东方时事解读：房地产政策与国家的战略考量

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房地产政策与国家的战略考量（一）

　　【新闻背景】

　　中新社北京1月8日电（记者庞无忌）2018年开年，兰州、南京等城市购房政策出现局部的松动和微调。业内人士认为，今年以来，中国房地产市场可能会在“房住不炒”的主基调下，出现“一城多策”的新方向，以保证“去库存”和“防投机”的实施更为精准。

　　甘肃省兰州市日前宣布对房地产市场调控政策进行调整，一方面，取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，继续限购的区域不再提供社保证明和纳税证明；另一方面，对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售，个人购房自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

　　【时事解读】

　　2015年后段，为什么要暂托房地产

　　兰州是一个二线城市，这样的城市有个什么问题呢？我们在15年谈到那个房地产的时候，我们就跟大家说过很多，为什么当时要暂托房地产？是因为一部分二线城市，主要是三四线城市要去库存。

　　当时因为经济或者是金融政策上的原因，房地产的泡沫上来了，房地产有泡沫这是事实，中国房地产问题很严重，这也是事实，大家一定要面对这个事实。

　　暂托房地产，是因为股市启动早了，还有个原因，就是时间问题，因为西方的计划没有达到，西方的步骤被打乱了，你的步骤也要跟着调整。有些东西你是主动的，有些东西你是被动的，比如股市的那一块你是被动的。就股市这一块，正确的政策也好，错误的政策也好，你都必须要付出代价。

　　我们说得很清楚，不管是中国的股市还是中国的房地产政策，都因为14年的股市提前启动都付出了很惨重的代价。14年股市启动那么早以后，造成了所谓的资源错配。资源错配，有个累积效应，这个累积效应，首先表现股市上，包括加杠杆，场外配资那些东西，现在压了一部分，但是没有完全压掉，2017年前几个月，又蠢蠢欲动，配资额又达到一万多亿以上。

　　这些东西为什么始终没有解决，我们也强调了很多次了，群众路线里面，还有一个环节没有走，就是什么呢？金融层面的实质性反腐，这个东西还没有实质性完成。

　　2017年，为什么开始挤房地产泡沫？

　　我们来看的话，中国把股市压下来之后呢，政府在一定时候会弱化对房地产暂托措施，到一定程度开始准备挤房地产，后来开始挤房地产泡沫，整个过程大家都可以看到。

　　把股市这个泡沫压住以后，只有一个泡沫的情况下，比较好处理的。但这个泡沫怎么处理，处理方法就是调控，怎么调控呢？国家对房地产的调控，以前始终有一个说法，就是防止房价过快的上涨，到后来明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”。原来是着重于价格，现在着重于机制，房地产价格到底压缩没有？大家可以从各自的城市去比较，目前，不管是北上广深一线城市，还是杭州、成都、武汉这样的二线城市，总体上看，房地产价格基本上还是稳住了，没有继续往上暴涨，说明房地产调控的一些目标，阶段性的还是达到了。

　　房地产调控不是将房地产一味往下打

　　调控房地产是不是一定要把房地产往下打呢？不是。真正调控房地产的话，除了防止房价过快的上涨之外，还有一条政府始终不会说的，就是尽可能防止房地产暴跌。过快的上涨和突然的暴跌，都不是符合国家的意思，对中国经济也没有什么好处。所以不要把国家调控房地产着理解为国家要把房地产价格往下使劲的打，绝对不是这个意思。

　　把这里搞清楚以后大家就知道了，特别是二线城市，跟股市一样，就会有涨有跌，跌回去，还会反弹，反弹，再下跌，像波浪一样。调控是一种有序的，要说回调，也是一种有序的回调，那会不会过快下跌呢？目前来看，只要国际形势没有质的变化，没有出现全球满地鸡毛的情况下，中国的房地产它暂时不会过快地下跌，也不会过快地上涨。因为房地产这一块它牵扯到方方面面，牵扯到各个行业，起码牵扯到铝业吧，还牵扯到钢铁，还牵扯到一些日用产品，比如家用电器，还有建材，还包括纺织业，如果你买、或租个房子，你要换窗帘，要买多少米布？当然也牵扯到各行各业的就业。

　　对于房地产调控出台这些东西，大家不要去过度的解读，不要一下子把它和那个调低经济增长速度结合起来，现在还没到这一步。如果要调低经济增长速度，它首先会调低什么呢？很有可能是调低钢铁、能源供应这些东西。说这些，就是想反过来去证明，兰州当前放松限购和调低经济增长速度没有直接的关系。

