顾子明：北京公积金新政，该如何应对？

大参考

　　昨天，北京的公积金新政，搞的北京青年一片哀嚎，甚至很多盯着北京风向的其他城市青年，也在瑟瑟发抖。

　　北京的新政策是这样的：从下周一起网签的购房者，在使用公积金贷款时，执行“认房又认贷”，有过住房贷款不能按照首套政策执行。同时，公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高12年可以120万元。

　　本次新政出台，一方面，封死了普通家庭毕业青年的购房通道。无论你清北还是常青藤，刚毕业就买房的话，你的公积金，只能贷10万元。按照目前北京青年平均27岁的买房年龄，研究生平均只能贷20万，本科生平均只能贷50万，以北京目前的房价，直接封死了其公积金买房的可能性。

　　另一方面，很多能够依靠“六个钱包”买房的青年，家里已经给他在当地贷款买了一套房。按照本次新规按照二套房执行，首付为60%~80%，以北京目前的房价，对于很多家庭来说，即使掏空“六个钱包”，也交不起首付了。

　　因此，如果说北京去年的“3·17”新政是打击投机的话，那么此次北京“9.17”则直接打击到刚需了。

　　作为中国房地产政策市的北京，此次公积金调整的风向，又在向大家传递什么呢？

　　首先，我们要明白，政府搞住房公积金的初心是什么。

　　公司向个人开工资，是需要缴纳个人所得税的，但是，公司给个人缴纳公积金的部分，是不需要缴纳税费的了。相当于是给公积金开了一个免税的口子。

　　我们要知道，哪怕是为人民服务的社会主义政党，也不会单纯为了减税而减税。对于政府来说，税收杠杆一直都是一种手段，来引导社会资金的流向。

　　譬如，前几年国家支持双创，支持互联网金融，支持文娱，就对互联网金融免税，对创投和娱乐行业进行了大规模的减税，对游戏行业也没有征收如烟酒的附加税。

　　因此，在政府的税收杠杆下，市场这个看不见的手，引导大量的资本向这些领域汇聚，导致了互联网金融的泡沫和雷爆，天价片酬和洗钱频发的影视行业，以及几页PPT就要融几千万乃至上亿的创业项目。

　　可以说，这几年大量的经济过热的背后，本质是税收杠杆引导的一种市场化结果。

　　所以，我们要明白，为人民服务，并不是住房公积金政策制定的最根本的目的。政府一方面通过行政性强制缴纳，另一方面通过税收倾斜进行市场化引导。通过行政手段+市场手段，两手抓，把居民的消费转向房地产，才是当初制定住房公积金政策的根本目的。

　　政事堂作为地产开发人士，这几天跑工地累的吐血，不过从业这么多年对房价也算深有体会。从土地出让金，到各类规费再到各类税费，开发商会把房价的一大半都会再次留回地方政府，这才是赚大钱的地方。

　　因此，公积金的那一点减免税费，就和很多免费送的营销模式一样，最终都是为了从你身上赚取更多。

　　所以，此次北京公积金政策调整，如果跟这段时间影视补税、创投改税率、加征游戏税等一系列沸沸扬扬的事情联系到一起，我们能够看到的是中央政府正在慢慢的通过调整税收的杠杆，进行产业结构的调整，对过去激进的政策进行去杠杆和降温。

　　只不过，这一刀挥向的，是房地产。

　　最近，房地产市场有一则新闻，是截止今年九月，全国住宅用地流拍约800宗，刷新了年内的新高。

　　很多房企房放弃举牌的原因，是受国家大政策影响，导致融资渠道缩紧和成本上升，以及大量一二线城市被约谈后开始限购，使得过去几年抄高的地价，不再受他们的追捧。

　　就像当年用公积金是政策+市场的双重手段，引导居民资金涌向房地产，如今遏制资金继续流向房地产，运用的依旧是政策限制和资金限制的双重手段。可见，遏制房价上涨的意志，是非常坚决的。

　　至于政策性的引导方向，自然就是中央反复强调的“租售并举”的租房市场，要不然，自如的公寓也不至于最近被拖出来反复敲打。

　　所以呢，这次北京政策并非针对投机炒房，而是盯着刚需出手，目的也很明确，就是通过政策+市场的手段，逼着来北京就业的大学毕业生，暂时不进入购房市场接盘。

　　介于北京的房地产市场一直都是政策市，此次北京的公积金政策，很可能未来会向目前已经被约谈，但仍难以遏制房价的二线热点城市复制。因此一二线热点城市近期准备购置的刚需购房者，琢磨琢磨兜里的银子，可能得尽快下决策了。

　　一二线完成人口集中的城市，已经步入了增量尾声，开始向存量经济发展，因此北京开始通过各种手段控制和疏解人口，上海则大规模的拥抱清北的高材生。

　　同样，过去十几年通过土地财政已经发展起来的一二线城市，由于人口规模逼近上限，也将逐步抛弃土地财政，靠城市的运营来充斥财政。

　　目前中国房地产市场已经开启了两极分化，三四线城市内陆目前依然有增量，有大量的乡村人口将向其涌入。

　　为了向“新市民”提供公共服务，这些三四线城市也必然会走过去一二线城市“土地财政”的老路，因此，目前以北京为代表的一二线热点城市的政策，并不会复制到中西部三四线城市的身上，公积金等政策依然会是地方政府刺激消费者买房的手段。

　　但是，问题是，三四线的富裕人口很容易用脚投票，搬入一二线城市，享受更好的教育和医疗，而一二线城市的富裕人口却很难搬出国。

　　因此，在中国经济大方向继续向好的大背景不变下，一二线城市会持续性的积累资本和人才，越是城市重金打造的中心地段，在限制人口和功能之后，市场经济这只看不见的手将会决定了，其价值会越来越高。

　　所以，短期来看，以北京为代表，政府会通过行政手段遏制了青年向中心城区买房，遏制住房价上涨的趋势，作为全国一二线热点城市的榜样，防止全国房价过热并推动租售并举。

　　但是长期，毕竟中国只有北京这么一个首都，资本的高度集中和供给侧改革的推进完成后，必然使得中心城区的房价拥继续上扬的空间。

　　因此，对于有野心敢奋斗的年轻朋友，倒是建议在这段北京行政打压引发的价格低潮中，顺势买入优质地段，否则以后买起来更难。

　　对于只想安稳过日子的朋友，则建议赶紧回老家的省会，否则在北京虚度几年之后，别发现连老家好地段的房子都买不起了。

　　当然，如果能接受租房子过日子的话，那就随意了，未来很多国有企业提供的房租，肯定不会贵，只是地段不会太好。