顾子明：房价的拐点终于来了......

大参考

　　如果问中国过去十年的房地产黄金时代是怎么来的？恐怕街边的卖菜大妈都会说是因为“四万亿”投资。

　　而这四万亿的投资，却是配合美国的印钞票（量化宽松）政策出现的，通俗来说，就是美国政府印的钱涌入中国抬起了中国的房价。

　　无数专家学者跟任志强打赌都输了，并不是因为他们预判对中国政策和经济的研究不准，而是没有认定中国房价这一波十年行情的本质，是美国的货币宽松政策。

　　只有大量而长期供应的廉价资金，才是房地产牛市的根本！

　　不过，这个好日子快要结束了，一方面，今年美联储开启了加息和缩表的周期，上万亿的美元将向美国回流，另一方面，上周末美国众议院表决通过了4万亿美元的预算案，而这份预算案，为特朗普的减税政策扫平了道路。

　　可以预见的是，一旦特朗普的减税得以通过，美国的税负将大幅降低，因此，美国的企业们将把数万亿的海外利润转移回美国。（譬如在IphoneX大获成功的苹果公司，在美国联邦税35%的情况下，苹果公司不得不把留存在海外子公司的收入进行全球投资。而此次降至15%后，这些美元利润大部分将回流至美国）

　　此次美国众议院几只小手的起落，就像蝴蝶效应一样，将决定中国未来十年房价的走势。

　　众所周知，至少目前公开的来说，我国的人民币发行是与以美元为代表的外汇储备挂钩的。因此，对于我国来说，咱们现在保持的三万亿美金外汇储备，就是条金融的护城河。

　　而从今年年初外储跌破三万亿之后，虽然结售汇持续逆差，外汇占款持续下降，但是这一年来，我国的外汇储备反而节节攀升。

　　所以，我们要找一下，外管局从哪里变出来的外储呢？

　　有个新闻，前两天财政部在香港发行无评级美元债券，恩，这也是自2004年以来十三年首次发行非人民币债券。

　　这次发债的时机，是国际三大评级机构的目的和标普纷纷下调中国以及中国主要融资地中国香港的信用评级。

　　相比于评级机构看衰中国，本次20亿美金的债券发行超级火爆，获得了300多家机构超过200亿美金的认购，很多人认为这是狠狠的打了三大评级机构的脸。

　　不过，事情并没有那么简单，这两年，美元的加速回流严重影响中国各省的外汇指标，再加上美元利息处于历史低位，因此中国政府鼓励通过各种渠道去借美元债，仅去年一年发行的美元债就近两千亿美金。

　　所以，大家能明白为啥咱们的外储能够提升了吧？

　　很大程度上，我们依靠的是各个机构借回国的美元债。（譬如在欧洲发债的AB老总，就说自己的海外并购不但没花外储，反而为国家贡献了外储）

　　但是，这种举债的问题也很大，由于之前极少借债，长期缺乏国际信用评级，去年发行的美元债中，我国有四分之三，没有得到国际评级机构的评级。

　　缺乏国际评级的结果，就是我们在国际上搞的美元债，一方面都是短期债只有三年，另一方面利率甚至高达7%（相比于美国国债才2%出头），极大的提升了我国为了维持外汇储备而借贷的成本。

　　更不要说今年，三大评级机构更是盯着咱们的举债的大头地方债说事儿，频频打压咱们的借债成本。

　　所以，我们就能很好理解为什么这次我们财政部只搞20亿的无评级美元债了吧？

　　要知道，阿里巴巴一家企业2014年借的美元债就有80亿元。而作为世界第二大经济体，这么大阵势搞一次发债就搞20亿，根本不够那么多香港中资机构“正规军”以及李家坡“伪军”抢的啊......（参见：新加坡总理高调访华背后的玄机）

　　本次中国政府20亿的无评级美元债，由于大部分都是由“友军”购买，除了极低的利率之外，还能保证风险权重被定为零。所以我们这次搞的借债，不过是给数千亿中资机构的无评级美元债“打个样”。