　　15年国家就说防止房地产过快上涨，防止成功没有呢？没有。过去两年涨了多少？相信每个人自己的城市里面都有一本账，有的涨到百分之百，这就是资源错配的表象，现在就涨了百分之百以后，国家现在把它压住，但是不是国家要一个劲的把价格打回来原来的情况呢，那不就暴跌了50%吗？因此，不是这个样子。

　　雄安模式对房地产价格走向有巨大影响

　　国家在前段时间调控非常紧，包括房贷，限购，房贷的首付，房贷利率浮动，还包括集体的住宅用地上市供应，共享产权，尤其重大的政策就是雄安模式的推出，这对未来房地产价格的走向有巨大的影响。

　　调控最严格最严厉的一个手段就是雄安模式推出，这个模式还有扩大的趋势，再一个就是什么呢？首付升高，包括房贷的利息升高。在调控非常紧的情况下，现在大家也许有一个共同的感觉，就是感觉在很多地方，你拿房贷还不一定拿的到，有的城市要求现金交易房屋，还有一种城市比较特殊，是一种人口流入趋势的城市，而且是国家大力发展的城市，比较典型的有几个，比如说武汉，非常典型，武汉就是个人口流入趋势城市，是个中心城市，武汉的投资量非常大，而且买房子的大部分是外地人，所以说各个地方的情况要稍有区分。

　　房地产调控，第一，它不是一日就可以成功的，第二，现在已经属于补救错误的阶段，就是说在调控的过程中不可能不出现这样、那样的问题，特别是在全球还没有出现满地鸡毛的情况下，国家经济还在正常运转的情况下。

　　调降经济增长率是一个威力巨大的武器

　　我们说调降经济增长率，我们是把它作为一个武器来提出的。15年7月份的时候，形势所面临的最大的一个变量是什么呢？就是中国通过了媒体说，未来可能要调低经济增长率，是七月流火的一个导火索，除此之外，就是国家在事隔六年之后，开始恢复公布黄金储备，最后就是外汇行政机制的改革。

　　其实到十三五以后，我们大家可以看到，我们谈经济增长率一般是7%以下，不是在7%以上，这实际上已经开始调降。但是国家还没有说要降到6%，甚至5%，还没这么做，如果这样做的话，很有可能是在出现全球满地鸡毛的前夕，或者全球已经满地鸡毛之后，中国进行调降，比如说西方已经在印度、巴西、南非或者东南亚这一块，它引发了一个特定的金融风暴之后，在这个情况下，中国突然宣布调降经济增长率，而中国这种操作，就是一种顺势。

　　西方本来想通过定向引爆巴西，或者是印度，或者东南亚的金融风暴，达到一些特殊的意图。因为这时候金融危机已经发生了，但是突然遭遇了中国调降经济增长率，从原来的6.7或6.9调降到6.2或6.0，甚至调到了5%,在这种情况下，对西方而言,一个后果是什么？对西方而言，这个金融风暴可能被中国的经济增长率的调降，突然放大了，这也是半渡而击可能出现的一种情况。

　　这种半渡意味着什么？意味着西方想定向引爆的可控的金融风暴，却突然遭遇了一个动能，将金融风暴进行了放大。西方本来是想尝试一下，通过定向引爆可控的金融风暴作为第一步，然后打算第二步，没想到在第一步的时候，就遭遇了一个动能，把西方已推到第三步，第四步去，这就类似于什么？你不渡河，让河来渡你，所谓的河不是单纯的指时间，指的是遭遇一个动能之后，出现了西方掌控不了的局面。不过因为时机还没到，调降中国的经济增长率的这个武器，到现在为止，中国更多的是在言谈上去放出。

　　最早的一次调降经济增长率的放风，是2015年时候通过一家媒体做的，在之后，就是2017年3月份的那个人大会议，李克强总理讲的，说未来中国的经济很可能减速，但是后来大家也注意到了，经济增长率出现了6.7，6.8，后来还恢复到6.9。有的网友就问到，既然是调降经济增长率，那现在中国的经济增长怎么反着来呢？还增高了，这样理解就太机械，比如一个熊市它往下暴跌的时候，也有反弹，没有一跌到底的情况，虽然说开始下降了，但是今天是6.7，明天也有可能是6.8。

　　中国的经济增长率的调降问题，是个很大的问题，这个武器那么重要，威力那么巨大，重且大到国际货币基金组织的拉加德，每次到中国，总是说中国的经济增长率要调高预估，大家可以看得出来，西方希望中国的经济增长率保持一个增长状态，因为只有这样，西方的那些衍生金融产品，才有交易的空间，这个道理原来我们讲过，这里就不展开了。

