刘晓博：壮士断腕！最严厉楼市调控来了：五年限售+五年社保+70%首付

大参考

　　3月31日下午，中国楼市再响惊雷！

　　有史以来力度最大的楼市调控来了，这次是海南省，摆出了壮士断腕的决绝态度。

　　之所以说“力度最大”，是因为：假如你不是海南省户籍，你（包括你的家庭）只能在海南购买一套房子。在这里房子不仅仅指普通商品住宅，还包括高档公寓、低层住宅和酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

　　首付比例不得低于70%；如果在三亚、海口、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙等7个市县购买，你必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明（后面4个城市还要人才引进证明），而且你买的房子（全省范围内）“自获得产权证之日起5年内”禁止转让（其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者）。

　　“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买（在上述四个市县累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才例外）。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。

　　限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售！

　　中国还有一个地区的楼市调控达到过如此严厉程度吗？恐怕没有了。

　　海南省出台的文件是“关于做好稳定房地产市场工作的通知”（上图），编号是“琼建房〔2018〕81号”，联合签署文件的部门包括：海南省住房和城乡建设厅、国土资源厅、地方税务局、物价局、社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行。

　　与此同时，一份名为“关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见”的文件（下图），也面向公众发布，编号是“琼建房〔2018〕80号”，也是由多个部门联合签署的。其中80号文件，构成了81号文件的基础。

　　除了上述限购、限贷、限售等政策外，这两份文件还公布了一系列海南住房新政。比如80号文件给出了海南省未来一段时间的住房政策基调：

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
　　按照本省居民的基本性需求由政府来保障，
　　投资性需求靠制度来限制，
　　省外享受性需求由市场来调节的思路，
　　进一步完善住房保障和供应体系。

　　按照这个规定，海南把外省人到海南买房视作“省外享受性需求”，确定“市场来调节的思路”。

　　80号文件还这样定义“面向省外需求的房地产市场”：

　　1、高品质开发。继续落实“两个暂停”政策，逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量，进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型发展。

　　2、严格执行海南省总体规划，从规划源头控制好房地产开发边界和空间布局，加强对海岸带、中部生态核心区、各类保护区等重点区域开发的规划管控。严格实行商品住宅年度建设指导性计划和用地计划管理。

　　3、永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，按照相关处置方案规定，妥善解决存量商品住宅用地处置问题。

　　在2017年，海南还先后出台政策，宣布：第一，全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅；第二，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；第三，严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批；第四，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

　　总之，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。

　　那么问题来了：为什么？将带来哪些影响？

　　海南在产业政策、房地产开发上的重大转折，跟2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察并形成督察意见，有着密切关系。根据环保部官网上公布的“中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况”，海南在涉及房地产、环保方面的问题有：

　　海域岸线自然生态和风貌破坏明显。沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。

　　房地产和养殖等违法违规项目侵占海岸带，占用大量优质岸线资源，而在海岸带开发过程中，相关市县政府违规越权审批问题突出。环境基础设施建设滞后，一些市县生活垃圾大量堆存，臭气弥漫，渗滤液直排，群众反映强烈。

　　督察要求，海南省要坚守生态红线，遏制房地产过度开发和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。

　　随后，海南省结合环境督查结果，以及中央对楼市的要求，对房地产政策进行了全面调整。

　　这些措施将如何影响海南楼市？

　　应该说，最严厉的房地产调控政策出台后，海南楼市的需求量、供应量都将大量萎缩。短期来看，对海南经济、海南楼市构成较大利空，会导致成交量锐减。但从长期看，对海南经济的影响将是正面的，海南将腾出更大空间来保护环境、改善环境，让旅游业迈上新台阶。

　　2018年4月13日，海南将迎来建省、建特区30周年，预计中央将给海南送上新的政策利好。在这个大喜日子到来前夕，海南通过“最强楼市调控”，跟“旧的房地产现状”做了一个了断。

　　未来，海南将走上更加健康、可持续的发展道路。对此，我们应该给海南省点赞！

　　虽然海南楼市在交易、价格上或将暂时进入寒冬，但购买了海南配套好的一线海景住宅的人，可以安心长线持有，因为这种产品是稀缺的。海南无论是旅游还是外销楼盘，都将走上高端路线。