　　因此就在我们筹备这笔债的这段时间，我国各支美元债整体利率都因此下滑了。

　　而利率的下滑和风险权重的下调，对我国极为重要，伴随着明年特朗普开始减税和美联储加息缩表，全球都会出现“美元荒”，而我们前两年借的美元债，明年开始就到了集中偿还期了，届时我们为了保证外汇储备，势必要在美元荒的大环境下“借新还旧”，因此，现在必须要把利率握在自己手里。

　　绕的有点远，一篇说地产的文章，为啥要说美元债呢？

　　因为，一方面从尚未偿还的中资美元债来看，绝大部分都是金融与地产城建，而中国的金融方面的融资，最终还是都流向了房地产。

　　而另一方面，随着特朗普的税改，配合美联储美元加息和缩表，大量美元回流的同时，美元的融资成本将大幅增加，中国这两年开始借的美元短期债券（3年），从明年下半年开始，将纷纷到期，届时，这些拿美元搞的地产项目，都将面临一次“大考”。

　　而与此同时，国内在2015年房地产融资也进入爆发期，大量的开发商不需要抵押和担保就可以发行公司债，因此去年我们也看到了地王频出。

　　本来呢，要是美国民主党在台上，咱们经济上这种不负责任的瞎折腾还不至于伤筋动骨，可是特朗普上台之后，美国经济开始收缩，那么经济和贸易上极度依赖于美国的我们可就有风险了。

　　因此今年开始，咱们这一波波的外汇金融与房地产的调控政策如流水价一般的往外发，国家都把防范金融系统性风险放到了局座会议上，对待金融风险，一幅“帝国主义亡我之心不死”的态度。

　　从这个角度来看，就能理解为什么我国政府不顾一切通过限购政策，锁死了一二线热点城市的成交量，让一二线热点的房地产的高烧迅速降温，并通过一二线的外溢，解决了三四线的库存。

　　所以呢，不是我国政府不会调控房价，也不是不会去产能，拖了这么久不作为的本质，是还没逼到份上。

　　有趣的是，些房地产商们为了买地王，在2015年发公司债，在明年可就纷纷到期了。而他们却将遭遇政策限购的寒冬。

　　不仅政策上限购，地产商们金融方面的麻烦也不小。

　　咱刘主席上任之后，一方面，几乎锁死了房地产公司的上市融资，譬如某达的回归A股，以及收购某达资产的某力的IPO，都被无限期推迟了；另一方面，对于公司地产债的发行极其严格，譬如收购某达资产的某创，其100亿的公司债就被上交所叫停。

　　更不要说，今年郭主席上台之后，发文跟流水一样，严厉打击影子银行等表外业务，导致很多银行连房贷的钱都不够贷了，而且，这些银行表外的业务，本来绝大部分最终都是流向了房地产。

　　要知道，所有的房地产生意，其本质是都是一场资金成本的游戏，谁能从政府手中拿到更便宜的地，谁能从金融机构拿到长期而廉价的资金，谁就是最后的赢家。

　　因此，政事堂判断，在特朗普减税和美联储加息缩表的大周期之下，美元回流将导致中国资金面紧张。在此可能爆发系统性金融风险的环境下，中国政府一定会想尽办法阻止资产泡沫继续，以防止周行长所说的明斯基时刻出现，因此限购政策与货币政策都会长期延续。

　　所以，未来中国的房地产业，也会迅速进入“大者恒大”的局面，除了一些能够蹭上政府车的大型房企，享受到低成本的海外美元债，还能从金融机构拿到稳定而廉价的贷款，生活将很滋润；而其他中小型房企，则很可能将面临融资方面的生死劫。

　　同样，政事堂判断，随着特朗普的上台，和中小房企的垮台，中国房地产这么多年来高速增长的拐点，也快来了.......