凯恩斯：地产股，买大还是买小？

大参考

　　今天房地产和煤炭股表现活跃，市场基本上延续了上周的反弹走势，几个指数全线收红，按照趋势来看，沪指有望冲击前高3450点。至于是否能站上前高，有不确定性，个人倾向于冲击前高之后会出现一次小幅洗盘。幅度不应太大，但是在春节之前，一定还会有一次像样的调整。所以目前位置不宜追涨。

　　元旦以来，房地产股股票持续走强。特别是今天房地产股再次爆发，如何看待房地产股的行情呢？

　　首先，今天房地产股的反弹与部分城市房地产调控放松有一定的关系。据报道，兰州市部分区域已经取消限购政策，同时南京也颁布人才新政，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业，并享有相关的住房政策补贴。

　　其次，房地产股票的业绩比较好，存在比价效应。我们都知道香港的中资房地产股涨得非常好，融创中国去年一年涨了5倍多，给了A股地产公司以想象力。融创中国目前一年销售额达到3652亿左右，而万科已经超过了5200亿。过去都说招宝万金，他们的销售基本也在千亿以上规模。应当说，从市销率来看，房地产股的估值其实是不贵的。

　　第三，房地产股年报应当很好，估值有望进一步降低。房地产是有周期的，目前的业绩应当是2015-2016年建设的房子，现在进入结算周期，大家都知道那时的房价其实是大涨的，所以过去房地产公司的销售情况其实是非常好的。在这种情况下，房地产公司的2017年报，应当是相当的靓丽，大幅预增是可以期待的。

　　那么问题来了，房地产公司是选择招宝万金这样的大地产公司，还是选择一些二三线城市的小地产公司呢？个人认为，由于拿地成本太高，一块土地动辄几十亿，上百亿，小的地产公司已经没有实力取得土地，而大的房地产公司，有庞大的土地储备，未来房地产行业的集中度会进一步增加，只有大的房地产公司，才具备进一步整合的能力。所以结论是，就像2017年的股市一样，房地产股公司只能选择地产蓝筹。