　　只是，海南的中介行业、开发商，将有一段苦日子过了！

　　鉴于很多人关注海南楼市，所以特将“通知”和“官方解读”附在文章后面。内容来自“海南住建厅”官网：

　　关于做好稳定房地产市场工作的通知
　　琼建房〔2018〕81号

　　各市、县、自治县人民政府，省政府直属有关单位：

　　为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期，保持我省房地产市场平稳健康运行，经省政府同意，现就有关事项通知如下：

　　一、做好住房保障和供应工作

　　省住房城乡建设厅等六部门近期下发《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进，各市县、各有关单位要认真贯彻执行。

　　二、限制投机性购房

　　严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。

　　五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。

　　三、实行差别化信贷政策

　　非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　四、调整限制转让和限购政策

　　本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　五、价格备案管理

　　商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。

　　六、开展房地产市场秩序专项整治

　　对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

　　七、落实调控主体责任

　　各市县政府是保持房地产市场平稳健康发展的责任主体。对落实调控目标不力的市县，提请省政府问责市县政府主要负责人及分管负责人，并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模，直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或购房资格审核不严的政府工作人员，一律免职，并依法依纪追究责任。

　　八、加强监测预警、舆情监控和舆论引导

　　各市县房地产管理（住房城乡建设）部门要会同统计、物价等部门加强对商品住宅量价波动情况的监测预警，并会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监控和舆论引导，加大对虚假宣传和不实信息的查处力度。

　　本通知自印发之日起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　海南省住房和城乡建设厅
　　海南省国土资源厅
　　海南省地方税务局
　　海南省物价局
　　海南省社会保险事业局
　　中国人民银行海口中心支行
　　2018年3月30日

　　《关于做好稳定房地产市场工作的通知》解读

　　1、《通知》出台的背景是什么?

　　答：党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

　　中央经济工作会议提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。

　　省第七次党代会提出：“健全购租并举的住房制度，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，推动住有所居向住有宜居迈进”。

　　刘赐贵书记多次强调，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，海南“不做房地产加工厂”，综合施策、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　沈晓明省长提出，坚持本省居民的基本性需求由政府来保障，投资性需求靠制度来限制，省外享受性需求由市场来调节的思路，推动海南房地产转型升级。

　　为进一步贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神，根据省委、省政府有关工作部署，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期，保持我省房地产市场平稳运行，防止大起大落，经省政府同意，省住建厅联合省国土厅、省物价局、省地税局、省社保局、人行海口中心支行等部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（以下简称《通知》）。

　　2、做好住房保障和供应工作的出发点是什么？

　　答：为使本地居民分享建设国际旅游岛的成果，增强本地居民的获得感，《通知》要求各市县、各有关单位要认真贯彻落实省住房城乡建设厅等六部门下发的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题。

　　3、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房，住房具体包括哪些？与之前的限购政策有何区别？

　　答：住房包括商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

　　我省原来的限购政策是非本省户籍居民在我省范围内只能购买1套住房，即1人限购1套住房，现在统一调整为1个家庭限购1套住房。

　　4、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售，本市（县）居民家庭是指哪些？

　　答：2017年9月23日，省委印发《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》，提出永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月28日，省政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号），,对此作出了明确要求。

　　为此，《通知》明确提出，“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售”。其中本市（县）居民家庭在《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》中已明确，即本市（县）户籍居民家庭、在本市（县）累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市（县）户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才。

　　5、《通知》印发后购买的住房，是不是5年内都禁止转让？以前购买的住房受不受影响？

　　答：《通知》印发后新购买的住房，包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭，以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

　　《通知》印发前已购买的住房，不受新政策影响，按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号）及市县政府有关住房限制转让规定执行。

　　6、实行限购政策的区域指哪些区域？

　　答：是指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。

　　7、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定？

　　答：2018年3月30日（《通知》印发之日）后，非本省户籍居民家庭在限购区域购房，由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险，统一提高至累计60个月及以上。

　　同时，2018年3月30日后，非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　2018年3月30日前，已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但尚未网签备案的购房居民家庭，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

　　8、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的，可不可以购房？

　　答：非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可，不能购房。

　　9、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的，怎么处理？

　　答：对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

　　10、房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办？

　　答：根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》（琼价费管〔2017〕675号）有关规定，对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的，依法依规严肃查处，采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

　　11、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作，扰乱房地产市场的，怎么处理？

　　答：对利用各种虚假宣传和不实信息炒作，扰乱房地产市场的，由房管（住建）、国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的，由公安机关依法依规进行查处。