顾子明：棚改货币化中止了，房价何去何从？

大参考

　　闭关学习了三天，回来发现上一篇《三四线城市的房价，终于要和贾跃亭一样"窒息”了》的留言实在是太多，很多读者关心自家房价的走势，因此，政事堂今天接着上一篇文章，来推演“一刀切”之后对全国房价的影响。

　　针对于棚改货币化的终结，首先，我们要明白，这并不是今年六月份才匆忙定下来的政策，实际上从去年六月份开始，曾经国务院吹风会经常释放的货币化棚改加速的声音，就已经停止了。直到一年之后，国开行才从地方收回审批的权限，这意味着整个货币化棚改政策的终止，并不仅仅是一个问题，而是一个系统性的问题。

　　而且，我们可以对比一下，在货币化棚改迅速崛起的2016年的背景，是15年底的中央经济工作会议上点明了“继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例”，而2017年规模的迅速扩大的背景，则是2016年年底中央经济工作报告中指出“继续因地制宜推进货币化安置”。

　　在这两年“棚改货币化大跃进”的背景之下，2017年3月的两会部长通道上，时任住建部长表示“继续推进三四线城市棚户区改造的货币化安置，继续提高比例，加快进度”。在5月26日的国务院政策吹风会上，住建部副部长陆克华不断的反复提到，“还要进一步提高货币化安置比例”。

　　但是，在十九大结束之后迅速被踩了刹车，2017年底的中央经济工作会议上，不仅棚改货币化一字未提，连棚改都一字未提。所以我们要明白，2018年还继续推动棚改货币化的性质是什么呢？开个玩笑，算是“十九大之后仍不收手”了。

　　所以，货币化棚改走到历史终点的背后，实际上是国家战略意志的转型。

　　其次，我们看货币化棚改的背后的根本逻辑。

　　货币化棚改他原始驱动的诉求，是解决自08年四万亿以来，三四线城市形成的房地产巨大的产能过剩，通过国开行等政策性银行，向地方政府发放优惠贷款进行一轮定向放水，来填补当年产能过剩了造成的窟窿。

　　说白了，就是用地方政府未来的财政收入，来补过去造成的窟窿。

　　其结果呢？就是为了填补一个窟窿而不得不造一个更大的窟窿。当年“四万亿”的时候，棚改规模不过才4000亿，而截至2018年5月，棚改资金的主要来源方PSL余额达到了3.12万亿元，翻了八倍，这货币化棚改就像上了毒瘾一样，不断需要加大量的刺激。

　　而这个思路，和地方政府规模庞大的地方债一样，都是通过不停的借新还旧，避免地雷在自己任期上爆炸，结果导致问题越来越大。就像很多地方政府的财政收入已经无法覆盖地方债的利息，只能跟吸毒一样依赖于土地财政，棚改货币化的背后，也会导致国开行背负的债务越来越大，中央和地方政府不得不更大规模的货币化棚改。

　　因此，货币化棚改和高房价泡沫的关系，就是柴与火的关系，“抱薪救火 薪不尽火不灭”。所以，如果中央想要遏制住房价泡沫，那就必须要对货币化棚改踩刹车，而如此大规模的踩刹车之后，资金也势必会进行大规模的转向。

　　第三，从整体上来看，一个数万亿蓄水池的一刀切，意味着在今年下半年开始，针对于三四线城市超发货币会迅速收紧，随着慢慢发酵，会诱发房地产价格的下滑与经济的下行。

　　因此反向来看，为了维护住系统性风险的底线，中央势必会在其他领域释放定向流动性，本次针对小微企业的定向降准，就是一个开始。还会有更多的定向放水，来取代过去货币化棚改带来的货币投放。

　　好了，解释完了宏观政策，接下来就解读一下政策引发的房价走势。

　　如果排除超短线炒房的因素，从长期来看，三四线城市也分为两大类，一类是超大城市周围的小城市，一类是距离超大城市较远的小城市。

　　而这两者的未来的发展，从去年年底的中央经济工作会议上的两句话中，能看出来，"特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展"。"要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。"

　　也就是说，未来三四线城市之中，靠近超大城市的，将成为超大城市的城市群的组成部分，而距离超大城市较远的地方，将吸纳周围的农村进城人口，成为新型城镇化的城市中心。

　　而大家算一算未来涌入人口的消费力，自然也就明白了未来房价的走势。毕竟新型城市化的房价过高，必然阻断了中央更高级别任务，让农民工进城城市化的进程。所以，未来三四线城市的两极分化也会越来越严重，逐步形成“双轨制”。

　　至于网上还有很多人随着货币化棚改被“一刀切”之后，开始大幅唱衰中国的房市，其实，这个就完全跟中央的意志南辕北辙了。

　　房地产产业是一个国家最容易向民众征收的变相税种，也是目前锁死超发货币的最佳方式，更不要说在中美贸易对抗过程中，主动刺穿房地产泡沫，几乎就是要重走90年代日本崩盘的老路。

　　因此，中央的房地产思路，大方向是稳定房价，防止泡沫过快增长，而不是刺破泡沫。毕竟，以后还要收房产税呢。

　　所以，越是一二线经济强市，越是经济中心，越是大开发商搞的优质社区，房价就越安全，就像股市一样，在经济危机面前，越是大盘股的表现越好，而且也只有大盘股能变现。小城市就像小盘股一样，稍微多抛一些，就能给砸跌停了。

　　但是，针对于这些吸纳资金能力强的一二线城市，为了避免泡沫化，中央一方面会通过行政手段对地方政府进行压制，逼着地方政府通过各类行政手段锁死房价。另一方面则是通过间接打破刚兑，从市场上打破老百姓认为买房必涨的幻想。

　　其实，这种打破幻想的思路，都是一脉相承能够寻到踪迹的，政事堂去年预言今年六月P2P金融会被引爆，结果到了六月，四大高返平台全部雷爆。说起来，真的那么巧，几家的资金流在这个时间点就断裂了？恐怕不尽然吧。

　　就像这两年北京周边房价的暴跌，最终遏制了北京的房价一样，未来全国某些房价增长速度过快的三四线城市中，恐怕有几个将在今年年底被“定向引爆”，在极端的时间之内把房价打回原形。

　　在今年的主动去杠杆之下，信用债频频违约，社会融资数据腰斩。针对于一二线城市的中心区的房价，中央和地方都是会护盘的，毕竟还要防止系统性的风险。但是，对于部分举债过多三四线城市地方政府来说，本轮货币化棚改的终止，可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。

　　就像操刀这一轮改革的那位权威人士说的，只有危机到了最严重的的时刻，才能够倒逼改革。