顾子明：住建部今日宣布削弱货币化棚改，未来钱会流向哪里？

大参考

　　继今年六月底国开行传出要对货币化棚改一刀切，上交到总行审批之后。今天下午3点，住建部召开了棚改工作的吹风会。

　　根据澎湃新闻的报道，政事堂凝练一下：

　　严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

　　各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，

　　因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

　　对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

　　仔细读一下文字，我们就会明白，不仅国开行这个放款端开始对货币化棚改收口，如今主管棚改工作的住建部，也开始调整货币化棚改向棚改安置的方向转移。

　　那么，在棚改政策性进行方向性的调整之后，对全国的房价，会有怎样的影响呢？

　　首先我们要明白，棚改货币化是什么。

　　2014年之前，我们的棚改是“政府主导，市场运作”的“辽宁模式”，辽宁地方政府自负盈亏，基本是以实物安置为主。但是2014年之后，河南主导了向国开行借贷款的“河南模式”之后，全国各地都开始向成立了住宅金融事业部的国开行大规模借款，搞起了棚改的货币化。

　　而棚改货币化其本质，是中央政府为地方政府提供了一笔超长期、低利率、低抵押物的贷款，而这笔贷款，又是一笔隐形的债务，并不体现在地方政府的赤字总额上。

　　这相当于是中央对该省份的一次定向放水（印钱），自然可以刺激地方经济（以及房价），并（相比于其他省份）增加购买力。因此，地方政府从任何的角度，都愿意从想尽办法把货币化棚改的规模做的更大。

　　但是，当全国都开始了大规模的货币化棚改之后，就相当于是中央政府进行了一次全面性的放水（四万亿），其结果，自然就是跟当年的四万亿一样，全面推高了以地产为代表，全国各类资产的价格，并引发了大规模的经济泡沫。

　　在如今中国外交战略进行转型的大背景之下，从财政局角度，中央政府以自身信用向地方的放水必然要开始截流，未来地方必然要更多依靠自己造血。

　　因此，2014年之后的依赖国开行的河南模式必然要开始减弱，逐步向2014年之前地方政府主导的辽宁模式转型。

　　而在这个过程中，棚改所需要的资金，将由过去国开行的定向放水，将变成地方政府的专项债券，通过时间，逐步将目前市场上近四万亿的国开行的棚改贷款还本付息消化掉。

　　这种专项债券自然不可能再像国开行超低利率、超长周期的钱，那么容易给了，因此，这一轮改革，也就是要将棚改推向市场化，未来地方政府只有在有利可图的时候，才会主动去推动棚改。

　　由于过去这几年，基本上有明显收益的棚改必然大部分都优先做完了，因此未来棚改将逐步变为公益性的内容，地方政府推动的积极性，将大幅降低。

　　因此，这对于高涨的二线以下城市的房价来说，也算是一计釜底抽薪吧。

　　但是，由于这个过程中，涉及到数万亿的现金流，其规模相当于几次的降准，再加上中国房地产上下游占了中国经济接近30%，必然不可能真正意义上的一刀切，而只可能慢慢来。

　　因此，未来从房地产的领域，我们会看到未来货币化棚改会形成双轨制，部分省份城市依然能够拿到大量的廉价长期的货币化棚改的放水，部分省份城市则面临水阀被逐步掐断的现实。

　　因此，一定程度上会出现房价的双轨制，国家重点推动的地区，在继续的放水之下能够依然保持房价，而某些退潮的地区，则会出现“裸游”的状态，甚至出现闪崩。

　　而从另一个角度来看，基于目前市场上的货币量而言，任何的大规模抽水，都必然会引发市场的动荡，因此为了避免引发系统性的金融风险，当一个方向降低供水量之后，在另一个方向势必加大供水量。（反过来看，政府在宏观角度，想要在某些领域加大供水量，必然就要对某些领域掐住水阀）

　　而且，房地产不可能过度削弱，毕竟一方面涉及大规模的就业，以及中国未来城市化的进程，另一方面把超发的货币锁在房价里面，是最安稳的选择。

　　因此，从最近的文件上政事堂判断，未来逐步缩减的棚改货币化的水，一方面会向农村振兴流去，另一方面，会向租售并举流向。只有这两个领域，未来才能够吃下数万亿规模的资金。

　　农村方向，我们可以借鉴某马姓的乡村教师的一些大规模布局，而城市领域的租售并举，我想未来规模最大的，应该是某美好生活的服务商吧。