刘晓博：朋友圈惊爆“房地产税征收细则”！真的假的？

大参考

　　这两天，一份“香港媒体已经曝出房地产税征收细则”的报道，在朋友圈刷屏，多位读者给我留言求证真伪。

　　下面就是这个所谓的“细则”的全文：

　　一、纳税义务人：以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。

　　二、计税家庭：夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。除继承外，今后应禁止未成年人拥有房产。

　　三、征收对象：对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非产权房待转为产权房后再计税。

　　四、计税依据：房产购置原值或评估值。

　　五、家庭基本居住套数：夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套；单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后应禁止机构购买住宅房产。

　　六、家庭免税居住面积：等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方**自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此类推。

　　七、税率

　　（1）采用分段累进税率，年税率为0.8%-20%。

　　超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%；

　　超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为3%；

　　超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；

　　超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；

　　超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。

　　（2）套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除，

　　（3）与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。

　　（4）机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%或10%的单一税率，并禁止今后购买住宅房产。

　　八、计税时点

　　为上一年度12月31日，房产数据和家庭成员，皆以此为准。

　　九、税收优惠

　　（1）夫妻无子女的，按照3人计算免税面积；

　　（2）未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米；

　　（3）丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积；

　　（4）拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。

　　（5）不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。

　　十、征税流程

　　（1）税务部门于每年一月一日由房产税电脑征管系

　　应该说，这个“房地产税”征收方案是非常令人震撼的。其中最暴力的规定是税率部分。

　　按照这个方案，一个正常家庭可以拥有两套住房，其中人均30到60平米免征，如果你的房子偏大，那么第二套房子就可能适用3%的税率。第三套房子的税率，则达到了5%。第四套、第五套则将达到10%和20%。

　　5%及以上的税率，基本上是对私人财产的掠夺，其力度超过了拦路抢劫。其中拥有5套或者以上的住房，只需要5年就会被国家没收。拥有第四套住房的人，10年房子就没有了！

　　假设一个3口之家，在北京拥有两套房子，每套都是180平方米。则即便按照最大免征面积（每人60平方米）计算，其第二套也完全适用3%的税率。北京目前较好位置的住房，基本上10万元一平米，假设计税评估价为7折，那么这个家庭每年的房地产税为：

　　180×7×3%＝37.8万元

　　这个税率足以吃掉房子大半的租金，让业主基本上没有什么回报了！

　　那么，这个方案靠谱吗？当然不靠谱！这是一个编造粗劣的谣言。

　　如果你熟悉房地产市场的政策，马上就可以发现几个比较明显的漏洞：

　　第一，国家已经在去年11月明确，未来的房地产税征收是按照“评估价”，而不涉及房屋原值。但这个流传的方案的第四点是“计税依据：房产购置原值或评估值”。

　　按照房屋原值（允许有一定折扣）计税，是老的“房产税”（个人住宅免征）的征收方式，这个方式漏洞很大。比如同一个30年历史的小区，一套同样户型的房子，原始业主和新的业主，其“房屋购置原值”差别至少10到20倍。所以，每套房子必须有一个政府的“计税评估价”，这个价格一般是市场价的7成左右。

　　第二，“方案”里提到，禁止机构持有住宅，并对拥有住宅的机构征收重税。这种提法，跟目前国家现行政策有严重冲突。

　　去年以来，国家多次发文提出“培育机构化、规模化住房租赁企业”。未来将有一大批企业持有住宅，但只租不卖，为社会提供稳定的房源。对于其中的国有企业，国家已经开始定向低价转让租赁住宅用地。此外，农村集体土地也将进入租赁市场，将会有大量的“农村集体股份公司”持有大量房源以供租赁。由此可见，“方案”的编造者不熟悉国家的房地产政策。

　　第三，“方案”里只涉及住宅类的房地产税征收，没有涉及商办物业，一看就是假的。

　　第四，房地产税不会有全国统一税率，国家最多给出一个税率的较大区间，由地方人大立法确定如何实施。所以，税率越准确，方案越假。

　　第五，未来中国房地产税的“最高税率”不可能高于3%，大部分人适用的税率，大约是千分之一，甚至万分之几。

　　中国所有的商品房，都一次性缴纳了几十年的土地使用费，开征房地产税绝对是重复征税。所以，必须有免征的面积和套数。此外，会不会有累进制、惩罚性的房地产税（针对多套房拥有者的），还不一定。即便是有，也不会采取“剥夺式的税率”。

　　你要知道，房地产税是地方政府的长期饭票。对于长期饭票，只能善待，让税基不断扩大；而不是通过打击，使之缩小。

　　最近二线城市都在争夺人口，其实就是做大税基。怎样争夺人口？只能是给优惠。如果一个城市敢于开征“剥夺私人财产式”的房地产税，老百姓会用脚投票，卖房子走人。城市和城市之间是有竞争的，而且地方政府拥有征收房地产税较大的“自主空间”，所以会纷纷倾向于轻徭薄税，以保护地方经济的发展。

　　国家已经多次表示，房地产税将采用“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推行。“充分授权”，就是充分给地方政府自主的空间。

　　上述房地产税“方案”，显然针对的是住房比较紧张的大城市。事实上，未来中国2000多个城市、县城里，真正房屋紧张的城市不到200个，90%的城市将出现房屋过剩。在这些中小城市、县城里，根本没有办法征收实质性的房地产税。你不征收，老百姓还往大城市里跑呢，如果开征，只能让城市迅速崩溃！

　　所以，房地产税开征之后，有资格“比狠”的城市不过是北京上海，其他城市根本没有资格。

　　你看看目前的人口政策就知道了，只有北京、上海敢于限制人口，深圳和广州都不敢。至于南京、成都、杭州、西安、郑州、武汉等，争夺人口都要打破头了！

　　记住我的结论：

　　中国有资格开征“房地产税”的城市，最多是全部“城市+县城”的10%。90%的“城市+县城”要么免征，要么象征性地每套收几十块钱玩玩而已。

　　有条件试试“累进制、惩罚性房地产税”的，最多不过30个城市！而这些城市如果这样做，最终也将是——“肠子都悔青了”！杭州敢于这样征收，阿里就会搬走；深圳敢于这样征收，华为就会搬走！

　　通过优惠的房地产税来吸引企业、人才、人口，将是地方政府展开竞争新的武器！