大参考

房地产政策与国家的战略考量（二）

　　兰州住保局：限购调整非放松调控而是提高精准性

　　说明称，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。一是对供求矛盾突出、房价较高的主城区进行从严调控，外地户籍家庭仅允许购买一套。《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中要求的不再提交社保和纳税证明，指的是进一步改进审核方式，将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查，便利群众办事；二是高坪偏远等地区由原来的限购调整为限售，明确了三年内限制转让的措施，同时该项措施涵盖了主城区等限购区域，目的是遏制投资性、投机性的购房；三是住房公积金主要满足首套购房需求，购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上，购买二套时首付款必须达到50%以上，禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，在核定贷款和房屋套数时既认房又认贷；四是作为配套措施，城关区、七里河区、安宁区范围内的棚改等涉及征收的项目，2018年度原则上采用实物安置方式。

　　【东方时事解读】

　　很多城市是人口流入趋势城市

　　不管是二线城市还是三线城市，大家注意有一条，在人口流入的地方，它的房价始终保持坚挺，再想想为什么国家会推出雄安模式，这个雄安为什么离北京这个地方不远？

　　以前说把北京的一些功能要转移出去，国家也同意了，就把北京的一些政府功能转移到通州。问题是有效果吗？效果是通州的房地产暴涨，为什么会是这个结果呢？因为不管你把北京的一些政府功能转移到通州还是哪里，它都是一个北京圈，全国的人口往那里流动;因为北京的机会多。

　　我刚才是以很多人口流入趋势的城市为例的，很多省会城市就是这样的。省会城市下面的县、市、州里面有大量人涌入省会城市，他们来干嘛呀？买房子。很多城市的房子是由外地人口来买的。大家注意到没有，你们自住的小区里面，如果是老的小区，会慢慢发现原来一些老的街坊不见，发现一些新的面孔，而且说的是天南地北的一些语言。新小区也有这个情况，以北京为例，很多北京小区里面，说正儿八经的北京话的人很少，都是别的口音的普通话。为什么？人口流进来了。

　　北京和上海这两年就相继推出了城市规划，上海现在是2000-2300万人口，好像是准备限制到3000万人口。为什么搞这些规划？因为要限制人口，现在人口还在不停的涌进北京、上海。

　　只要中国的经济在发展，中国经济总体上往上走的话，北京上海这些城市必然吸引人，以北京为例，每年往里面流动的人口很多，进去的人口在那里工作，工作一段时间之后就要买房子安家。

　　在这种情况下，你不动用行政手段，怎么可能把现在房价压下来。你说哪来这么多有钱的，全国有钱的真的很多，世界上有钱的人也有来中国买房子，当然这是我们看得到的，正常情况下，还有其他一些不正常的钱也流进房地产。

　　房地产的长效机制，目的是为了脱虚就实

　　有些企业做实业很难，它就可能会往房地产方面想办法，我不知道大家有没有这样的朋友：有个饭馆的笑话，一年的流水四、五个亿，你问他赚多少钱？几百万，这还是好的。有些人就说，你这搞的什么名堂？那么多人，上千号人，为了吸引客户忙里忙外，油里来烟里去的，你搞一年下来，看起来很红火，赚几百万，而我卖套房子，利润就一千万。

　　这些饭桌上的笑话，在经济生活中，已经成为事实。有的企业他一年的经营不怎么样，但是囤了几套房子，卖一套房子，一年的利润全出来了。所以说为什么国家这次要对房地产下决心，要把房地产纳入正轨，要形成一种长效机制，目的就是脱虚就实。

　　房地产调控也会是有紧有松

　　我们刚刚是从国家的层面去讲这个问题，我们从一个城市的层面来看，也是这样的。有些投机的会找房地产往上走的地方去投机，而这些人的钱，一些是靠借款，一些是自己手上有钱。

　　因为中国的经济还是世界上最强劲的，北京那个地方你不限购，你不用行政手段压住的话，投机的就有机会在那里去买房。因为投机的笃定了北京是个人口输入的地方，是年轻人走去的地方，而一般情况下，每个年轻人后面起码有四个老人支持他，北京的房子怎么会不涨？所以你把北京首都功能推到通州，而通州也就那么大个地方，这种手段首先就造成了通州的房地产暴涨。最后推出的雄安模式，不允许炒房，这也是雄安模式形成一个长效机制的一个核心，大家注意观察。

