韬略哥：楼市利空，真的来了！（它揭示了在中国投资的秘密）

大参考

　　楼市的利空，真的来了。

　　3月19日，国家发改委在官网上发布了“关于加强城市轨道交通车辆投资项目监管有关事项的通知”，证实了国家在“城市轨道交通”建设上正在全面收紧！

　　这意味着，相当一批城市的地铁、轻轨、城轨将暂停实施。这对于一批弱二线城市、三线城市来说，是一个显著的利空。当然，这次政策调整也将影响到这些城市的楼市。

　　这份“通知”的主要内容是：

　　1、省级发改委等，要建立“产能监测预警机制”，城轨车辆制造、组装和牵引、制动、信号系统产能等情况进行调查，于每年3月底前将上年度情况报送国家发改委。

　　2、省级发改委要采取有效措施，严格控制本地区城轨车辆新增产能。城轨车辆产能利用率低于80%的地区，不得新增城轨车辆产能。企业申请建设扩大城轨车辆产能项目，上两个年度产能利用率应均高于80%。

　　3、按照“转型、整合、转移、退出”的思路，积极调整现有城轨车辆制造、组装企业业务结构，推动一批企业转型。

　　4、加强对城轨项目招投标活动的监督管理，坚决遏制地方保护主义，维护市场秩序。

　　这份通知意味着，中国“城市轨道交通”相关设备的生产能力，已经全面饱和。现在需要控制产能，甚至提出要求部分企业转型、退出。

　　所谓“城市轨道交通”，包括地铁、轻轨、城际轨道等。

　　而产能饱和，传递了两大信息：第一，中国狂飙突进的城市轨道交通建设，开始变得审慎起来；第二，中国对外输出城市轨道交通建设，可能也开始变得审慎起来。

　　下面着重分析一下国内的情况。

　　3月4日，“中国经营报”、“经济观察网”等媒体报道称，国家发改委向各地发出《关于进一步加强城市轨道交通规划建设工作的意见》对申报建设轨道交通城市的地方政府预算、GDP的要求，提高到了2003年规定的3倍。同时，严控地方债务，增加了政府债务率指标。

　　在这份《意见》的后面，附有一份《关于进一加强城市轨道交通规划建设工作的意见》的起草说明。说明提到，国家已批复建设规划轨道交通的43个城市里，目前完全符合申报新轮建设规划条件的有29个城市。

　　其中，不符合“申报新轮建设规划条件”的城市一共有14个（媒体误为13个）：

　　政府债务率不符合条件的为南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳等9个城市；
　　一般预算内收入不符合条件的为太原市1个城市；
　　地区生产总值不符合条件的为乌鲁木齐市1个城市；
　　市区常住人口不符合条件的为包头、兰州、洛阳、呼和浩特、南通、福州等6个城市。

　　29个可以继续申报新项目的城市分别是：

　　直辖市：北京、上海、天津、重庆；
　　计划单列市：深圳、大连、青岛、厦门、宁波；
　　省会城市：广州、武汉、南京、成都、长沙、杭州、合肥、济南、石家庄、南昌、长春、郑州；
　　普通地级市：苏州、芜湖、东莞、徐州、常州、无锡、绍兴、佛山。

　　而在去年11月，国家叫停了包头的地铁项目，随后又叫停了呼和浩特地铁的3、4号线的建设。

　　近日，据“南方网”报道：3月6日，惠州市发改局在网络问政平台中透露称，由于与正在建设中的赣深高铁线路存在一定的功能重叠，省里去年底做出了“深惠城轨暂不实施”的决定，将进一步优化线路。深圳到惠州城轨的“暂不实施”，也疑似跟国家“收紧大基建”的背景有关。

　　国家为什么要“收紧大基建”？原因很简单，城市轨道交通、高速公路、高速铁路等造价昂贵，如果一个城市没有足够的财政收入为支撑，短期财务压力巨大；如果没有足够的人口支撑，长期财务压力将巨大。

　　中国正在转变经济增长方式，追求高质量的增长。因此，对大基建的态度变得审慎起来。

　　上面的截图，是1995年12月国务院办公厅的一份通知，主要内容是全面收紧地铁建设。文件说：

　　除北京、广州两个在建地铁项目和上海地铁二号线项目外，今后一段时间内暂停审批城市地下快速轨道项目。对国务院和国家计委已批准立项和原则同意建设的天津、青岛、南京等城市的地铁项目和沈阳轻轨项目要停止对外签约，国家计委要暂停审批其可行性研究报告和开工。

　　可见那时国家出手更重，除了北上广的部分地铁项目外，其他统统被叫停。因为那时国家财力单薄，承受不了这些项目。这些项目的集中上马，还会刺激通胀。

　　但1995年的通知也给我们一个启示：经济是有周期的，也是不断发展的。从1995年只有北上广才能建地铁，到目前至少还有29个城市能申报新线路，中国的“城市轨道交通”建设呈现“螺旋式上升”的走势。

　　也就是说，这一波收紧只是暂时的，过几年之后，国家一定会根据经济、人口变化适当增加可以兴建“城市轨道交通”的城市。

　　在上述14个“失去申报新线路资格”的城市里，西安、沈阳等省会城市，很有可能最早“复苏”。

　　这一波“城市轨道交通”建设的收紧，对一批偏弱的二线城市、三线城市造成了显著影响。那些依托新线的楼盘，现在都“一脚踩空”，失去了一个重大利好。类似包头这样的城市，恢复地铁建设可能遥遥无期。至于更多的三线城市，还没有拿到资格就“胎死腹中”，或许在10年内都不太可能“咸鱼翻生”了。

　　还是那句话：尽量到“有显著人口增量的、高级别的城市”投资。这样的城市才会有“人口—投资—公共资源”的良性循环，而人口流失城市只会有“恶性循环”。至于人口增长乏力的城市，则充满了不确定性。

　　其实，国家允许建“轨道交通”、尤其是地铁的城市，就是值得投资的城市。反之，一个城市连建地铁的资格都没有，说明它的人口聚集度不够、经济质量不高。

　　结论：在有资格持续修建地铁的城市投资，选地铁密集分布的区域，尽量让你的房子靠近“十字形”甚至是“米字型”的地铁站。这就是买房的“地铁定律”。