顾子明：成交量锐减八成，房地产的寒冬来了吗？

大参考

　　对于房地产开发商来说，每年的九十月份都是一年中销售最旺的时节，甚至业内也有“金九银十”的说法，尤其是每年的十一国庆假期，都是各家房地产商摩拳擦掌的日子。

　　不过，今年的十一有了点不同，据新华网援引中原地产研究中心统计数据显示：

　　黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。

　　不少人惊呼，是不是房地产的寒冬到来了？

　　其实不然，国庆成交量的下跌，是今年整体成交量下滑的延续。

　　根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

　　而成交量的下滑的本质，是今年开始，政府对房地产进行了大规模的调控，据链家研究院数据显示：

　　截至今年9月30日，一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策。

　　而且，在今年九月底，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市，在原有调控的基础上，进一步出台加码的措施，而北上广深等一线城市除了远比二线严格的限售政策外，更是将银行贷款门槛和利率大幅上调。

　　在回顾一下今年，北京推雄安，上海推租赁用地，广州推租售一体，深圳推扩区，都有着明确遏制房价的路子。

　　换句话来说，就是政府通过“看得见的手”，直接宏观对中国的房地产结构进行干预。

　　而过去几年，来调控中国的房价的是“看不见的手”。

　　遥想2014年，我们政府还在为房地产去库存而头疼，在2015年一年，全面降准4次，定向降准5次，降息5次，政府试图通过强大的货币放水，解决中国过剩的三四线城市库存。

　　不过，事与愿违的是，2015年这一轮放水，没有流入三四线城市降库存，反而全部涌入了一二线城市。我们能够看到的是，15年和16年，咱们一二线城市的房价在放水的刺激下，取得了翻番式的暴涨。

　　政事堂对房地产价值的判断，是根据人口来考量的：

　　资本都是逐利的，中国目前城镇化还刚刚起步，未来一二线城市的规模一定还会扩张，而长久来看，三四线城市对优秀人才的吸附能力将大幅削弱。因此，从价值投资的角度，大部分的一二线城市拥有价值投资的预期，而大部分的三四线城市长远来看缺乏价值投资的意义。（划重点）

　　所以，在流动性增强后，睿智的投资者在投资房产时，更愿意将资产汇聚于一二线城市。

　　但是，由于今年开始对一二线城市开始限购，导致了投资者难以继续在一二线投资，所以，在投资地产的惯性下，他们便将资本向三四线城市转移，今年开始，很多三四线城市的房价和销售开始复苏，其本质在于政府通过那只“看得见的手”的调控。

　　2014年费尽心机要进行的三四线去库存，通过货币放水，差点引发系统性的金融风险都没解决，如今通过简简单单的限购政策就解决了。

　　这说明了什么问题呢？

　　挟太山以超北海，语人曰“我不能”，是诚不能也。为长者折枝，语人曰“我不能”，是不为也，非不能也。
　　——《孟子·梁惠王上》

　　好了，我们再逆向思维一下，从去年年底开始的限购政策，最根本的目的，是为了让老百姓买的起房子吗？

　　咱老大心里惦记的是困难群众，但是，那庞大的官僚机构嘛......嘿嘿.....

　　17年搞限购的目的，和14年去库存的目的是一致的，不是为了让大家都买得起，而是希望保护房价。

　　如果去年年底不搞限购，这两年货币宽松放出来的水，最终都会涌入一线城市，到时候北京和上海的房价，搞不好就能超了伦敦城和纽约曼哈顿。而泡沫吹的越快，自然爆的越快，到时候绑着房地产的各大银行和地方政府一起崩盘，中国梦让谁来做呢？

　　所以，遏制房价的“过快”增长，是中央必须要出手做的事情！

　　在严格的限购机制下，即使是刚刚国务院推动了定向降准，但这些资金也很难继续涌向一线城市，反而对三四线城市倒是一个小促进。关联文章：【国务院再推降准，房价重大利好？！】

　　最后，说说大家都关心的限购政策走向。

　　政事堂判断，中央将继续通过“看得见的手”将热钱筛出去，而持续对真正的刚需开放购房和租房。

　　对于热钱来说，快进快出赚一笔就走，一旦露出来下跌的苗头，人家都会果断抛售，并积极止损，进而引发房价践踏。

　　而真正的刚需呢？人家有老婆孩子丈母娘，不敢抛也不能抛！所以，这批人才是房价的真正稳定器。

　　而维护金融和房价的稳定，是目前中央在经济工作上的第一要务。

　　所以，自然要通过政策的调整，对这批“房价稳定器”展开怀抱。

　　针对于一线城市，随着中国未来的继续发展，由于规模化带来的集聚效应，必然会有更多的人才继续涌入。但是一线城市的承载力又是有限的（尤其是北京，已经摸到人口天花板了），因此，必须要有一种筛选机制，让优秀而适应该城市的人留下，让另一部分人离开。

　　所以，一线城市现行的限购机制和房价，从另一个角度来看，也是设定了一个入城的“门槛”，让城市需要的稳定人才“买票入城”，淘汰并分流城市所不需要的人口。

　　对于购房的读者，政事堂的建议，在国际国内形势不发生大变化的前提下，指望着一线城市房价【暴涨】实现财富增值，可以放弃了。现在要考虑的是，掂量一下自己，买这一张入场的门票，能否换来你想要的东西。