张晓峰：房租暴涨背后：一个几十亿的财富故事！

大参考

　　这两天，舆论上热议房租上涨事件。矛头指向中介公司，和所有的社会事件一样，普通人关心的是这个事件对自己的影响，无论是房东还是租客，尤其是吃瓜群众，好像正有人在新挖一个P2P的坑，又要把一群善良的老百姓埋进坑里。

　　事实真的是如此吗？

　　我们知道老百姓关心经济和金融事件，一般的出发点都是会不会对自己的财富产生影响。而极少人是从这个事件的商业模式和法律定位去思考这个问题的。

　　也就是说，普通人关心这个事件的度，对个人而言，是几万人民币的量级。而从商业模式的角度观察，我们知道自如作为创新模式的受益者，融资规模已经到了几十亿。

　　那么，关于财富故事，你关心的是几万还是几十亿呢？

　　当然是几十亿。

　　当你从几十亿的角度去观察此次的房租事件，你发现，关心几万的人的想法可能是大错特错。这个角度类似于P2P的受害者，而不是P2P的跑路者。而没有了这个视角，也就不能理解此次房租中介和P2P的不同，而仅仅停留在煽风点火的阶段。

　　简单来说，房租事件涉及4个方面，租客、房东、中介和银行（或者是网贷公司）。

　　按一般的说法（我没有去亲身验证），租客和银行签了一个贷款协议，应该是12个月的分期付款协议。每期付款的数额就是你租房的数额，里面包括了贷款利息，所以，从租客的角度他看到的应该是一个打包的数据，并不会明显感受到利息的占比，关键是这个房租的价格你接受吗？和价格内含多少利息无关。就像你买东西，里面增值税占了多少，消费者是不关心的。

　　然后，这12个月的房租一起打给中介公司，中介拿出3个月的房租给房东，事实上，按业内惯例，房东最后实际到手11个月的房租，还有一个月的房租作为中介的服务费，天经地义应该收取的。

　　这里我提醒大家应该注意的是，这里有个非常好的商业模式的创新，就是传统中介就赚这1个月的房租，而自如能创新中介，还免费获得了8个月的房租的预付款。这8个月的房租，中介会在未来按月支付给房东。

　　如果换算成具体数字的话，比如房租是1万一个月，租客等于签了一个12万一年的分期付款的借款协议。每月还款给银行1万。中介实际一次性到手9万，从第四个月开始每个月递减1万。那这笔钱如果做银行理财产品的话，年化收益在6个点（大额资金），甚至8个点，是比较正常的。这个就是毛利。净利当然要扣除工资、行政等等成本。但从P2P行业2个点的业务员成本来推算，这个业务员提成应该明显小于P2P的模式。

　　也就是年化6到8个点的收益，是完全能够覆盖成本的。

　　在一个肯定赚钱的商业模式中，100元赚1元，你当然看不上，是因为绝对数字太小。但如果10亿赚1000万，你是不是觉得很不错了。100亿赚1个亿呢？我说的是净利。甚至是3亿到5亿呢？

　　所以，我为什么说，普通人看到的是几万的风险，而商人看到的是几百亿的商机呢？

　　有人可能要问风险！难道没有风险吗？

　　说实话，从逻辑上说真没什么风险。最大的风险就是中介拿了这个钱乱投资，拿不回来。想赚几十个点的放贷生意，最后本金也没有了。这个是最大的风险。

　　而从目前风投介入的模式看，这种风险是不可能存在的。因为风投会派财务官入驻，监督中介是不是按照既定的商业模式运营。而不会任由中介瞎投资。

　　那么万一呢？

　　万一的风险，就像新闻说某某中介爆仓。真的爆仓，因为每个标的对应的数额都在几万的水平，而房东也不会损失他的房产所有权，租金收不到属于或有损失，最多损失几个月的房租，不会伤筋动骨，这个和P2P个人投入几百万颗粒无回完全不可等量齐观。

　　如果以后有这样的商业模式创新，我希望要么你能带着我，要么我能带着你，一起发财。这样的无风险套利模式，真的是很天才的创意啊！

　　不要被舆论忽悠说房租上涨不道德，阿里巴巴的成功还消灭了无数实体店呢！

　　再来看下行情方面。

　　今天市场小幅反弹。

　　市场进入到非常麻木的状态。从成交量上反映出投资者交易的欲望极其缺乏。

　　今天的市场亮点有点意思。

　　芯片股走势较强。

　　近半年来中科曙光居然一直保持强势。说明这个领域无论如何，中国都必须坚守，必须投入，必须发展的意愿。

　　燃料乙醇我不是很看好。目前存在太多的不确定性，如果大量粮食投入到乙醇的生产，然后粮食安全成问题呢？我觉得缺乏整体的政策布局指导。

　　目前谈大盘反转，还没有信号。这是我的基本观点。

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难道没有风险吗？

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人可能要问风险