　　长效机制不是一天两天可以形成，因为国家也知道，包括你们也看出来，国家在过一个坎。这个对我们中国是一个坎，对其他的国家更是一个坎，虽然对中国而言是一个很艰难的坎，但是可以迈过去的坎，但是有些国家不仅是很艰难，甚至他已经感到他已经迈不过去了。

　　中国的房地产调控，有时候会把压的手段要稍微松一松。为什么？因为这方面资源错配已经到了一定程度。比如说你刚才说的兰州，为什么部分放松限购啊，有些地方因为财政，他要吃饭。有的人已经把钱投入到房地产里面去了，而用的是银行的钱，他要还贷款，他那个项目里面签订了很多单位，有的是垫资去做的，比如说有的建筑公司，就自己垫资去做了个房子，这些钱他也压进去了，牵扯到方方面面。

　　特别是现在，到了年关，春节马上到了，前段时间央行搞了个定向降准，说白了就是防止春节期间出现一种局面，这种局面我们现在很少听了，你们大概以前是听到过的，特别是九几年，有一个古老的名词，三角债。你这个房子卖不出去，你下面垫资的那个建筑单位，他拿不到钱，他的工人拿不到钱，另外这个垫资的这个公司，他买了水泥，他买了石子，垫资公司拿不到钱之后，石子水泥的钱付不出来，又影响到水泥厂和石子厂，这个三角债扯到一起去了。

　　有些东西它要防止，所以说在调的时候，松松紧紧。他不是直接一刀子下去，傻瓜才会这么做，所以说大家对这个政策稍微放松一点，不要太大惊小怪。就像那个股市往下弹跌的时候一样，就像很多人已经明确知道了熊市，有的做展期，很多人知道跌得越狠，它反弹的越猛，熊市的话，不可能反弹在上面去，但是他总有反弹，这是一样的道理，某些地方松了这并不代表国家放松了对房地产的调控。

　　也不代表着这样的调控就是稳定经济增长率，甚至要增加增长速度。说白了一句话，就是你要吃饭，你要生活，如果危机来到了，你奋起抵抗是一回事，但是在这个危机没有来之前，该怎么做就怎么做。

　　当然有些事情要准备，比如说我上次说过的，环保这一块，大家注意到这个环保，他有环保的意图，但是他也有另外一个意图，就是提前调控一些产能。

　　房地产和股市都有着类似地方，我刚才说的很清楚了，现在毕竟还没有到满地鸡毛的时候，政府不会一面倒地去压，包括的北上广调控，是会非常严格的，但一定就不会松动吗？未必。

　　需要松动的时候，他一样会松动。他只要气氛在那里，我雄安模式已经推出来了，我要形成一个长效机制。现在北上广房地产成交量下降的比较厉害，但是房价没怎么下降。如果真有需求，比如说刚需，比如说年轻人要结婚，国家要考虑到，国家政策也会做一些调整来满足这方面的要求，房贷政策就可以向这些人倾斜一下。

　　如果不了解这些，可能就会大呼小叫地说北京又放松了，其实不是这么回事。所以每个政策出来，大家研究一下，哪个地方？如果是兰州，不是北上广，你得排出来，这不是标杆，就算那个北上广，它放松一项，比如说房贷有倾斜，有所松动，为什么？要研究下放松哪一步部分？有没有什么条件？要注意这些很具体的问题。

　　特别是如果到了满地鸡毛的时候，北京房地产突然放松了，是不是现在是国家政策又全部改变了？也未必。为什么？也许那个时候国家的房地产政策会稍微放松一下，把国家经济有些东西稍微稳固稳固，某些行业也稳固稳固。

　　就像一个股市，我已经明确了，要把股市往下打，从5000点往下打，打到3000点，在这个过程中，我也是有打有拉，不是一路摁到3000点。所以大家不要听风就是雨，另外注意观察，国家的这个政策要有一个定性，雄安模式都出来了，19大的报告里面说的很清楚，要形成房地产的长效机制，而限购这些东西都是短效的。

　　行政手段是一个短效机制，杀伤力很大

　　这个长效机制，它是根据大的趋势制定的，但是执行的过程中，它也要考虑到经济活动，一些具体的经济活动，就是我刚才说的那句话，人要活着，要吃饭，要呼吸空气，要喝水，只要条件许可，你都要照顾到，当然这个风暴来之后，他的照顾也许另外一种照顾，那是另外一回事。

