些东西，物价上涨相对来说还是比较平缓的。

　　我记得有一次我去一个城市，在出租车上，出租司机就跟我骂这个房价高，说这个城市的房价老百姓已经买不起房了。然后我就问他，假如房价下降一半的话，你能买得起买不起。他说下降一半也买不起。我说算了，那你别骂了。如果不炒房子，用这个钱来炒这些柴米油盐，这可麻烦了，所以我就跟他开玩笑说，算了，还不如让他们去炒房子。当然这是一句玩笑话。但是实际上表明了我们在这个问题上所面临的一种困境。也就是说以前货币超发的时候，还有房地产作为蓄水池，股市还能吸收一部分，然后还有存款、理财等等。但是现在我要说的是，这次的情况不一样，这一次货币超发，大规模的放水，可能连蓄水池基本上也没有了。

　　从房地产来看，经过过去两三年房价的大幅度上涨，可以说人们对于未来的房价，对于房子的投资价值已经基本上不怎么看好，然后由于很多地方的调控、限购、限售等等措施，一些地方的房地产已经处于冰冻的状态，而且这里还有一个，就是人们对于未来房产税的预期。也就是说，这样的一些因素合在一起，我觉得未来房地产再作为蓄水池的可能性已经不大。然后再说股市，中国的股市可以说也是一个奇葩，整个世界股市过去这几年都在大幅度上涨的同时，中国的股市跌跌不休。特别是最近这段时间，在中美贸易战的背景下，中国的A股已经下跌了差不多百分之二十几，将近百分之三十，交易现在已经是处于地量。在这样一种情况下，人们对于股市的信心已经相当低迷。所以这时候股市能够成为蓄水池的可能性也不是很大。然后再说储蓄和理财，理财大家知道，现在大量的P2P平台爆雷，很多中小投资者血本无归，所以现在人们对于理财也是有点望而却步。特别是作为一般的老百姓，我就听到我身边的人说，现在这钱存银行也不保险了，因为有的理财就是从银行买的。这里尽管有误解，但是可能也说明了这么一种心态。而储蓄呢，大家知道，利率又很低。再想想其他的渠道，好像这个钱也没有什么好的去处。

　　在这样的情况下，我觉得我们需要提防和正视一个问题：这次大量货币超发、大规模的放水会不会使得物价集中在生活必需品上。如果是这样的话，对整个社会生活的冲击将会是很大的，但愿这样的一种现象不会发生。好了，今天就讲到这里谢谢各位。