刘晓博：今天，涨疯了！

大参考

　　疯了，地产股完全涨疯了！

　　招商蛇口涨停！泰禾集团涨停！绿地涨停！金地、万科、华夏幸福涨幅超过8%！

　　深沪两市，地产股涨幅超过5%的29个，成为1月16日第一领涨板块，全板块涨幅达到了3.51%。

　　保利地产的走势是这样的，过去两个半月，已经上涨了70%！

　　万科的走势是这样的，按照今天40.2元的收盘价，即便计算每年10%的资金成本，宝能的“姚员外”也狂赚了超过600亿元！

　　毫不夸张地说，地产股成了印钞机！

　　那么问题来了：到底是什么因素造成了地产股的大涨？跟昨天国土部部长宣布“政府不再垄断住宅土地供应”和农村宅基地“三权分置”有关吗？

　　应该说，跟昨天傍晚国土部部长宣布的两大消息关系不大，地产股突然狂飙有其内在逻辑，此前我们的团队已经做过一些分析，指出了地产股“价值重估”的投资机会，下面再全面梳理一下。

　　第一，这一轮深沪股市地产股大涨，跟一些地产龙头“摇身一变”成为“长租概念股”有关。

　　比如保利、万科、碧桂园等龙头房企，跟建行等一批大型国有银行签约，全面进入“长租公寓”这个国家鼓励的市场。保利也因此在上交所发行了“租赁住房REITs”，万科入住了雄安新区。由此可见，官方对这类地产企业是鼓励的。

　　而且我们曾多次分析过“大银行+大房企”的长租模式，其商业模式有很多令人“脑洞大开”的地方，未来会获得政府减税、减免地价、央行低利率资金支持、优先使用资本市场等众多利好。

　　第二，这一轮地产股大涨，跟元旦之后央行两次降准叠加实施有关。一次降准是2017年9月30日央行宣布的“定向降准”；另外一次降准是“2018年元旦、春节期间”的阶段性降准，这让市场资金比较充裕。

　　第三，官方乐于见到炒“地产金融产品”，而不是“炒房”。2017年12月27日，中央党校机关报《学习时报》在头版头条刊登住建部研究中心主任的文章，详细阐述中国的住房政策，其中明确提出：“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨”。

　　第四，房企普遍持有大量土地储备，这些储备在2016年到2017年土地价格大涨之后面临价值重估，很多地产商拥有的“真实价值”显著上升。

　　上图是第三方研究机构公布的截至2016年末的主要房企土地储备。

　　上图是2017年主要房企新增的土地储备。

　　某大房企就曾透露，他们2017年之前在一线城市项目平均楼面地价仅为2213元/平方米，三线城市更是只有996元/平方米。由此可见，房企因为土地价格上升带来的“价值重估”有多厉害。当然，这也说明中国的土地供应存在一些制度性的问题。

　　第五，2018年稳增长压力非常大，国家急于通过直接融资（企业发行股票、债券）来给稳增长。近日，证监会一位副主席就在香港公开表示，“把发展直接融资特别是股权融资放在突出位置”。在这种背景下，股市活跃是被鼓励的。

　　第六，进入2018年以来，已经有兰州、南京等多个城市或直接放松限购，或者以引进人才变相放松限购。

　　此前我多次在专栏里指出，对于2018年的股市、楼市不能太悲观。在人民币被迫不断升值（以减少对美顺差）的情况下，2018年的出口肯定增长有限；由于加强环保，部分产业受到限制；再加上部分地区“GDP挤水分”、大基建项目有所减少（比如取消了包头地铁项目），经济下行压力将增大。

　　在这种情况下，适当调整楼市政策，让楼市成交量保持活跃，同时让股市保持活跃，是必然的选项。当然，2018年不具备股市、楼市全面走牛的可能，因为国家为了防范金融风险在控制货币增速。但防止经济下滑是更重要的，因为这涉及到就业、社会稳定。

　　股市和楼市在2018年都有结构性的机会。