　　兰州那个新闻里面，里面有讲到要三年之后才能实施交易，就是你刚买的房子，要满三年之后才可以实行交易，这个问题以前好像谈过，就是这个是非营利性资金，进入中国的楼市，那么中国有一些手段，可以让这些资金不是那么容易逃出来。

　　这是行政手段，包括刚才讲的，也就是刚才我说的有一种情况，国家必须照顾这个刚需。比如年轻人结婚，要买房子，你不能因为政策，让一大批年轻人买不到房子。有的地方特殊，比如说你买了房子以后，五年或三年，不准交易，如果你满足了这个条件，就能够大概率地证明你是不是刚需。所以那些投机的人，他对这个东西是非常害怕的，买个房子放个几年，该怎么办？他不知道怎么办。从这些可以看出，国家现在对房地产更多是用一些行政手段。

　　前面说了，行政手段只是一个短效机制，还要长效机制，要雄安模式这种东西大行其道。但是这种短效机制，实际上对于非盈利性资金或者是或者是投机性资金的的震慑是非常有效的。但是这个行政手段，杀伤力太大了，就好像那个广谱抗生素，什么细菌都一网打尽。

　　但是现在长效机制形成之前，只有这个办法，就是我们东方时事解读强调行政手段。现在真正厉害的手段，国家还没有使出来。比如有一条，突然宣布，所有的房地产失去了金融抵押功能，不能抵押，这叫所谓的去房地产的金融化。国家如果把这个手段拿出来，那投机的就傻眼了，你有房子不许抵押，房子就是房子，你可以出租，你可以买卖，但是买卖征重税，如果不许抵押，投机的怎么办？国家有很多的办法，都没有掏出来的。

　　这些方法都属于短效机制，但是这个去房地产金融化的这一条，它有可能转化为一个长效机制的一个环节。房子是用来住的不是用来炒的，是什么意思？我把房地产的金融功能给它去掉，那房子就是住的，不能投机。其实这句话“房子是用来住的，不是用来炒的”的内涵太多了。

　　以前我们讲过，就是去掉房地产和户籍绑定的功能，还讲过去掉学区房这样东西。如果从“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话来看，国家可以去掉房子的各种各样的功能，一旦房子各种各样的功能去掉，只保留住的功能以后，那么房子就回归它的真实价值了。

　　美国经济病入膏肓

　　国家调控房地产的手段很多，目前时机不到，所以不会过于地去打压房地产，因为需要稳定。不光我们需要稳定，美国也都需要要稳定，美国现在很多东西玩不下去，减税加息也没用，美元上不来，美国想把美元拉上来，就是拉不上来。

　　为什么美国的股市现在涨的那么厉害，一方面是外面资金去买美国的股市，另外一方面是什么？钱太多了，还有一条，买美国股票，买最多的是美国的公司，他们自己在搞股票回购。

　　为什么回购？因为他们遇到的问题和中国很多实体行业遇到的问题一模一样。有些实体行业不赚钱，怎么办呢？在中国这边，有的人就打房子的主意，那我要套存几套房子，一年卖一套，我一年利润就出来了，几千万。

　　美国公司有什么办法？它回购股票，能够回购股票，是因为他手上有大把的现金，而这又是因为美国量宽，到现在为止美国都还在量宽，虽然现在美联储说退出量宽。因为投资不赚钱，他们就把这些钱投入到股市里面，去回购自己的股票。

　　在外面的流动的股票少了，它的股价上涨，上涨之后，第一，那些CEO他自己有好处，这些CEO的业绩和股票挂钩的，第二，股东分红增多，股东也愿意，我回购自己的股票之后，在外面流通的股票少了，炒股都知道了，流通股少了，意味着每股的含金量大了，分红就高了，皆大欢喜，都愿意这么干。其实美国的经济也是病入膏肓了，各家有各家的难处，美国的难度更大。

　　美国的股市今天如此上涨，有很多原因，包括美国今天必须撑着股市，不能让股市倒，还有就是前面讲的美国的公司在拼命回购自己的股票。华儿街这样干，美国整个国家也这样干，因为股票往上涨，欣欣向荣，特朗普他也高兴了，大家都愿意看到股市涨。

　　但把这些东西给大家掰开一看，你说美国人害不害怕？股市到底要涨到什么程度去？你用涨上去钱给自己的分红，给股东分红，分红了之后呢？今年过年的结算了，我拿了100万的奖金，明天怎么办？不能跌回去吧，再涨，再去搞现金，再去回购股票。这也是美国股市一个劲的往上涨的原因之一，现在美国道指好像已经突破了25000点。