刘晓博：刚刚，全国人大透露“房地产税”进展，这意味着什么？

大参考

　　今天（3月4日）上午11点，在“十三届全国人大一次会议”的新闻发布会上，发言人透露了关于房地产税的立法进展情况。

　　新闻发言人张业遂说：

　　房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　对于全国人大的这个表态，有读者非常兴奋，留言给我说：人大第一次这样详细谈到了“房地产税”立法的进展情况，看来真的快了！

　　今天全国人大发言人的表态，的确很详细。如果你记性足够好的话，一定记得去年的今天（2017年3月4日），全国人大新闻发言人傅莹在发布会上说的是——今年（2017年）没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

　　傅莹还说：“（房地产税）这个问题最近比较热，我前两天专门去找了这方面比较权威的信息。加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解，我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。”

　　但如果你百度一下2016年的“人大新闻发布会”，情况就完全不同了，你会发现一切回到了原点！

　　2016年3月11日，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示：

　　目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。

　　哈哈，你发现了没有？2018年的说法，跟2016年几乎完全一样。区别似乎只有最后的措辞：

　　2016年是：待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。

　　2018年是：争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　看起来，似乎2018年的表态更急切一些。但你发现没有，2016年使用的是“适时提请……审议”，2018年是“完成……初次审议的准备工作”。

　　所以，最后的结论是，2018年的表态和2016年并无多少区别。房地产税仍然是没有时间表，就如同新股发行注册制一样。

　　我们知道，新股发行注册制和开征房地产税，一个针对股市、实体经济，一个针对楼市、非实体经济，是中国经济转型的两大重要制度建设。房地产税遏制炒楼，把热钱往股市里赶，而新股发行注册制则降低新股发行上市的门槛，可以大大增加直接融资比重。

　　要实施“新股发行注册制”，则要全面修订现行的“证券法”，其难度堪比“房地产税”立法。前两天，沉寂了700多天的前证监会主席肖钢出现在“两会”上，他的新身份是全国政协委员，在谈到修订证券法的时候他表示：

　　但现在看证券法修改确实难度也比较大，还有很多问题需要深入的研究，因此肯定是到新一届人大完成修改。

　　要知道，今年的人大会是十三届一次会议，如果是“新一届人大完成修改”，则意味着要在“十四届全国人大”才能完成，也就是至少5年之后。这虽然不意味着注册制要延迟5年（可以先试行，后修改法律），但完成证券法修改看来前途漫漫。

　　其实“房地产税”立法更是如此。如果说“新股发行注册制”改革、证券法修订，主要涉及到老股民的利益，那么“房地产税”立法则主要涉及到地方政府、购房者的利益。

　　我的看法是，房地产税立法面临的最大难题是：

　　如何让地方政府利益最大化，而不是匆忙上马，未来后悔莫及。

　　至于法理问题、征税技术难度问题、有投票权的委员个人利益问题，其实反而不是问题。而且好玩的是，这个房地产税立法的最大难题，此前一直没有被人充分重视。

　　房地产税设立的本意，首先是要解决地方政府的“长期饭票”，其次才是调控楼市。看懂了这一点，就会明白开征房地产税的核心难题其实是：对于地方政府来说，是早开征更有利，还是晚一点开征更有利？

　　中国目前常住人口城镇化率是58.52%，年增长率为1.17个百分点。也就是说，我们距离城镇化率的公认“中期顶部”70%，还有10年时间，这就是房地产“白银十年”说法的来历。

　　如果早点开征房地产税，则不利于目前中心城市的“抢人大战”，不利于“扩大税基”，城市土地价格也会受到抑制。

　　我的看法是：如果让二线城市（主要是省会城市）地方政府投票，他们一定是希望5年，甚至10年以后再开征房地产税。现在很多城市每年卖地收入上千亿、数百亿，日子很好过，暂时不用开征房地产税。如果贸然开征，反而不利于把城市做大。

　　上图：今年前两个月，卖地收入最多的10个城市。其收入之丰厚，令人震撼。

　　所以，中国的房地产税立法，估计也要到下一届全国人大才能完成。至于全面开征，或许要更长时间。而且未来国家层面的法律只会规定一个框架，实际税率、减免情况，则由“设区的市”（主要是地级市）自行立法确定。

　　由于中国人在买房子的时候，都一次性缴纳了土地使用费，所以一定会有人均多少平方米的减免。至于税率，不可能是房屋评估值（政府规定）的百分之几，而只能是千分之几，甚至千分之一。